房企动态

6月26日早间，中国海外发展在港交所公告，其旗下华夏基金及中信证券已向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料，计划将位于佛山市南海区的购物中心项目——中海佛山南海映月湖环宇城项目，通过公募基础设施证券投资基金（REIT）的形式在深圳证券交易所独立上市。

中指研究院分析认为，中国海外发展通过公募REIT分拆佛山购物中心上市具有示范效应。基础设施REIT的成功发行将提高基础设施资金的使用效率，减少对传统债务融资方式的依赖，公募基金的单独上市将为基础设施REIT的运营及未来扩展提供独立的募资平台。相关企业可以借鉴，发行购物中心REIT，扩大融资渠道，减少传统债务依赖。

深交所REITs市场稳步扩容提质，常态化发行进一步加速。一是发行规模持续增长，截至6月25号，共有22只REITs在深交所上市交易，总募集规模578.10亿元。二是资产类型特色鲜明，推出首批消费基础设施REITs、首单农贸市场REITs，仓储物流、产业园区、清洁能源、租赁住房等REITs加速集聚。三是，持续完善制度规则体系，不断健全市场功能，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地。 

资产质量方面，佛山购物中心市场呈高度竞争态势，虽有一些知名购物中心，但整体市场饱和度较高，中海商业在收购映月湖环宇城后进行了改造升级，提升了空间品质和品牌结构，一定程度上改善了资产质量。租金稳定性方面，佛山商场租金水平受多种因素影响，波动较大。同时，市场供需结构变化、新兴商圈崛起等也会给租金稳定性带来挑战。运营表现方面，部分佛山购物中心通过改造升级、优化品牌结构等方式提升运营表现，但整体市场竞争激烈，部分商场仍面临经营压力，如一些商场首层租金下降，客流量和销售额增长面临瓶颈。总的来看，中海佛山购物中心项目在资产质量、租金稳定性和运营表现方面存在一定的优势和提升空间，但也面临诸多挑战。

房企通过设立REITs进行资产证券化意味着“轻资产转型”进入新阶段。第一，优化资产结构。REITs可将房企存量资产“打包上市”，释放沉淀资金，使企业从资产持有者转变为投资参与方和运营方，如华润置地等房企通过发行公募REITs，推动旗下商业板块独立发展，优化资产配置，加速轻资产转型。第二，提升运营能力。REITs要求房企提升资产运营与资本管理能力，以实现长期资产运营收益，提升运营管理能力，创造可持续现金流。第三，拓宽融资渠道。REITs为房企提供权益性融资渠道，降低杠杆率，在融资环境趋紧时，有助于缓解资金压力。 第四，推动模式创新。REITs促进房企从传统开发模式向资产管理模式创新，推动行业向高质量、可持续发展转型，如商业地产REITs推动商业地产从开发运营向提升资产管理能力转型。

第一，中海具有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，实现更多的优质商业物业出表上市，进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。第三，REITs工具很好的链接了投融管退闭环，对于商业地产投资开发运营企业来说，是保障可持续经营的重要工具。