住宅市场

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2024年同期相比，2025年1-4月30个代表城市中，20个城市120平方米以上成交套数占比提升。其中南京、青岛、东莞、泉州、赣州120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超8个百分点。

二、房企产品动态

· 4月8日，绿地集团发布“绿地好房子产品标准”，具体包括绿色环保（绿）、健康颐养（健）、建造持久（百）、科技智能（科）四大维度。

· 近年来，招商蛇口从“生活者”的角度出发，从“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七个方面，构建好房子技术体系。

三、房企产品系解析

越秀地产形成“4×4好产品理念”，打造4+X产品系，包括“樾、和樾、天、星汇、人文、先锋”，为不同城市客群提供差异化产品。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：重庆金茂·璞印金开项目以铝板与全景落地玻璃幕墙为基底，运用流线型曲面转角工艺，赋予建筑东方韵味。

· 户型设计：南京招商·金陵序项目225平户型奇数层以南向露台强化景观与社交属性，偶数层以北向露台营造静谧与功能平衡。

· 科技智能：华发·珠海湾深度融合低空经济、机器人应用、绿色建筑等产业生态，同时依托滨海景观资源与智慧康养配套，构建智慧生态社区。

· 园林景观：成都金牛西派御府项目结合本地文脉，通过双层叠水庭院、双层归家体系等设计，塑造隐奢气质。

五、优秀项目解析

杭州建发云涌之江项目择址西湖区之江板块，由建发房产与之江城投联袂匠造，项目总建筑面积约15.1万方，规划25栋6-18层低密小高层与洋房，全案共1086户。项目地处之江新城交通枢纽，可通过地铁6号线（已开通）、规划中的10号线南延段及11号线（麦岭沙站）串联主城。项目外立面采用三面铝板，搭配大面积玻璃幕墙，形成层次分明的视觉效果。景观设计上，项目以“四季有景”为原则，引入杭州代表性植物如桂花、梅花，营造江南水乡的独特氛围。项目174平户型南向面宽达15.7米，厨房、餐厅、客厅与阳台采用联动设计，形成约40平大通厅，将钱塘江景与小区园林景观引入室内。主卧面积约30平，包含步入式衣帽间、双台盆卫浴及独立浴缸，打造酒店式居住体验。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化来看，与2024年同期相比，2025年1-4月30个代表城市中，20个城市120平方米以上成交套数占比提升，改善性需求继续释放。其中南京、青岛、东莞、泉州、赣州120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超8个百分点。

图：2025年1-4月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）北京新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-4月北京90平以下刚需型产品成交2599套，成交套数占比为20.9%，较2024年同期下降5.2个百分点。90-200平产品成交9225套，成交套数占比74.1%，较2024年同期提升8.1个百分点。200平以上产品成交622套，成交套数占比5.0%，较2024年同期下降2.9个百分点。 从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比37.3%，较2024年同期下降2.0个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至37.8%。1000万以上产品成交套数占比24.9%，较2024年同期提升8.7个百分点。

图：北京新建商品住宅成交面积结构

图：北京新建商品住宅成交总价结构

（2）成都新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-4月成都90平以下刚需型产品成交套数占比6.3%，较2024同期小幅提升0.5个百分点。90-200平产品成交约3.2万套，成交套数占比87.5%，较2024年同期提升1.4个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比下降至6.1%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比60.2%，较2024年同期下降4.4个百分点。250-500万产品成交套数占比30.2%，较2024年同期提升2.9个百分点。500万以上产品成交套数占比9.6%，较2024年同期提升1.5个百分点。

图：成都新建商品住宅成交面积结构

图：成都新建商品住宅成交总价结构

（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-4月，佛山90平以下产品成交1813套，成交套数占比18.7%，较2024年同期下降5.3个百分点。90-200平产品成交7367套，成交套数占比76.1%，较2024年同期上升3.0个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.2%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比71.5%，较2024年同期上升5.9个百分点。200-300万产品成交套数占比16.3%，较2024年同期下降4.9个百分点。300万以上产品成交套数占比略有下降，为12.2%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、绿地集团发布好房子产品标准

