房企动态
中期业绩盘点丨基本面承压,更加重视高质量发展
本文以行业约137家A+H股房地产上市公司中期业绩为依据,分析其业绩表现、杠杆及流动性表现,以供读者和投资者参考。
2024年上半年,居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放,高基数下新房市场超预期调整。根据中指研究院《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》,TOP100房企销售总额同比下降41.6%。在此背景下,本文将以行业约137家A+H股房地产上市公司中期业绩为依据,分析其业绩表现、杠杆及流动性表现,以供读者和投资者参考。
营收在低基数下仍继续下降,净利润为负期内亏损
图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况
数据来源:WIND,中指数据CREIS(点击查看)
从经营业绩来看,在上年低基数下房地产上市公司营业收入规模继续有所下降,净利润由盈转亏。2023年在保交楼政策和线下场景放开下上市房企竣工结转加快,导致营收增速回升明显,2024年上半年商品房销售市场调整仍在持续,加之整体竣工结算节奏放缓,导致房地产上市公司营业收入出现较为明显的下降。2024年上半年,上市房企的营业收入均值为122.4亿元,同比下降16.4%,其中,沪深上市房企的营业收入均值为106.3亿元,同比下降22.8%;大陆在港上市房企营业收入均值为142.4亿元,同比下降9.5%。从净利润来看,毛利率降低和资产减值等原因,房地产上市公司净利润均值为负,六成上市房企出现亏损,亏损企业数量有所增加。2024年上半年,房地产上市公司净利润均值由去年同期的0.4亿元降为-5.2亿元。其中,沪深上市房企的净利润均值为-1.6亿元,大陆在港上市房企净利润均值为-9.7亿元。
期内营收下降的原因主要为结转面积的大幅下滑。过去几年销售额增速逐年下滑,2020年销售额TOP100企业销售额增速不足15%,2021年跌至个位数,2022年-2023年连续负增长,2023年上市房企结转规模因前期积累较高且上年下滑过快后出现反弹,2024年上半年销售额继续下滑,结转收入规模短期内或将维持下行趋势。万科2024年上半年实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9%,归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、对资产交易和股权处置的部分交易价格低于账面值。
近年来受结转成本偏高、费用率有所上升、存量去化、资产减值等多重因素影响,上市房企净利润持续下滑。前期高地价和售价承压是导致毛利率持续承压的关键;行业长短周期均处于换挡期,存货去化和变现能力受到极大影响;部分房企对存货、长期股权投资、投资性房地产等进行计提减值准备,从而削弱了当期盈利水平;销售费用和财务费用的上升也进一步侵蚀了利润空间。
典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。华润置地凭借差异化的商业模式、多元的赛道组合,积极探索房企发展新模式、培育业绩增长新动能,推动上半年业绩的平稳实现。2024年上半年,华润置地实现营业额791.3亿元,同比增长8.4%,核心净利润107.4亿元,微降4.7%。其中,经营性收入同比增长9.0%,占总收入的25.3%,提升0.2个百分点,核心净利润同比增长14.4%,利润贡献占比51.4%,提升8.6个百分点。龙湖集团核心权益后净利实现47.5亿元,其中运营及服务业务收入131亿元,同比增长7.6%,利润占比进一步提升至八成以上。新城控股商管业务对业绩的贡献度不断提升,2024年上半年吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元,同比增长19.55%。
杠杆率有所上升,短期偿债能力有所下降
2024年以来,销售端及融资端的压力传导到资产负债表,房企货币资金普遍有所下滑,导致行业债务率有所上升,短期偿债能力有所下降。根据国家统计局数据,2024年1-6月房地产开发企业到位资金53538亿元,同比下降22.6%。其中,国内贷款8207亿元,下降6.6%;利用外资13亿元,下降51.7%;自筹资金18862亿元,下降9.1%;定金及预收款15999亿元,下降34.1%;个人按揭贷款7749亿元,下降37.7%。2024年上半年,新房销售表现较弱,重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成,销售仍在深度调整的情况下,融资状况难言好转,且资金供需两端都将趋冷。
截至2024年六月底,代表房企整体杠杆率有所上升,短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%,较去年同期上升4.3个百分点;现金短债比为2.0,较去年同期微降0.2。
图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况
数据来源:WIND,中指数据CREIS(点击查看)
从到期债务规模来看,仍有一定的偿债压力。截至2024年6月末,2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元,其中信用债占比71.7%,海外债占比28.3%;一年内到期余额为7205.4亿,其中信用债占比69.8%,海外债占比30.2%,境内债务偿债压力较大。房企仍应将现金流安全作为重中之重,对外充分利用政策资源优化资产负债表,为适应行业新周期做好准备。
