住宅市场

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与去同期相比，2025年1-5月30个代表城市中，22个城市120平方米以上成交套数占比提升，新房市场改善趋势延续。其中泉州、东莞120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度超10个百分点，南京、沈阳、青岛、苏州、佛山提升幅度均超7个百分点。

二、房企产品动态

· 5月15日，华润置地好房子样板落地暨臻澐产品发布会成功举办，现场推出北京首发好房子样板——臻澐项目，并分享了项目的打造历程。

· 近期，中国建筑“好房子”营造体系发布会在京举办。据悉，这套体系通过统筹“好设计、好建造、好建材、好运维”来达成好房子标准。

三、房企产品系解析

中国铁建地产以“锻造好房子”为基点，围绕“产品卓越、品牌卓著”目标，不断提升产品力，目前，形成了“西派系”、“樾系” 、“语系”等产品系。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：天津中交海河玺项目通过提取海河水纹特征，将其转化为建筑立面上标志性的曲面金属线条元素，塑造出具有独特艺术表现力的建筑形态。· 户型设计：北京和樾玉鸣项目267平户型南向17.5米面宽，54平主卧套房含双面盆浴缸主卫、双开门步入式衣帽区，升级居住体验。

· 科技智能：宁波保利·海晏天珺项目通过将近百项精细化设计渗透至居住场景各个环节，实现功能实用性与居住舒适性的统一。

· 园林景观：成都东城金茂晓棠项目规划约1.3万方园林景观，打造“两轴双环五园八院”，三大主题会所满足居民多样化休闲娱乐需求。

五、优秀项目解析苏州紫金·翡丽甲第项目位于苏州工业园区金鸡湖东板块，由由保利置业与金隅地产联合开发，项目总建筑面积约7.4万方，容积率仅1.5，规划15栋6-9层纯洋房产品，全案共340户。项目周边交通网络发达，形成“两横两纵”格局，“两横”为现代大道和中新大道，“两纵”为星塘街和中环东线，出行便捷。项目外立面通过选用1种奢石（铂金钻）、1种高端石材（白世贸）、3种定制铝板（浅香槟金色金属格栅+浅香槟金色铝板+仿铜铝板），达到墅级立面质感。景观设计上，项目将东方园林造景的意境与意大利海派风格相融，采用中轴对称的方式，融入苏州传统游廊，凭借“两轴两园三进”的礼序，塑造高奢酒店式的艺术生活园境。项目275平户型四开间朝南，南向总面宽达19.2米（客厅+三卧室），在苏州洋房市场中较为罕见。南向双套房设计，其中主卧套房约45平，含双排步入式衣帽间、双台盆主卫；次卧配备独立卫浴，可灵活改造为老人房或客房。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化来看，与去年同期相比，2025年1-5月30个代表城市中，22个城市120平方米以上成交套数占比提升，改善性需求继续释放。其中泉州、东莞120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度超10个百分点，南京、沈阳、青岛、苏州、佛山提升幅度均超7个百分点。

图：2025年1-5月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）北京新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-5月北京90平以下刚需型产品成交3356套，成交套数占比为22.2%，较2024年同期下降3.0个百分点。90-200平产品成交11020套，成交套数占比72.8%，较2024年同期提升5.5个百分点。200平以上产品成交753套，成交套数占比5.0%，较2024年同期下降2.5个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比40.2%，较2024年同期提升0.9个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至38.3%。1000万以上产品成交套数占比21.6%，较2024年同期提升5.9个百分点。

图：北京新建商品住宅成交面积结构

图：北京新建商品住宅成交总价结构

（2）成都新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-5月成都90平以下刚需型产品成交套数占比6.8%，较2024同期提升1.0个百分点。90-200平产品成交约4万套，成交套数占比87.3%，较2024年同期提升0.5个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比下降至5.9%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比60.0%，较2024年同期下降5.8个百分点。250-500万产品成交套数占比30.8%，较2024年同期提升4.4个百分点。500万以上产品成交套数占比9.2%，较2024年同期提升1.4个百分点。

图：成都新建商品住宅成交面积结构

图：成都新建商品住宅成交总价结构

（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-5月，佛山90平以下产品成交2311套，成交套数占比17.1%，较2024年同期下降6.4个百分点。90-200平产品成交10497套，成交套数占比77.8%，较2024年同期上升4.2个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.1%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比71.0%，较2024年同期上升5.9个百分点。200-300万产品成交套数占比16.7%，较2024年同期下降4.5个百分点。300万以上产品成交套数占比略有下降，为12.3%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、2025华润置地好房子样板落地暨臻澐产品发布

