住宅市场

区域市场综述：根据中指监测，2025年6月30日-2025年7月27日，华东区重点城市上海、杭州累计开盘45次，共推出房源4601套。其中上海2753套，杭州1848套。上海楼市进入传统淡季，开盘项目数量较上期明显减少，刚需、刚改项目占比高。杭州推盘节奏显著放缓，摇号热度下降，分化加剧。综合来看，华东地区本月开盘量减少，个盘去化良好。

▍上海：楼市进入传统淡季，开盘项目数量较上期明显减少，刚需、刚改项目占比高

监测21个项目开盘，共推出2753套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目3个，老推新项目18个。

刚需、刚改项目合计占比超六成。

整体开盘价格依然保持较高的分化程度。

近六成楼盘热度高，去化效果好，整体去化情况呈显著分化的特征。

上海：江湾金茂府（2025年7月24日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：江湾金茂府已于7月24日开盘，本次共计推出100套房源，主力户型为114/126㎡三房和144㎡四房，均价71500元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购186组，认购率约186%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线3km范围内有39个幼儿园；13个小学，如上海市宝山区淞南第二小学、上海市教育学会宝山实验学校小学部、江湾中心小学等；14个中学，如上海市长江第二中学、上海市吴淞第二中学、上海交通大学附属中学本部等。

生活配套便捷。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有31个医院。其中，塘桥社区卫生服务站距离楼盘0.5km，上海市第二康复医院距离楼盘0.8km，上海市宝山区淞南镇社区卫生服务中心距离楼盘0.9km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有12个商场，包括939红街坊、保利·悦活荟、尚优里·乐坊生活广场等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有36个公园，距离最近的仅200m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线1km范围内有1个在建地铁站（通南路），轨道交通便利。周边直线1km内有21个公交站，距离最近的淞发路长江南路仅有100m，周边公共交通极为便捷。

上海：保利天奕（2025年7月26日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：保利天奕已于7月26日开盘，共推出102套房源，主力户型为104/106㎡三房和118/125㎡四房，均价80717元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购173组，认购率约170%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线3km范围内有17个幼儿园；6个小学，如浦东新区唐镇小学(东校区)、上海福山唐城外国语小学、福山唐城外国语小学(培德校区)等；8个中学，如上海市浦东新区建平培德实验中学、上海市唐镇中学、上海开放大学附属高级中学(常青分校)等。

生活配套便捷。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有12个医院。其中，圣钰儿科距离楼盘0.9km，唐镇社区卫生服务中心距离楼盘1.1km，浦东新区唐镇民丰社区卫生服务站距离楼盘2km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有11个商场，包括阳光天地、荣融生活广场、宝燕商城(唐镇店)等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有12个公园，距离最近的仅800m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线1km范围内有1个地铁站（唐镇），轨道交通便利。周边直线1km内有18个公交站，距离最近的高科东路顾唐路仅有400m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：推盘节奏显著放缓，摇号热度下降，分化加剧

7月杭州楼市延续分化格局，核心区高端盘凭借稀缺性维持高热，而外围刚需板块滞销压力加剧，市场呈现“冰火两重天”态势。

统计期内杭十区共推盘24次，新上市房源1848套。总认购823套，整体去化率不足50%，环比显著下滑。价格梯度跨度极大，从萧山益农镇万元刚需盘到上城区6.7万/㎡高端盘并存。

仅8个项目需摇号（占比40%），登记总人数2666组，平均中签率69.32%。流摇项目达12个（占比60%），集中于外围板块。

核心区高端盘逆势热销，城东新城锦上万象府（67600元/㎡）63套当日售罄，中签率19.87%；未来科技城时舟里145套高层100%去化；萧山开发区潮语臻境府44套改善房源全部告罄。而外围市场深度承压，购买力持续向核心资产聚集的趋势凸显。

