2023年1-4月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为48.6亿元，市占率为66.5%，销售面积为40.3万m2，华中集团、爱情地产、隆基泰和为保定房企销售金额前三甲，尚玉园位列项目销售额榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，预计随着地方政策刺激效果边际减弱，叠加前期积压的购房需求逐步释放，预计短期内保定房地产市场活跃度或将稳中有降。

根据中指研究院监测显示，2023年1-4月，保定TOP10房企合计销售金额为48.6亿元，合计销售面积40.3万平，市占率分别为66.5%、68.2%，市场集中度进一步提升；其中华中集团、爱情地产、隆基泰和为保定房企销售金额前三甲，爱情地产、华中集团、隆基泰和为销售面积前三甲。销售额方面，华中集团作为本土实力房企以8.51亿元销售业绩，位列排行榜首位；爱情地产依托本土忠实客户群实现8.48亿元销售额，位列第二名；隆基泰和以6.51亿元销售业绩位列第二名。销售面积方面，爱情地产、华中集团、隆基泰和销售面积分别为7.94万平、5.67万平、5.49万平。另外，TOP10房企销售门槛值为2.55亿元/1.59万平。

▍宏观经济与政策环境

（1）中央政治局会议：楼市定调不变，宽松政策仍有空间

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在”，未来扩内需政策仍有望继续发力，促投资、促消费。

房地产方面，会议首先强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”。政策延续“房住不炒”“因城施策”基调，同时明确现阶段防范房地产风险仍是重点，因此，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。

其次，会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，在拉动有效需求方面具备优势，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用；打造“平急两用”型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板。

最后，会议指出要“规划建设保障性住房。”根据国家顶层设计，我国住房保障体系主要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。为了加快建设“租购并举”的住房制度，保租房成为近几年筹集建设的主要对象。

（2）税务总局：税收形势六个向好，住房消费回暖

4月6日，国家税务总局局长王军表示，我国税收形势呈现六个逐步向好，经济发展态势总体向好、逐月向好，而且在持续向好，释放积极预期，提振市场信心。同时，住房消费呈回暖迹象，房地产业销售收入同比增幅明显扩大，为支持居民合理住房需求，国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策。

（3）自然资源部：我国全面实现不动产统一登记

4月25日，自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记。从2013年建立不动产统一登记制度，到2018年不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，再到2023年全面实现不动产统一登记，经过十年努力，我国全面实现了不动产统一登记，实现了新的突破。

实现不动产统一登记后，有利于提高不动产交易效率，更好地保障不动产权利人的合法权益。全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，本次自然资源部指出我国全面实现不动产统一登记，也就意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。但从当前房地产市场行情来看，短期征税预期不高。

▍住宅市场

（1）房价：新房价格基本企稳，二手房成交均价连续17个月下跌

新房：2023年4月，保定新建商品住宅均价为8868元/平米，环比微涨0.01%，同比去年下跌0.53%，跌幅收窄0.23个百分点。新房价格2022年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。

二手房：保定二手住宅均价环比持续17个月下跌，本月样本均价为10018元/平米，环比下降0.11%，降幅较上月收窄0.16个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降2.85%，降幅较上月收窄0.29个百分点。

图：2020年-2023年4月保定新建商品住宅销售均价及环比走势

市场监测：https://www.cih-index.com/

（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交15.79万m2，同比大幅上升，环比在高基数基础上微降

本月，保定市主城区房地产市场共下发9个建设工程规划许可证，2个商品房预售许可证，泽鑫华庭、西鲁岗生活区项目获证，预售房源总套数464套，总面积4.93万平方米。

本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为15.79万m2，小阳春势头放缓，以及上月高基数影响下，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比下降9.4%，但同比去年仍然实现显著上涨，同比上涨107.2%。展望后市，预计随着地方政策刺激效果边际减弱，前期积压的购房需求逐步释放，保定房地产市场活跃度或将稳中有降。

