住宅市场

当前住房租赁市场呈现“总量宽松、结构分化”的特征：一线及强二线城市刚性租赁需求扎实，核心区位房源供不应求；多数三四线及部分弱二线城市则出现阶段性供过于求。中指研究院分析认为，随着存量时代到来，租赁供给的区位、通勤条件、户型和运营品质将比规模更为关键；从中长期看，租赁房源供给仍会持续增加，但增速明显放缓，租金走势将在城市与板块之间进一步分化。

供需格局：一线刚需扎实，三四线阶段性过剩

一线及强二线城市具备产业竞争优势，吸引青年人口持续流入，刚性租赁需求扎实。中指研究院指出，近年保租房大规模入市带动市场总供给明显增加，传统淡季表现为供给偏松、租金温和回调，但核心区位、交通便捷、品质较好的房源仍供不应求。

多数三四线及部分弱二线城市人口流入放缓、住房自有率高，随着二手房“由售转租”房源增多，租赁房源供给增长快于需求，出现阶段性供过于求，其中远郊、大户型、老旧房源的空置和降价压力较为突出。

存量时代改变筹集模式，未改变供给方向

中指研究院表示，存量时代改变的是租赁房源的筹集模式，但并未改变供给方向。根据今年以来中央及多个重点省市发布的“十五五”相关规划，“十五五”期间将结合存量资产盘活，精准聚焦重点保障群体，扩大租赁房源有效供给。

中长期看，通过收购存量商品房、个人二手房转保租与非居改租等路径，租赁房源供给仍会持续增加，但增速将明显放缓，且增量将主要聚集在一线和强二线城市的主城边缘、产业园区与轨交沿线等片区，以保障职住平衡。

随着市场供给不断扩大，短期会对同片区市场化租金形成一定压制；但随着新增供给逐步被毕业青年、新市民、产业人才消化，核心城市租金将呈现跌幅收窄、底部企稳的态势。长期看，行业大概率进入横盘与分化加剧的格局，核心板块房源租金稳中有升，非核心板块房源则将维持以价换量状态。

保租房重塑供给结构，为片区租金设置“上限锚”

供给结构方面，长期以来个人散租房源在住房租赁市场供给中占据主导地位。中指研究院分析认为，随着保租房大规模入市，其在核心城市集中式长租公寓中的占比明显提升，主城“商改保”、青年公寓、新建租赁社区等成为新增供给主力，推动行业供给更趋标准化、合规度更高。

租金层面，保租房通常按照不高于同地段市场化租金（或一定折扣）定价，相当于为所在片区的租金水平设置了一个“上限锚”，对同质化、依靠装修溢价的市场化房源形成比价压力，促使房东和企业提升产品软实力，同时抑制区域租金非理性上涨。中指研究院认为，保租房推动市场走向“保租房托底+市场化差异化供给”的双轨格局，租金水平的波动区间因此收窄，市场变得更加可预期。

核心与非核心城市租金分化将继续深化

从当前的人口流动趋势和租金表现来看，核心城市与非核心城市的租金分化将继续深化。核心城市凭借产业密度、就业机会和资源优势，将持续吸引青年人口流入，租赁需求的基本盘依然稳固。中指研究院数据显示，今年以来，上海、深圳等城市住宅租金已连续多月环比上涨，即便在传统淡季也表现出较强韧性。

相比之下，大多数非核心城市面临的是需求端的硬约束，年轻人口吸纳力问题短期内难以得到明显改善。中指研究院预计，一线及强二线城市的核心板块租金有望保持稳中有升，外围区域则以横盘为主；弱二线及三四线城市的租金仍将承压，部分区域大概率继续以价换量。

50城租金房价比回升至2.3%，供给扩张仍受多重约束

从国际经验看，主要城市的租金回报率差异较大。中指研究院梳理的数据显示，纽约、旧金山等城市的账面租金回报率通常在4%至6%之间，伦敦、柏林约为3.5%至4%，东京则在2.5%至3%左右。且其回报率多为税前口径，持有环节还需缴纳房地产税、物业费等高额成本，实际净回报要低于账面数字。而我国个人持有住房的持有成本较低，当前的租金房价比基本接近净收益水平。

据中指研究院测算，目前50城平均租金房价比已从2023年初的低点回升至2.3%左右，租赁资产的现金流回报持续改善，对机构化运营企业和长期资本的吸引力增强。但供给扩张仍受限于存量资产的收购和改造成本、项目现金流能否覆盖资金成本及城市真实的租住需求规模等多重因素。中指研究院表示，从长期回报角度考虑，未来增加的租赁产品将更多聚焦于需求匹配度高、运营能力强、具备退出通道的优质资产。