住宅市场

▍房地产市场概况

新房市场：根据中指数据库监测，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1811套/18.32万平方米，新批准上市商品住宅共计1384套/15.00万平方米。8月份深圳新房供应收缩，核心区库存紧缺，外围区去化压力较大，新房成交量在传统淡季叠加高库存压力的影响下出现回调。核心区域南山、福田、宝安高端项目去化亮眼，宝中保利臻誉府开盘去化率96%；新兴区域光明科学城、龙华红山等板块头部项目热销、而部分位置偏远项目去化率不足30%。未来市场走势取决于政策力度与经济复苏节奏。

二手住宅市场：截至8月26日，深圳二手商品住宅共成交3619套/36.11万平方米，同比上涨16.07%。8月深圳二手房市场在政策预期与刚需入场支撑下呈现企稳迹象，但高库存与价格下行压力仍存，买家观望情绪浓厚，期待政策进一步放松。

土地市场：8月深圳共成交3宗宅地。

8月04日下午，深圳宝安区新桥街道（A319-1225）地块完成竞拍，该地块属于沙井片区稀缺的低密住宅用地，此次吸引了绿城、越秀、中海、华润，4家房企参与竞价，最终由绿城集团以12.15亿元低价成交，折合楼面地价约20364元/㎡，溢价率为11.47%。

8月08日，龙华区大浪与民治街道交汇处，福龙路与简上路交叉口东北侧（A815-0037）地块以17.89亿元成交，成交楼面价35030元/㎡，溢价率为15.12%，竞得企业为深业+龙华建设联合体。

8月15日下午，深圳宝安区新安街道A002-0108地块完成竞拍，该地块属于地块位于宝安中心区湾区发展轴与深圳城市发展轴交汇点，共享前海自贸片区政策红利，此次吸引了招商+华润联合体、中海、建发，3家房企参与竞价，最终由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交，溢价率34.81%，折合楼面地价约59586元/㎡，刷新宝中住宅用地单价纪录。

8月深圳土拍市场以宝中“地王”成交为标志，验证了核心资产的抗风险属性。政策松绑与规划调整重塑土地价值逻辑，头部房企通过联合开发与产品创新抢占优质资源，而边缘区域仍面临去化压力。未来，深圳土地市场将延续“核心区品质竞争、非核心区政策托底”的格局，核心资产稀缺性与开发模式专业化将成为市场主线。

图：深圳商品住宅月度成交走势

注：每月数据截至26日

■ 榜单点评

2025年1-8月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1149.03亿元，占全市1-8月销售额的59.11%，销售金额TOP20入榜门槛为28.81亿元。其中，TOP10房企销售额为786.61亿元，占全市销售额的40.47%；TOP11-20房企销售额为362.41亿元，占全市销售额的18.64%。

头部房企：鸿荣源凭借鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云等项目的热销，位居销售金额榜单冠军，销售金额为164.14元；招商蛇口凭借招商·四海名邸、招商雍云府等项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额为107.53亿元；深铁置业凭借前海时代、深铁阅云境广场等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为82.98亿元。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100亿以上）共2家，合计销售金额268.66亿元，占TOP20销售额的23.38%；第二阵营（50-100亿）共6家，合计销售金额425.77亿元，占TOP20销售额的37.05%；第三阵营（50亿以下）共12家，合计销售金额454.59亿元，占TOP20销售额39.56%。

从深圳各房企销售面积来看，2025年1-8月，深圳销售面积TOP20房企合计销售250.15万㎡， TOP20入榜门槛为5.40万㎡。其中，鸿荣源以48.77万㎡排名第一；深铁置业以18.58万㎡排名第二；深业集团以18.40万㎡排名第三。

■ 榜单点评

2025年1-8月，深圳商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为383.63亿元，占全市商品住宅销售总额的27.35%，TOP10入榜门槛为20.43亿元。其中龙华区中洲迎玺花园以65.49亿元的销售额位居榜首；位于宝安区的热销项目鸿荣源·珈誉府以53.76亿元的销售金额位居榜单第二；南山区项目观山海家园以45.58亿元位居榜单第三。     

从销售面积来看，1-8月深圳房地产TOP10项目合计销售面积为58.80万㎡，占全市商品住宅销售面积的21.82%，TOP10门槛值为3.10万㎡。其中鸿荣源·珈誉府以11.16万㎡的销售面积位居榜首；中洲迎玺花园以10.28万㎡的成交面积位居第二；鹏宸云筑以8.22万㎡销售面积位居榜单第三。