将现金流安全和有利润的增长作为重中之重,致力于追求高质量的增长
表:部分企业未来经营策略
数据来源:企业财报,企业业绩说明会,中指研究院综合整理
2024年上半年,行业仍处于深度调整阶段,上市房企的盈利能力和流动性都遭遇了极大的挑战。未来随着房地产行业新模式加速构建,供需两侧政策持续优化,行业调整风险逐步出清,市场将逐步稳定并形成新的均衡局面,行业细分赛道下“危中有机”。未来在保证交付的背景下,上市房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重,致力于追求高质量的增长。上市房企仍需内外兼修,对内顺应周期调整财务结构,提升核心竞争力,增厚资金安全垫;对外充分利用政策资源优化资产负债表,为适应行业新周期做好准备。
通过梳理分析部分房企未来的经营策略,可以发现主要聚焦在以下几点: 首先,房企应仔细审视自己竞争优势、资产和债务结构,将经营安全放在首位,继续加强对资金的流动性风险管理,加强销售回款管理,保持经营性现金流净流入;有效控制有息负债的规模,调整债务期限结构,做好资金管理保障经营安全。 其次,开发业务层面继续强调以销定投、提升产品和服务,促去化抓回款。在投资方面,房企应继续坚持“精准投资”和“以销定投”的稳健投资策略,强化投研体系支撑精准投资,聚焦核心城市、核心地段持续深耕,重点投向一线城市和优质的二线省会城市。在产品方面,坚持客户为中心,满足客户需求,提供高品质的产品和服务,打造符合市场需求的“好房子”,提升客户满意度。在管理方面,深化精益管理,持续提高运营效率、降本增效,致力于实现有利润的增长。
此外,房企应坚持长期主义,主动把握形势,积极顺势而为,构建新的发展模式,打造新的业务增长点。房地产市场进入存量阶段,增量规模有限,房企发展模式转向建设管理、物业管理务、商业运营等经营业务,经营业务也越来越成为房企重要的利润来源。一方面,房企可探索多元化合作模式拓展轻资产业务,可积极寻求与金融机构、运营商、服务商等进行合作,共同开发轻资产项目,实现资源共享和优势互补,通过合作获取更多的项目资源和收入来源,同时降低自身风险。另一方面,房企应修炼内功,不断提升运营与服务能力,提高项目运营效率和服务质量,通过提供高品质的服务和增值产品,提升项目的附加值和竞争力,实现更高的收益。
相关资讯
中指快评 | 下半年房地产市场将如何变化?房企业绩能否好转?
中指云网讯: 据Wind统计,截至7月15日,共有61家A股涉房企业发布2023年中期业绩预告或业绩快报。其中,20家房企预计盈利,除6家房企盈利同比上升外,其余房企同比均呈下降态势;41家房企归母净利润预计亏损,包括21家房企同比由盈转亏。 那么今年下半年房地产市场将如何变化?房企业绩能否好转? 中指研究院认为: 6月份国常会指出,继续研究储备去库存、稳市场的政策。下半年,会加大房地产政策支持力度,优化核心城市限购政策,降低房贷利率等,政策效果将逐步显现。商品房市场销售降幅有望收窄。在商品房市场发生积极变化的情况下,房企销售降幅也将缩小。
来源: 中指研究院
2024年1-9月西安房地产企业销售业绩排行榜
中指云网讯: 点击获取最新西安房地产市场数据 9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策,随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势,并首次提出"要促进房地产市场止跌回稳",释放了迄今最强"稳地产"信号,政策目标直指扭转行业基本面,为市场注入信心。回顾西安各大房企9月成绩单如何,我们从西安楼市中的真实销售业绩表现,可以窥探一番: 数据说明:房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-9月30日期间销售的商品房为统计口径,主要依据 中指数据CREIS(点击查看) 在西安的销售监测数据,并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的代建项目,由企业提供相关证明文件,经课题组对数据进行严格审核,也纳入统计范围。本报告仅供参考,课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。 说明:商品住宅销售数据统计是以2024年1月1日-9月30日期间销售的商品住宅为统计口径,主要依据 中指数据CREIS(点击查看) 在西安的销售监测数据,并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的项目,由企业提供相关证明文件,经课题组对数据进行严格
来源: 中指研究院
中指动态
更多..-
【产品升级】CREIS中指二手房版60城成交数据重磅上线
2024-09-04 15:20:02 -
中指沙龙丨租购并举,存量赋能,中指携手租赁企业共话行业新机遇
2024-08-21 18:00:02 -
走进交流丨中指研究院上海分院2024年租赁住房考察交流活动
2024-08-12 11:31:28 -
2024中国房地产品牌价值研究全面启动
2024-07-29 09:36:53
中指报告
更多..土地市场
房产市场
企业数据
招拍挂