政策解读

2024-02-06 17:30:42 来源: 中指研究院

中指快评丨终于来了!北京优化通州区限购政策

[摘要] 春节后政策效果将逐渐显现

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2024年2月6日,北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》,优化了执行八年多的通州区购房双限政策,明确京籍家庭不再需要3年以上通州户籍或近3年在通州缴纳社保/个税(仍需要通州户籍或通州劳动关系),非京籍家庭也不再需要3年社保/个税要求。至此,2024年以来,四个一线城市中,北京、上海、广州均优化了限购政策,释放了更加积极信号,有利于提振市场预期。

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表:新政前后四类家庭在通州购房政策对比(均需满足北京限购政策要求)

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2023年通州区新房销售同比下降,二手房保持一定活跃度

图:2014-2023年北京市通州区新房成交规模及同比走势

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注:新房指商品住宅中的普通住宅、别墅和共有产权房。

2015年8月14日,为促进通州区房地产市场平稳健康发展,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,双限政策落地后,市场降温明显,2016年,通州新房成交规模同比下降40.0%,2017-2021年新房市场情绪有所回升。近两年全国房地产市场调整,通州区成交量再度下行,根据中指数据,2023年,通州区新房成交量52.4万平方米,同比下降24.1%,绝对值处2020年以来最低位。2024年1月,通州区新建商品住宅成交10.3万平方米,受部分共有产权房集中网签及政策影响,同比增长接近1.8倍。

成交规模占比来看,2014、2015年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%,在双限政策落地后,占比明显下降,2023年通州新房销售面积占比仅7.8%,较2015年高点下降6个百分点。

二手房方面,根据中指数据,2023年通州区二手住宅成交接近1万套,为2017年以来的最高水平,同比增长14.4%,二手房市场整体保持一定活跃度。

图:2014年以来北京市通州区住宅用地推出和成交规模

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土地方面,宅地推出规模较少,近两年溢价率降至低位。双限之后,2016年全年未供应住宅用地,2018年土地推出力度加大,全年推出6宗宅地,但地块更多位于台湖、马驹桥等区域;2023年土地推出、成交规模均有所回升,但绝对值处近十年中低位水平。溢价率方面,受土地供应结构及双限政策影响,近些年房企投资信心普遍不足,成交溢价率整体处于低位。

优化限购政策有利于修复市场预期,春节后市场活跃度有望提升

2022年11月8日,亦庄台湖、马驹桥相关地区不再执行通州“双限”政策,短期对市场产生了积极带动,11月,通州新房、二手房成交量环比均增长。

此次全区优化限购政策,从优化目的来看,《通知》明确提出“为深入贯彻落实京津冀协同发展战略,有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解,更好实现职住平衡,促进城市副中心高质量发展”,一方面有利于进一步促进职住平衡,另一方面,也有利于促进潜在合理购房需求释放,特别是疏解单位的从业人员的置业需求,有利于带动通州区市场活跃度提升,对土地市场亦将产生一定带动作用。

1月以来,广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购,对当地市场情绪均产生了积极影响,但因为临近春节假期,政策效果尚未明显显现。对于北京来说,2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后,市场活跃度有一定提升,本次优化通州区限购政策,有望进一步强化市场修复预期,春节假期即将到来,短期市场活跃度或受限,但春节假期后,政策效果或将逐渐显现。

随着核心城市不断优化楼市政策,这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情,也将对全国市场产生积极影响。整体来看,当前核心城市政策仍渐进式推进,未来政策仍具备较大优化调整空间,市场不稳、政策不止,一线城市或继续优化限购政策,深圳相关政策或已在路上;二线城市有望全面取消限制性政策。

图:近几年一线城市优化调整楼市政策一览

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