4月8日，绿地集团正式发布全新升级版的“绿地好房子产品标准”。标准包括4大维度，包括绿色环保（绿）、健康颐养（健）、建造持久（百）、科技智能（科）。通过维度细分，提炼出“品质12化”以及78个产品要点，200多个技术参数，涵盖19项已颁发的产品手册。

图：绿地集团好房子产品标准

 2、招商蛇口七大维度构建好房子技术体系

4月24日，在招商好房子序系产品发布会上，招商蛇口呈现了好房子技术体系最新突破。近年来，招商蛇口从“生活者”的角度出发，深度分析“居住趋势、时间价值、空间活化”三维价值，剖析当代人居痛点，在“产品力+服务力”双核驱动战略框架下，从“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七大维度，构建招商好房子的技术体系。

图：招商蛇口七大维度构建好房子技术体系

房企产品系解析

越秀地产提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，构成 “4×4好产品理念”的核心支撑。依托这一产品理念，越秀地产打造4+X产品系，包括“樾系、和樾系、天系、星汇系、人文系、先锋系”，为不同城市、客群提供差异化产品。

表：越秀地产主要产品系解析

樾系代表项目：北京和樾望雲 

项目简介

项目地处北京市海淀区上地板块，临近北五环。北侧近邻中关村软件园，聚集百家科技企业总部。建筑采用“玻璃幕墙+金属格栅+陶板”三重材质，呈现新古典主义建筑风格，园林通过运用叠石、流水、绿植等元素，营造“移步异景”的东方意境。社区内规划200米慢生活街区、400米健康步道及四个宅间花园，形成全龄段活动空间。

图：北京和樾望雲项目效果图

178㎡户型设计亮点

四叶草型布局：四个卧室通过中央公共区域串联，动静分区无干扰。

大面宽设计：南向面宽达12.2米，客厅面宽达5.4米，搭配全景落地窗，可容纳L型沙发及8人餐桌，形成约40平米社交中心。

南向双套房：主卧约25平，配备步入式衣帽间（进深2.4米）、三分离卫浴（双台盆+浴缸+独立淋浴间），飘窗设计增加空间延展性。

图：北京和樾望雲项目178平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：项目以铝板与全景落地玻璃幕墙为基底，运用流线型曲面转角工艺，赋予建筑东方韵味

重庆金茂·璞印金开：项目是中国金茂在重庆打造的首个“璞系”高端住宅。项目创新性打造“悬浮森林社区”，通过山体基底层、园林会所抬高层、住宅悬浮层的三重底盘架构，让建筑以轻盈姿态融入自然，形成“半山云端”的视觉效果。立面设计方面，项目以现代极简主义风格为核心，通过米白色外墙涂料与灰色石材、金属铝板线条巧妙点缀，叠加高窗占比设计，让建筑线条流畅挺拔。此外，项目运用白色金属线条、铝板与全景落地玻璃幕墙相互搭配，配合流线型曲面转角工艺，将东方韵味巧妙融入建筑立面。

图：重庆金茂·璞印金开项目建筑效果图

2、户型设计：项目225平户型奇数层以南向露台强化景观与社交属性，偶数层以北向露台营造静谧与功能平衡

南京招商·金陵序：项目225平户型奇数层与偶数层均采用错层挑高设计，露台进深约3米、挑高近6.5米，形成270°弧形转角空中庭院。其中奇数层户型南向开间达19.2米，层高3.25米，客厅外接约23平露台，形成超90平的复合社交空间。偶数层户型露台与餐厅直接连通，打造半开放式户外就餐区，北向家政间亦与露台相连，既满足晾晒功能，又打破传统家政空间的封闭感。此外，全屋6个飘窗设计延伸观景视野，搭配3.25米层高，营造疏朗通透的居住体验。