杭州：滨悦翡丽轩（2025.7.05）

开盘详情：2025年7月5日，滨悦翡丽轩首开推出1幢高层，共计83套房源，户型在138-167㎡之间。

价格优惠：均价39500元/㎡（含精装修3500元/㎡）。

认购去化：项目吸引了220组家庭登记，中签率低至37.73%，选房当天共认购83套房源，去化率100%。

客户定位：地缘性刚改客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、板块限价稀缺属性。滨悦翡丽轩是市北西板块最后一个限价盘（均价3.95万/㎡），亦是杭州限价时代收官之作。项目紧邻滨江区与奥体核心，享受“一路之隔双核心” 的区位红利——西接滨江产业高地，北望奥体城市封面，且与15万方无限公园无缝对接，稀缺性凸显。

2、价格倒挂驱动抢购。项目与滨江区存在近2万/㎡价差，形成显著“价格断层带”。周边地王楼面价已逼近3.5万/㎡，倒挂红利吸引中产改善客群争抢最后83席名额。

3、品质改善型产品配置。虽为独栋小盘，产品力仍具竞争力：四面铝板+玻璃幕墙，7.2米挑高架空层（超限价盘标准40%），配置奈尔宝设计童玩区、书吧等泛会所；138-167㎡纯四房改善户型，两梯两户无连廊，独立电梯厅设计；全屋地暖、唯宝卫浴、智能家居系统，媲美不限价豪宅。

整体来看，滨悦翡丽轩以“最后限价+双核区位+倒挂红利”形成稀缺组合，虽受独栋体量、品牌力不足制约，仍凭借差异化性价比成为江南中产改善“上车”核心区的关键跳板。

杭州：锦上万象府（2025.7.17）

开盘详情：7月17日，锦上万象府加推2、6幢楼，共计63套精装房源，户型面积183-355㎡。

价格优惠：开盘精装均价65600元/㎡。

认购去化：项目本次开盘共计有317组家庭报名登记，中签率19.87%，开盘当日100%去化。

客户定位：地缘性高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、运河景观溢价，核心区位支撑。项目北邻京杭大运河一线河景，1.5公里直达杭州大厦、银泰等顶配商圈，兼具自然稀缺性与城市资源双重价值。

2、精装品质跃升，万元装标回归。作为不限价项目，锦上万象府大幅提升了品质标准。外立面采用铝板、石材与玻璃的组合。室内精装修按照"万元标准"打造，使用了大理石铺装，配置嘉格纳厨电、汉斯格雅卫浴等国际一线品牌。高端配置碾压限价期4500元/㎡竞品。

3、供应稀缺先行，滨江品牌加持。项目作为板块首个不限价项目，加推仅63套房源；滨江开发叠加“武林壹号”级品质背书，树立豪宅标杆强化市场信心。

杭州：绿城湖映金沙轩（2025.7.20）

开盘详情：2025年7月20日，绿城湖映金沙轩加推10幢高层，共计52套房源，户型面积129-169㎡。

价格优惠：精装均价38057元/㎡。

认购去化：项目本次开盘共计有184组家庭报名登记，中签率27.96%，开盘当日认购49套，去化率高达94%。

客户定位：地缘性刚改和中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、 一线湖景资源绝对稀缺。作为金沙湖CBD收官作品，项目位于金沙湖东岸头排瞰湖位，杭州最大人工湖“城市之眼”景观独家占有，高层/排屋均享270°环幕视野，主城湖居资源近乎绝版。

2、地铁零距离+顶配商圈环伺。项目距地铁1号线下沙西站仅50米，TOD属性拉满；1公里内覆盖金沙天街、印象城等四大综合体，商业密度冠绝钱塘区。

3、绿城品质跃升打破限价桎梏。作为不限价新盘，项目铝板+玻璃幕墙外立面，泛会所配置恒温泳池/行政酒廊；精装嘉格纳厨电等顶奢配置远超限价期竞品。

4、高端产品精准卡位改善真空。板块唯一“高层+湖滨排屋”组合：129-189㎡高层覆盖首改，299-400㎡排屋锁定顶端客群；全盘仅482套（含32席排屋），供需倒挂激化抢购。

▍苏州：无项目开盘

▍本月开盘

表：2025.6.30-2025.7.27部分典型项目开盘信息

表：近期项目开盘信息