物业云-行业研究

2025年上半年，物业管理行业在宏观经济承压与地产关联风险持续出清的背景下步入深度调整期。碧桂园服务控股有限公司（股票代码：6098）作为行业龙头，期内实现总营收231.85亿元（人民币，下同），同比增长10.2%，展现规模增长的韧性。值得关注的是，在收入稳健增长的同时，公司归母净利润9.97亿元，毛利率同比下降2.7个百分点至18.5%，反映出规模扩张与盈利质量之间的平衡挑战。本报告基于中期业绩公告数据，从财务表现、战略执行、科技赋能、业务创新及服务品质五大维度展开深度解析，剖析企业转型路径中的关键突破与待解之题。

财务质量：基本盘稳定保障增长动能

碧桂园服务上半年营收增长呈现鲜明的结构化特征。核心物管业务贡献136.06亿元收入，同比增长6.7%，夯实基本盘稳定性；“三供一业”板块通过股权整合实现并表扩容，收入跃升64.4%至50.72亿元，成为第二大增长引擎。两者共同驱动总营收突破230亿关口。

战略落地：聚焦主航道与资源再配置

中期数据清晰勾勒出碧桂园服务的战略取舍逻辑。在规模与效益的平衡木上，公司展现出三大关键抉择：

核心物管持续深耕。收费管理面积（不含三供一业）增至10.63亿平方米，新增面积中71.4%来自住宅及商办业态。创新性探索老旧小区“以点带面”模式，在北京、上海等11个城市取得突破。更值得关注的是综合设施管理（IFM）能力进阶，成功获取中国中煤厂矿园区、香港中文大学深圳校区等标杆项目，服务范围延伸至企业行政、场馆运营等后延市场。

增值业务向市场化转身。社区增值服务收入21.04亿元中，酒类私域运营（复购率65%）、新能源充电（覆盖5000社区）等市场化业务占比显著提升。尤其是“智享楼下充”自营充电品牌，通过开放平台赋能外部项目管理，累计服务超1亿人次，实现从资源依赖向能力输出的模式跃迁。

非核心板块战略性收缩。商业运营业务主动退出亏损项目，收入下降10.5%；城市服务因价格压力压缩规模，收入缩减18.0%；非业主增值服务持续压降关联交易，收入减少17.8%。与之形成对比的是，“三供一业”通过股权整合强化控制力，物管面积增至9010万平方米，新签合同额17.87亿元，成为规模增长新支点。

科技赋能：数字化重塑服务价值链的实践进阶

技术应用正深度重构碧桂园服务的运营体系与服务场景。在基础服务领域，“零号居民”清洁机器人的规模化落地成为效率革命的关键突破。近百台设备投入运营后，实现对96.28%在管电梯（近16万台）的智能监控，推动电梯维保从被动响应转向预防性维护，直接促成相关投诉量同比下降30%。移动端智能体“零号助理”则深度嵌入业务流程，支持现场人员实时调用数据分析模型，使市场拓展环节的商机跟进效率提升20%，彰显智能决策工具对传统工作流的重塑效应。

数据资产的价值挖掘进入新阶段。公司完成行业首例PIA二星信息安全认证，构建覆盖数据采集、传输、存储全周期的防护体系，为业主隐私保护设立行业标杆。微信支付物业费代扣系统的上线优化了传统缴费流程，而电梯维保全生命周期数字化监管平台的建立，更推动维保模式从故障维修向预测性维护转型。在运营架构层面，37个城市942个项目落地的服务分级体系，通过工单数字化系统实现“诉求识别-任务派发-过程监控-效果反馈”闭环管理，人机协同模式在保洁、巡检等高频场景的深度应用，持续优化基础服务的人效比与质量稳定性。

业务创新：社区生态价值的纵深挖掘

碧桂园服务的增值业务创新正经历从流量变现到生态构建的战略升级。在垂直场景深耕方面，新能源充电业务形成“设备+平台+服务”三位一体架构，覆盖全国超5000个社区的60万充电插座，注册用户突破550万，月活用户达200万人，高频使用特性使其成为连接业主的超级入口。酒类私域运营则通过“物业+专业”合伙人机制精准触达4200名高净值客户，65%复购率验证了社区场景高端消费的可行性，二者共同构成“刚需+消费”双轮驱动的商业模型。

开放平台战略释放协同价值。“智享楼下充”突破传统服务边界，向第三方项目输出充电解决方案与运营管理系统，累计服务超1亿人次的规模效应，既提升社会资源利用效率，又开辟轻资产收益通道。在生态孵化层面，近场零售、社区保险等创新业务围绕业主生活周期展开布局，尤其社区空间运营通过活化公共区域资源开发创收场景——如将闲置角落改造为共享书吧、健身仓等复合功能空间，推动企业角色从“物业服务商”向“社区运营商”跃迁。

服务品质：客户价值导向的系统性升级

品质升级战略在硬件投入与服务体系建设中实现双向突破。公司上半年专项投入2.59亿元更新社区康乐设施及老旧设备，改造范围覆盖全国942个项目。这种超越基础服务标准的投入，直接提升业主居住体验，如儿童游乐设施迭代、健身器材智能化升级等项目，体现“以客户为中心”的战略定力。

服务标准化体系构建进入精耕阶段。在37城实施的服务分级策略中，公司建立“基础保障-品质优选-尊享定制”三级产品矩阵，通过保洁机器人等智能设备统一作业标准。工单数字化系统实现服务全流程可追溯，关键节点设置34项质量校验指标，例如电梯故障响应时间压缩至15分钟内，彻底改变传统服务品质波动痛点。在长效机制建设方面，“想业主之所想”被写入企业纲领，客户满意度纳入项目负责人绩效考核，结合400万条年度服务工单的语义分析，构建“数据驱动-体验优化”的闭环改进模型。

结语：在规模与价值的平衡木上蓄力跃迁

碧桂园服务的2025中期业绩折射出物管企业面临的共性命题：如何在规模扩张中守住盈利底线，在行业调整期实现发展模式的质变。公司通过“三供一业”整合、增值服务市场化转型、科技效能提升的组合策略，在营收端保持双位数增长，展现龙头韧性。但毛利率下滑与现金流压力亦揭示行业面临的成本刚性约束与服务溢价难题。

值得肯定的是，其战略定力清晰可见——主动收缩非核心业务、重投入服务品质与数字基座、压降关联风险敞口。公司高层也表达了类似的理念：碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮在业绩发布会上表示，未来三到五年，碧桂园服务将回归客户导向，走向合理的盈利空间；未来物业服务定价权应该是客户所拥有的，物业企业要做的是与之匹配，并且做到诚信公开；公司将结合客户的需求，将毛利率调整到一个合理的水平，同时积极拓展市场、高质量发展，希望保持毛利额的稳健合理增长。

短期阵痛或为长期价值让渡空间：服务分级的深化、人机协作模式的验证、增值业务生态的成熟，正逐步构筑差异化竞争壁垒。中指研究院认为，当行业从规模竞赛转向能力竞逐，碧桂园服务在科技赋能与品质升级上的前瞻投入，或将成为破局同质化竞争的关键变量。未来半年，如何将管理面积优势转化为可持续的盈利能力，将是观察企业战略转型成色的核心标尺。