图：225平户型奇数层（左）和偶数层（右）

3、科技智能：项目融合低空经济、机器人应用、绿色建筑等产业生态，构建智慧生态社区

华发·珠海湾：项目秉持“四方面十五优”产品标准，打造集“舒适、智慧、绿色、安全”的“华发科技+新一代好房子”，深度融合低空经济、机器人应用、绿色建筑等产业生态，同时依托滨海景观资源与智慧康养配套，构建起“生产、生活、生态”相融合的创新型社区。户户标配9平米“入户无人机停机坪”，实现AI定制航线无人机配送，并打造五大类A，全方位构建安全、便捷、有温度的智能生活新范式。

图：华发·珠海湾项目效果图

4、园林景观：项目结合成都本地文脉，通过双层叠水庭院、双层归家体系等设计，塑造隐奢气质

金牛西派御府：项目打造成都金牛区少有的双层叠水景观园林，主景观轴以镜面水景、雕塑小品与阵列乔木形成仪式感，次轴线通过打造下沉庭院、阳光草坪、儿童乐园等多元场景，满足全年龄段休闲娱乐需求。此外，项目打造“双层归家体系”，首层与负一层均设落客区，搭配风雨连廊和艺术水景，强化归家仪式感。2600平下沉式会所涵盖健身房、宴会厅、棋牌娱乐室等功能，亦有近11米层高的“凌空书吧”，打造为社区文化交流的核心场所。

图：金牛西派御府项目实景图

优秀项目解读

杭州建发云涌之江择址西湖区之江板块，由建发房产与之江城投联袂匠造，项目总建筑面积约15.1万平方米，规划25栋6-18层低密小高层与洋房，呈南北双地块布局，共1086套纯四房改善产品。户型设计以“全生命周期”为理念，主力建面约107-174㎡，均采用一梯两户纯板楼结构，南北通透、南向大面宽，匹配城市改善客群对品质生活的进阶追求。

项目地处之江新城交通枢纽，通过地铁6号线（已开通）、规划中的10号线南延段及11号线（麦岭沙站）串联主城，配合紫之隧道、彩虹快速路等主干道，可快速通达滨江、钱江新城、未来科技城等核心区域。周边集聚西投银泰城、云荷BOX商业街等成熟商业体，教育配套涵盖学军小学云栖校区（已开学）与拟引入十三中的钱塘枫雅中学（在建），医疗资源依托浙大一院之江院区。

项目外立面采用三面铝板，搭配浅香槟金、深灰色涂料及大面积玻璃幕墙，形成层次分明的视觉效果。细节设计上，顶部设计新中式飞檐，以现代手法简化传统歇山顶元素。基座层雕刻《钱塘古海塘图》，窗框采用宋式束竹纹铜艺包边，栏杆以钱塘潮水曲线为母题，细节彰显地域文化。

图：杭州建发云涌之江项目建筑立面

园林设计方面，项目以北宋《西园雅集图》为蓝本，以“一园、两轴、十一景”为骨架，打造200米实景画卷。中央景观轴设置1000平中式三进水景，东西景观轴连接童玩区、颐养花园等，满足全龄段业主活动需求。植被选种方面，项目以“四季有景”为原则，种植40余种乔木，并引入杭州代表性植物如桂花、梅花，营造江南水乡的独特氛围。此外，项目打造约2000平下沉式会所，涵盖恒温泳池、室内篮球场、健身房、儿童空间等多重功能；架空层泛会所（约1500平）设置咖啡吧、书吧、四点半学堂，提供全天候社交空间。

图：杭州建发云涌之江项目园林实景图

杭州建发云涌之江174平户型以改善型需求为核心，融合新中式美学与现代空间理念，打造出兼具实用性与品质感的居住体验。厨房、餐厅、客厅与阳台采用联动设计，形成约40平大通厅，南向面宽达15.7米，实现270°环幕采光，将钱塘江景与小区园林景观引入室内。主卧面积约30平，包含步入式衣帽间、双台盆卫浴及独立浴缸，打造酒店式居住体验。专设约5平家政间，优化家务动线，避免干扰生活核心区。

图：项目174平四室两厅三卫户型图