住宅市场

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“9.26新政”满月，杭州楼市呈现出量涨价跌的态势。剔除国庆周，新政后四周新房、二手房周均成交量分别增长91.1%、84.5%；刚需刚改项目成交占比扩大，新房价格结构性下跌3.6%；二手房东也积极降价出货，挂牌价较9月初下跌560元/㎡。

9月下旬开始，9.26政治局会议、10.9新“杭五条”、10.17住建部会议等密集齐发，形成了从上到下的政策合力，杭州楼市预期显著好转。无论是新房还是二手房市场，都在政策驱动下呈现出更加活跃的状态。

新房：市场情绪明显修复，新政后周均成交量较9月前三周增长70.6%，剔除国庆假期影响，增幅超90%。且新政后，高改项目摇号热度更高，房价30000元/㎡以下的典型刚需刚改项目去化行情也明显好转，成交均价由此结构性下跌。

二手房：新政后二手房成交量频创新高，周均成交量较9月前三周增长54.0%，剔除国庆假期影响，增幅达84.5%，市场活跃度高。尤其是新“杭五条”出台当周，带看量超16万人次创历史峰值。房东以价换量出货也更积极，挂牌价较9月初下跌1.5%。

图：杭州新房、二手房市场周度量价走势

从不同政策节点的成交量价变化来看，新“杭五条”对市场的影响作用更为显著。

一、9.26政治局会议前后

会议强调“促进房地产市场止跌回稳”，这一信号给市场带来了积极的影响，使得买卖双方对市场的预期有所改善。

政策出台当周，杭州新房成交量价齐涨。政策刺激叠加供应放量双重因素的影响，住宅成交近30万㎡，创7月以来周度新高，较9月前三周周均增长192.3%，环比增长71.8%，成交均价也上涨5%左右；二手房成交超1600套，环比增长46.8%。

国庆假期，9.26政策效应持续。新房成交量较2023年国庆周增长187.5%；二手房带看量超12.4万人次，同比增长60%以上；成交377套，同比23年国庆增长8.9%。

二、10.9“新杭五条”前后

10月9日，杭州全面取消限价，首付比例统一下调至15%，至此杭州楼市政策宽松程度创史上之最。新政后，市场动能提升明显。

新房成交稳步增长，典型刚需刚改项目热销，房价结构性下跌。杭州新房成交12.4万㎡，较9月前三周周均成交增长25.7%，市场动能提升明显。以兴耀沐晴川、保利云珹瑧悦府、华元启航城、缤印爱达城、映运轩、湖颂丹青府等为代表的三四圈层刚需刚改楼盘认购情况明显好转，成交均价由此结构性下跌20%至25000元/㎡以下。

从开盘情况来看，限价取消后典型高改板块摇号热度显著提升。滨江区府板块的潮起江南城第三次加推中签率仅9.24%，而前一次开盘中签率为10.86%；城东新城板块的翡翠锦和府首开中签率仅13.69%，明显低于同板块翡翠嘉运府新政前开盘21.9%的中签率。

二手房市场客户预期也显著增强。带看量超16万人次，创2024年周度带看量新高；成交量高达2189套，较9月前三周周均增长86.8%；价格方面，不少房东出于置换需求而急售，议价态度更为积极，与9月前三周相比，挂牌价跌幅扩大至0.6%。

三、10.17住建部会议前后

10.17住建部会议出台一系列“止跌回稳”的“组合拳”，叠加“新杭五条”的政策持续作用，市场维持较高热度。

成交持续上行，但市场情绪有所回落。第42周新房成交量超15万㎡，环比增长近3成，较9月前三周周均增长62.3%，第43周与9月初相比成交增幅超70%。二手房近两周成交量也持续增长，第43周日均突破350套，周度成交近2500套房源，创2024年周度新高，较9月前三周周均增长111.4%。挂牌均价进一步下跌至32494元/㎡，较9月初下跌了超500元/㎡。但值得注意的是，最近两周新房、二手房成交量环比增长势头均有所放缓；带看量也连续两周下滑（42周14.6万人次，43周12.6万人次），市场热度存在降温趋势。

土拍热度回归，“新单价”地王诞生。10月15日，“10·9杭五条”楼市新政后的首场土拍，拱墅区石桥单元地块以18%的溢价率被绿城竞得，康桥单元地块也由绿城底价竞得。由于地块质素一般，新政效应尚未完全体现。10月22日，钱江新城二期最后一宗限价地块经过77轮竞拍，由绿城以28.55%的溢价率成功竞得，总价34.2亿元，楼面价50717元/㎡，刷新杭州宅地楼面价记录。10月29日，杭州市区成功出让三宗涉宅用地。热度最高的为蜀山单元低密宅地，经过61轮竞价被滨江集团竞得，溢价率高达51.31%，为年内次高。地块不限价，且容积率仅1.1，可打造为稀缺的排屋类产品，备受房企青睐；另外两宗地块溢价率分别为16.45%和0%。总的来说，新政后土拍市场冷热不均现象依旧存在，但整体热度仍远超9月。

总体而言，9.26、10.9、10.17 短期刺激政策间隔短、频次高、作用强，极大改善了市场预期，新政后杭州新房、二手房市场成交规模节节攀升，土拍热度也明显回归。然而，从住建部会议后的市场反馈来看，市场出现情绪回落迹象，后续需更多的“稳市场”政策出台以巩固当前政策效果。

备注：

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）、中指研究院综合整理

报告中刚需刚改项目主要指房价在30000元/㎡以下的楼盘。

附录：9月底以来重要楼市政策内容一览