政策解读

12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。国务院总理李强在会上指出：

新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体。近年来，各地区各部门深入实施新型城镇化战略，推动新型城镇化取得重要进展。展望“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大。要从中国式现代化全局的高度把握新型城镇化的使命任务，始终把这项工作摆在战略位置抓实抓好，加快补齐短板弱项，努力实现人的全面发展、城市品质提升和产业聚集升级的互动并进。

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，人口结构、城镇体系、城乡格局等都在发生深刻变化，人工智能等新技术的应用也对城市发展、治理带来新的机遇和挑战。要深刻认识新型城镇化的阶段性趋势性特征，进一步增强新型城镇化工作的针对性有效性。

新型城镇化是个系统工程。要因地制宜实施好新型城镇化规划，坚持以规划为引领，进一步优化“人、产、城”布局，并根据不同城市的情况实施分类指导。要科学有序推进农业转移人口市民化，采取更有力度、更具针对性的举措，解决好农业转移人口的就业、社保、安居、子女教育等问题。要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。要着力破解城乡二元结构，推动城乡要素双向流动，加强城乡基础设施联通、产业对接，推进基本公共服务均等化，促进城乡融合发展。

“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大，预计未来五年我国住房市场空间仍在

“十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”，科学有序推进农业转移人口市民化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，大力实施城市更新等均是重点方向，同时也强调要“发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略叠加效应”“发挥重点区域增长极作用”，本次李强总理指出未来五年“新型城镇化发展空间仍然很大”，释放积极信号，新型城镇化发展空间大或将为房地产市场发展进一步释放空间。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米（详细内容请关注12月11日“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”）。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米，住房需求仍有空间。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点，人口结构上移、家庭小型化带动家庭户数量增加等均是改善性住房需求释放的重要支撑。

当前，我国农业转移人口规模大（2024年全国农民工总量接近3亿人），解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一，探索如何通过盘活存量房屋等方式提升对农业转移人口的住房保障，也有望在推动房地产高质量发展中发挥重要作用。

另外，随着新型城镇化深入推进，预计优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间，有望支撑后续房地产市场发展，也将为房地产企业提供发展机会。

表：2024年主要省份及其核心城市常住人口、城镇化水平

注：蓝色底为人口占全省比重超30%省会城市。

城市更新已经成为稳楼市的重要抓手，利好政策正在逐步落地

今年以来，中央不断强化城市更新的重要性，本次李强总理强调“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”，进一步明确了城市更新在稳楼市、推动房地产高质量发展中的重要作用，城市更新与稳楼市的结合点涉及多个方面，如本次提到的扎实推进好房子建设，将老房子改造成“好房子”、改善老旧房屋的居住环境等均有利于提升居住品质和房屋价值，进而稳定市场预期；城市更新中的城中村和危旧房改造推进货币化或房票安置，也将直接释放住房需求，带动市场活跃度提升。根据中指监测，2024年以来全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地，上海金山区、青浦区、嘉定区等多区落地房票安置实施办法。从落地效果来看，广州黄埔区自去年4月落地房票后，截止今年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

近期有关城市更新的利好政策不断落地。12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，城市更新设施涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及相关城市更新综合设施项目，这项政策落地直接为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道，是落实“健全多元化投融资方式”的具体表现。

同日，重庆召开《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》政策吹风会，市规划自然资源局领导回答记者提问时指出“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策‘新突破’。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，细化操作细则也正在制定中，针对增加公共服务功能的项目，明确给予“增容”奖励，在提升居住品质的同时，也将激励更多市场主体参与城市更新，为其他城市提供了较好的参考借鉴。

当前，针对城市更新较为重要的两项政策（金融和土地政策）均有利好释放，预计未来配套政策将继续落位，也将有更多城市创新土地政策给予城市更新更大支持，探索“增容”奖励有望成为破局的关键之一。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项发展研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。