图：2022年-2023年4月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

市场监测：https://www.cih-index.com/

（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m2面积段产品仍为市场主力

从成交结构来看，2023年1-4月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200万元总价段成交套数占比提高至28%，位列第二梯队，且较去年提升6个百分点，市场改善需求支撑力度进一步增强；200-300万元高端改善产品占比持续提升至13%，高端需求释放空间进一步被打开；100-150万元总价段成交套数最大，占比为32%，但较2021年和2022年有显著回落15个百分点以上；同时本月100万元以下总价段刚需市场成交套数占比回升至26%，较去年提升4个百分点，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，90-120m2面积段刚改产品成交套数占比最高，为40%，同比去年微降2个百分点；120-160m2面积段改善产品成交套数占比高居40%，占比持续提升，两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m2以下面积段产品占比同比微降5个百分点，呈现萎缩态势；由于保定房价连续下跌，叠加居民收入水平不断提高，刚需类客户同样的资金能够买到更大的房子，使得90m2以下产品销售持续萎缩。

图：2021-2023年4月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

市场监测：https://www.cih-index.com/

▍土地市场

（1）宅地供求及价格：主城区本月无宅地推出成交，全市土地市场冷清

2023年4月，保定全市推出7宗宅地（含综合用地，下同），成交9宗，流拍1宗；成交规划建面44.19万m2，同比增长254.1%，平均楼面价1425.8元/m2，同比上涨29.8%，呈现出量价齐升态势；溢价率0.06%，回落至低位，显示出土地市场相对冷清的局面。

2023年4月，保定主城区无宅地推出成交，但有1宗宅地流拍。1-4月累计成交规划建面139.5万m2，累计同比增长27.4%；累计流拍地块4宗，累计流拍率为21%，相对较高。

图：2022-2023年4月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势

市场监测：https://www.cih-index.com/

（2）总价TOP10地块：6宗溢价成交，保定国控拿地两宗，均为一季度成交地块

2023年1-4月，保定主城区住宅用地（含综合）TOP10地块累计成交总价28.91亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的90.8%，由于保定主城区一季度累计成交地块仅15宗，且总价地块数量较少，导致TOP10占比较高；累计规划建面107.51万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的89.6%。TOP10地块中6宗溢价成交，4宗地价成交。

从拿地企业来看，华中集团以6.50亿元摘得总价TOP1地块，天业创展以4.54亿元摘得总价TOP2地块，保定国控以3.12亿元底价摘得TOP3地块。整体来看TOP10地块中，保定国控获取2宗，华中集团、天业创展、爱情地产、中翔房地产、尚川房地产、河北大桥、莲创城建、首昆房地产均获取1宗。

表：2023年1-3保定主城区宅地成交金额TOP10

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（3）典型地块：华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为保定主城区2023年一季度成交总价最高地块，该地块房价差5000-9000元/m2左右，有一定利润空间

2023年1-4月，保定主城区土地市场中，河华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为2023年1-4月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积113.95亩，规划建筑面积17.47万m2，成交楼面价3723元/m2，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交8宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1350-4100元/m2之间，与华中集团竞得地块存在已经价差；周边3KM内有6个竞品项目在售，价格8500-13000元/m2左右，房价差5000-9000元/m2左右，有一定利润空间。

图：CREIS中指数据产品查询七一西路南、西防洪堤西周边情况

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政策解读：

中国房地产政策跟踪报告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54473.html

4.28政治局会议：楼市定调不变，宽松政策仍有空间

https://www.cih-index.com/report/detail/54469.html

北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上

https://www.cih-index.com/report/detail/54066.html

税务总局释放积极信号，税收形势六个向好，住房消费回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

企业研究：

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54638.html

2023年一季度中国房地产代建企业排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54295.html

房地产市场：

五一假期楼市表现平淡，低基数下成交面积同比增长超20%

https://www.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年1-3月全国房地产开发经营数据解读

https://www.cih-index.com/report/detail/54254.html

2023年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detail/53655.html

2022中国住房租赁市场年报

https://www.cih-index.com/report/detail/51660.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54577.html

物业研究：

2023中国物业服务百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

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