5月15日，“生活的答案—2025华润置地好房子样板落地暨臻澐产品发布会”成功举办。发布会现场诠释了“华润置地好房子”体系规划。华润置地以“三好十二优”为策略核心，即好社区、好产品、好服务，细分出十二个关键场景，承接“健康、智慧、安全”等八大价值，打造华润置地好房子的产品体系。同时，现场推出北京首发好房子样板——臻澐项目，并分享了项目的打造历程。

图：华润置地好房子产品体系

2、中国建筑“好房子”营造体系发布会在京举行

近期，中国建筑“好房子”营造体系发布会在京举办，发布会现场围绕什么样的房子才是“好房子”以及怎样加快建设“好房子”，对营造体系进行详细解读。据悉，这套体系从“问需于民”出发，梳理应对百姓痛点的国家标准，再通过好集成统筹好设计、好建造、好建材、好运维来达成好标准，以这“六好”来实现好房子。

图：中国建筑“好房子”营造体系

房企产品系解析

中国铁建地产坚持城市深耕，坚守城市发展方向，以好房子为基点，围绕”产品卓越、品牌卓著“目标，不断提升产品力。目前，中国铁建地产形成了“西派系”、“樾系” 、“语系”等产品系。

表：中国铁建主要产品系解析

西派系代表项目：金牛西派御府 

项目简介

项目位于成都市金牛区茶花板块，是金牛区重点发展的高端居住区。项目近邻地铁6号线金府站和27号线花照壁北站，周边金牛大道、西华大道等城市主干道可通达全城。项目外立面以仿石砖、金属线条、玻璃幕墙为主材，搭配超大玻璃面，形成公建化立面效果。社区打造约2600平会所空间，涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧等，满足业主高品质生活需求。

图：成都金牛西派御府项目效果图

179㎡户型设计亮点

五开间朝南：南向约20.8米面宽，尺度远超同类产品，客厅、主次卧、书房等五大功能空间均朝南，采光充足。

主卧“小家化”设计：主卧约37平（含15平衣帽间+独立卫浴），配置270°转角飘窗，可设置休闲区、梳妆台与办公区，实现“小家化”设计。

全屋收纳系统：玄关、厨房、卫生间、卧室均预留收纳空间，例如配置了约12平L型厨房，并设有岛台，满足日常小家电的收纳。

图：成都金牛西派御府项目179平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：项目立面设计融入海河地域文化，通过奇偶层错跃式外挑观景平台，构建丰富的空间层次

天津中交海河玺：建筑立面深入解析海河地域文化脉络，通过提取海河水纹特征，将其转化为建筑立面上标志性的曲面金属线条元素，塑造出具有独特艺术表现力的建筑形态。此外，除南北两侧的楼宇外，其余均设计了奇偶层错跃式外挑观景平台，构建出更丰富的空间层次。建筑选材方面，外立面采用玻璃幕墙结合铝板及古铜色金属线条设计。玻璃幕墙透光保温，利于采光节能。铝板耐蚀、轻质、高强、可回收，减轻自重且延长寿命，符合绿色建材要求。

图：天津中交海河玺项目建筑效果图

2、户型设计：项目267平户型南向17.5米面宽，54平主卧套房含双面盆浴缸主卫、双开门步入式衣帽区，升级居住体验

北京和樾玉鸣：267平户型采用四开间朝南布局，南向17.5米面宽，搭配全景落地窗与低窗台设计，实现“9屋全明”的采光效果，四个卧室均配备独立卫浴，其中三间为套房设计，满足三代同堂的私密需求，每个家庭成员均拥有专属卫浴与收纳空间，主卧套房约54平，设有双开门步入式衣帽间、双面盆浴缸主卫及独立储物间，并预留空间可改造为书房、或瑜伽区，提升居住私密性。

图：北京和樾玉鸣267平户型图

3、精装设计：近百项精细化设计渗透至居住场景各个环节，实现功能实用性与居住舒适性的统一

宁波保利·海晏天珺：项目构建了涵盖“外观设计、智能系统、实用功能、环境健康、储物空间、感官体验、公共区域、工艺标准”八大维度的精装体系。厨房收纳秉持“健康轻厨”理念，巧妙设计餐具分类抽屉、台面厨具收纳区域、抽屉式调味拉篮，有效提升空间利用率。冰箱与洗碗机无缝嵌入厨房整体布局，节省空间同时保持布局整体性。卫浴空间配有专业镜柜，设有开放收纳格，方便随手拿取常用物品，内置插座可随时为电动牙刷等小电器充电。客厅背景墙采用奢石与金属线条拼接，卧室床头墙嵌入软包与木饰面，强化空间层次；全屋采用无主灯设计，避免眩光对视觉的干扰。墙面瓷砖采用薄贴法工艺，吊顶采用“双层石膏板+L 型转角加固”，避免开裂。

