住宅市场

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近年来，中央多次定调引领“好房子”建设导向，2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，在住宅建筑层高、墙体及楼板隔音性能、电梯配置要求、阳台栏杆净高等方面作出明确规定，并已于5月1日正式施行。

同时，过去两年已有不少地方出台了高品质住宅设计导则或相关技术规定，且部分执行标准高于新版《住宅项目规范》，以满足居民对高品质住宅的需求。这些标准的出台不仅为住宅市场的健康发展提供了有力支撑，也为全国范围内“好房子”建设指明了方向。本文将从阳台等空间设计、室内层高优化以及社区公共空间打造三个维度，梳理住宅产品设计趋势，为“好房子”建设提供参考。

住宅产品设计趋势

阳台等空间放宽计容规则，“大阳台”设计拓展活动空间

近年来，多地优化建设项目容积率计算规则，其中阳台等空间计容比例调整是一项重点内容。以前，封闭阳台普遍按照全面积计容，计容规则调整后，多地对达到要求的封闭阳台采取半计容，同时还放宽了开敞阳台的进深尺寸及面积占比。整体来说，计容规则调整为房企提供了设计弹性，有助于推动“大阳台”、“空中花园”等设计落地，在提高住宅得房率的同时，为住户创造更通透、实用的居住空间。

表：部分省市关于阳台/飘窗等空间计容规则放宽的规定

以广州为例，2023年底发布新规将住宅套内半开敞空间半计容比例从15%放宽至20%，并允许高品质生活区突破上限。新规实施后，广州多宗地块将半开敞空间半计容的比例提升至25%甚至更高。如2024年9月招商蛇口竞得的南沙横沥岛2024NJY-3地块（招商林屿境项目），根据地块规划条件，该地块鼓励采用“大阳台”设计，半开敞空间半计容面积比例放宽至25%，同时允许每户配置占套内面积40%的户属空中花园（不计容）‌。

图：广州招商林屿境项目建筑效果图

项目落地后，凭借其空中花园、错层阳台、垂直绿化等设计，持续保持较高的市场热度。以项目125平米户型为例，奇数层北侧约33平景观阳台连通客厅和两个次卧，整体构成三面宽布局，为家庭成员提供了更多的活动空间。而生活阳台布局在了北侧，独立于客厅外，确保了客厅的观景视线无遮挡，避免了传统户型“阳台沦为晾晒区”的痛点；偶数层做成双入户动线，可以由玄关直接步入客厅，也可先经过约30平庭院再进入室内，业主的隐私得到了较好的保护，同时，公共庭院还可以作为家庭聚会、访客接待的社交空间。此外，主卧套房连接约11平花园阳台，可灵活改造为阅读角、茶歇区或微型庭院，提升居住体验。

图：广州招商林屿境项目125平奇数层（左）与偶数层（右）户型

成都保利花照天珺项目143平户型，利用新规后多出的5%面积（阳台空间由15%提升至20%），在客厅西侧与书房连接处打造了一个3米面宽、2.4米进深的阳台，面积约7.2㎡，串联起阳台、客厅、餐厅和卧室等主要功能空间，形成洄游式动线布局，有效提升了日常活动效率。

图：成都保利花照天珺项目143平户型

室内层高突破3米，空间通透感与功能性明显提升

随着人们生活品质的提升，对居住舒适度有了更高的追求，如安装隔音材料来提升住宅隔音降噪性能，或安装新风系统、中央空调、地暖等来提升居住品质，新版《住宅项目规范》明确新建住宅建筑层高不低于3米，较原有标准增加20厘米，这一调整为技术设备的安装提供了条件，且室内的采光和通风也会得到改善，让住户有更好的空间感受。

值得关注的是，不少地方在新版《住宅项目规范》出台之前就已执行不低于3米层高标准，甚至高于3米标准，如河南省、江苏省规定“住宅层高不应小于3.1m，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应小于3.15m”。

表：部分省市关于住宅层高标准的规定

从近年已落地的项目来看，不少改善项目的层高已达到3.3米甚至3.5米。例如，滨江湖墅单元GS0201-R21-05地块项目在规划文件中公示了住宅标准层高为3.5米，一举打破了杭州此前由武林壹号和绿城蓝色钱江项目保持的住宅层高3.4米纪录。

整体来看，更高的层高能承载更丰富多元的生活场景与智能设备，赋予居住空间更强的可塑性。未来，随着装配式建筑技术的成熟和智能家居系统的普及，改善型住宅层高或将进一步提升，为人们带来更优质的居住体验。

表：近一年部分改善型住宅项目室内层高设计标准

利用架空层打造多元化社交场景，增强居民互动性与归属感

伴随居民对社区公共空间需求的日益增长，多地在《住宅设计导则》中强化了对架空层的规划引导，提出“鼓励住宅设置架空层，打造集休闲、健身、娱乐、学习、绿化等功能于一体的公共活动空间”。其中，北京首次提出鼓励住宅底层空间适度架空，架空面积可不计入容积率，且建筑高度控制也可折减。新规赋予了房企更灵活的设计空间，有助于打造多元化社交场景，增强居民的互动性与归属感。

表：部分省市关于架空层规划设计的规定

如北京建发金茂·观宸项目在中央楼栋（4号楼，2号楼）首层设置架空层，并布置在了社区下沉会所的两侧，涵盖恒温泳池、瑜伽健身、私宴厅、书吧、艺术空间等功能（具体业态以后续运营方为准），此外，项目的架空层通过与连廊和步道衔接，提升了生活便利性。

武汉中建壹品·汉韵公馆项目同样利用架空层打造多元互动空间。项目社区规划有多个架空层，功能涵盖行政酒廊、书吧、儿童活动区等，部分采用半围合式玻璃幕墙设计，结合中央空调和自然采光井，形成通透且私密的共享空间，且架空层挑高约4.8-6米，远高于湖北省4.2米架空层层高标准。此外，项目亦规划有约2000㎡下沉会所，配置了恒温泳池、私宴厅、健身房、影音室等设施。

图：武汉中建壹品·汉韵公馆项目下沉会所实景图

整体来看，利用架空层打造共享功能区，实现了社区公共空间的价值最大化。一方面，架空层作为地面活动空间的延伸，可以与下沉会所形成功能互补：下沉会所聚焦“重功能”与“沉浸式体验”，多规划有恒温泳池、私宴厅等高端业态，满足业主品质化生活需求。架空层作为半开放式公共空间，侧重全龄化日常场景，如亲子游乐、邻里会客等，满足业主全天候社交需求。另一方面，架空层通过廊道与水系景观、下沉会所、社区大门串联，形成"风雨无阻"的归家动线，提升了业主出行便利性及归家体验。

当前，我国居民需求已从“住有所居”向“住有优居”转变，居住品质已成为产品竞争力的关键要素。随着更多创新技术的应用和标准体系的完善，健康人居理念将进一步深入人心。对企业而言，唯有紧扣“安全、舒适、绿色、智慧”目标，在成本管控、产品设计、技术适配、市场定位等环节全面提升综合实力，方能打造契合时代需求的“好房子”产品，构建发展新模式。