物业云-行业研究

《重庆市物业服务收费管理办法》最新修订是为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，然而从发布到执行引发了社会广泛关注及热议，讨论点集中在物业服务费高低、服务质价是否相符方面，那么重庆物业服务费究竟高了还是低了？

从行业看重庆物业价格水平

物业服务价格—均价对比

数据来源：中指数据CREIS物业版

7月4日，由中指研究院主办的2024房地产市场趋势报告会于北京召开，会上发布了上半年中国物业服务价格指数研究报告。本次研究基于“中国物业服务星级评价标准体系”对北京、上海、重庆等二十个代表城市2024年上半年的项目物业服务水平进行打分、评级，并计算其物业服务价格指数及收费情况。

报告显示，2024年6月二十城物业服务均价为2.64元/平方米·月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.95元/平方米·月；北京、上海紧随其后，分别为3.65元/平方米·月和3.31元/平方米·月；杭州、广州等11个城市均价在2.0-3.0元/平方米·月之间。重庆物业服务均价为2.30元/平方米·月，在二十城中排名第十二位，低于天津、武汉及成都等新一线城市。

物业服务价格—分级对比

数据来源：中指研究院整理

重庆物业服务设置了四个等级，除天津外，武汉、成都及广州均设置了五个等级。重庆物业服务最高等级指导价为1.9元/平方米·月，低于武汉（3.2元/平方米·月）、成都（3.0元/平方米·月）及广州（2.8元/平方米·月）。重庆物业服务指导价上浮要求为不超过15%，低于天津、武汉及广州的20%。

重庆物业新规是2015年的延续吗？

《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）制定了《重庆市住宅物业服务等级标准》，包括“基本要求”“共用部位、共用设备设施维修养护”“公共秩序维护”“保洁服务”“绿化养护管理”等五个部分，每一部分从低到高划分为一级、二级、三级、四级4个服务等级以及服务内容、服务标准。2019年11月，随《重庆市物业管理条例》第二次修订，相关条例也随之更新。2023年11月，在市发展改革委会同市住房城乡建委调查研究的基础上进行修订，于12月26日由重庆市人民政府办公厅印发，于2024年6月1日起施行。《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝府办发〔2015〕36号）同时废止。

新的收费管理办法调整了价格管理形式，将住宅前期物业服务收费由现行的政府指导价、市场调节价两种价格管理形式调整为政府指导价一种价格管理形式，改革了超最高等级服务收费价格形成机制，制定了未装饰装修和使用住宅物业服务收费政策，减少了企业义务，但未对《重庆市住宅物业服务等级标准》进行更新，前期的版本是否过时，是否还能满足行业发展变化需求和业主日益增长的居住需求呢？

新政策规定确需超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供服务的，需经行业主管部门会同发展改革部门严格认定其超等级服务方案，由发展改革部门核定该项目住宅前期物业服务收费标准，并作为该项目住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。但超等级服务方案细则并未细化和公布，实施标准有待完善。通过行业走访及专业人士访谈，物业企业对超等级服务方案细则完善呼声较高，希望相关细则能够尽快落地。

重庆当前物业服务是否质价相符？

数据来源：中指数据CREIS物业版

中指研究院连续17年组织开展全国房地产居民居住满意度普查工作，对全国及重点城市满意度水平进行监测并发布相关成果。重庆物业满意度水平持续领先于全国水平，业主比较认可重庆物业企业提供的服务，但领先幅度逐步收窄。

2020年以来，重庆物业满意度呈下滑趋势，一方面受关联方影响，物业企业多实施降本增效方针，采取削减服务人员数量、降级服务人员素质、减少服务频次等多种方式，导致物业服务水平下滑，业主居住体验感变差，吐槽质价不符，呼吁降价。另一方面，业主的服务需求日益增长，从传统的四保一服到丰富多彩的增值服务，从一对多的管家服务到一对一的尊享服务，从简单的社区活动到社群的建立、运营和维护等，这不仅对物业企业的服务力和专业性有较高的要求，也对物业成本有较高的要求。

新政策主要针对2024年6月1日开始新备案的物业服务小区明确收费标准，提供清晰的价格指引，长远来看将会推动行业向更加规范、透明的方向发展；对于已备案的物业服务小区，也能起到警示作用，促进服务企业提升服务质量，达到质价相符。但在短期内会引发已备案小区业主的不满，导致物业企业压力剧增，如果选择降费，不仅影响公司的经营和发展，更会影响后续服务质量，也会激化物业公司与业主之间的矛盾；如果拒绝降费，将会直接引发业主不满，可能导致收缴率降低，后续工作难以开展的后果。

结语

深入理解和准确解读新规，对于业主、物业公司以及整个物业行业都至关重要，当然物业费是否应该降低、物业公司是否应该“以价换质”、物业新规是否应该“平稳落地”、《物业服务等级标准》及《物业服务收费标准》是否应该同时更新都值得进一步探讨。我们也会持续关注重庆物业新规的后续实施，致力于推动重庆物业行业平稳健康发展。