图：宁波保利·海晏天珺项目样板间实景图

4、园林景观：项目规划约1.3万方园林景观，打造“两轴双环五园八院”，三大主题会所满足居民多样化休闲娱乐需求

成都东城金茂晓棠：项目规划约1.3万方园林，按“两轴双环五园八院”设计理念打造，场景丰富、立体。景观礼仪轴上的社区大门、迎归水苑、私属庭院、单元大堂等场景已经实景呈现，从社区大门到单元大堂，形成了一条完整的归家景观轴线，提升了业主的归家仪式感。此外，项目打造了约1700平会所体系，约30大场景，仅运动健身、儿童乐园、休闲娱乐这三大主题会所，拥有的空间、功能或项目就多达40余项，为不同年龄段的家庭成员量身定制专属空间，满足了居民多样化的休闲娱乐需求。

图：成都东城金茂晓棠项目园林实景图

优秀项目解读

紫金·翡丽甲第项目位于苏州工业园区金鸡湖东板块，由保利置业与金隅地产联合开发，项目以“半岛酒店式美学”为核心理念，融合苏州古典园林意境与现代国际豪宅标准，打造园区稀缺的纯洋房低密住区。项目总建筑面积约7.4万平方米，容积率仅1.5，规划15栋6-9层纯洋房，总户数340户，主力户型建面约190-275平，以纯四房改善产品重塑高端人居标杆。

项目周边交通网络发达，形成“两横两纵”格局，“两横”为现代大道和中新大道，“两纵”为星塘街和中环东线，出行便捷。在配套资源方面，项目周边汇聚了3大国际学校（苏州工业园区海归人才子女学校、苏州德威英国国际学校、苏州工业园区外国语学校）和3大邻里中心（兆佳邻里中心、钟南邻里中心、方洲邻里中心），以及星澜荟、奥体中心、永旺商业等大型商业综合体，满足业主的教育、购物、娱乐等全方位需求。此外，项目周边还有奥林匹克体育公园、方洲公园、十里斜塘、白塘公园等自然景观资源，为业主提供丰富的休闲选择。

图：紫金翡丽甲第项目区位图

项目建筑外立面设计灵感源自伦敦半岛酒店。材质方面，项目采用石材+铝板，选用1种奢石（铂金钻）、1种高端石材（白世贸）、3种定制铝板（浅香槟金色金属格栅+浅香槟金色铝板+仿铜铝板），达到墅级立面质感。窗墙比达0.38，呈现“银甲金线、白玉镶嵌”的视觉效果。细节上，项目通过弧形凹柱、窄边画框门窗等细节，打造苏州首个“古典柱式石感洋房”，使建筑更具立体感和层次感。顶部采取开放式飘板设计，赋予建筑灵动韵律。

图：紫金翡丽甲第项目实景图

园林设计方面，项目将东方园林造景的意境与意大利海派风格相融，采用中轴对称的方式，融入苏州传统游廊，凭借两轴两园三进的礼序，塑造高奢酒店式的艺术生活园境。规划设计灵感来源于层层递进的藏宝盒，通过对称的空间布局和现代园林的流动性体验，创造出丰富的空间层次和多样化的公共生活场景。细节设计上，项目打造约720平浮岛花园下沉庭院，首创甲字形的俯瞰布局，4座花池托起6棵北美娜塔栎，8支欧式跳泉+1座苏式冠云峰构成“甲”字中轴。酒店式风雨连廊采用无雨归家、无柱式挑檐游廊设计，兼具实用性与观赏性。

图：紫金翡丽甲第项目实景图

项目275平户型为定位顶配改善产品。项目采用“一梯一户+半独立电梯厅”设计，提升了居住的私密性。四开间朝南，南向总面宽达19.2米（客厅+三卧室），在苏州洋房市场中较为罕见。宽幕横厅搭配270°环幕落地窗，通透性强。横厅与餐厅形成洄游动线社交场，提供充足的休闲娱乐空间。南向双套房设计，主卧套房约45平，含双排步入式衣帽间、双台盆主卫。次卧配备独立卫浴，可灵活改造为老人房或客房。

图：项目275平四室两厅三卫户型图