住宅市场

▌导读

11月3日，北京昌平北七家歇甲地块顺利出让，成为“8·28新政”实施后首宗正式挂牌出让的涉宅地块。中建智地+北京未来科学城联合体以底价29.36亿元摘得，住宅成交楼面价约3万元/平方米。作为新政后的“第一块试金石”，它的成交逻辑、成本结构和周边竞争格局，为后续同类地块提供了重要参考。

地块档案：新政全套规则的“首考”

歇甲地块挂牌公告发布于9月30日，晚于“8·28新政”与“9·24”北京落地细则，因此全套新规直接适用——这也是它被称为“新政首宗涉宅地”的原因。

▌藏着“含金量”的出让条件

地块出让性质为R2二类居住用地搭配A8社区综合服务设施用地（编号CP02-0704-0049、0077-01、0073），是典型的“住宅+配套”组合。更值得关注的是它的资金安排：地价款可在签约后30日内先缴50%，余款最长两年内缴清、不计利息。

首付测算：按总价29.36亿元计算，首付约14.68亿元（50%），剩余14.68亿元可在两年内分期缴清且不计息。这对拿地企业的现金流压力是一个明显缓释，也变相降低了门槛——换句话说，即使底价成交，这块地的“杠杆友好度”在新规下依然可观。

▌新规“硬约束”：现房销售与预售监管

挂牌文件明确写明，本项目严格执行建房规〔2026〕3号及京建发〔2026〕460号相关规定：

商品住房优先现房销售；

若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶方可入市；

预售资金实行全额、全过程监管。

这意味着，无论企业选择现房还是预售路径，资金回笼节奏都会比以往更慢、链条更长。这正是“8·28新政”后涉宅地块的共同特征：拿地门槛或许下降，但对开发能力与资金实力的要求反而上升。

楼面价3万，到底贵不贵？

把歇甲地块放回同一板块的历史坐标里，能看得更清楚。同一歇甲庄村的A地块由相同联合体于2025年10月摘得，楼面价约24,855元/㎡——也就是当前国贤府PARK的“成本锚”。

两年间楼面价抬升约4,239元/㎡（+17.1%），住宅口径楼面价约3万元，比国贤府PARK地块高出约1,500元/㎡（若按住宅口径则差距更大）。但张凯指出，这一差价并非没有理由：

观点引用：新地块楼面价虽高于国贤府PARK地块约1500元/平方米，但胜在容积率更低、配建更少——在成本锚点与已验证售价之间，尚留有产品升级的余地。

容积率从原来的混排（含0.4低密与2.1高层）收敛到1.30的纯低密，意味着未来可以做更纯粹、更高溢价的产品形态；配建减少则直接降低了隐形成本。因此，“3万楼面价”要结合产品可发挥空间来读，而不能简单与老地块比数字。

周边竞品：一个“改善需求已被验证”的板块

以歇甲地块为中心3公里范围内，周边在售新房项目共7个，近13个月合计成交831套、成交均价约61,133元/㎡。这是一块“改善盘扎堆、价格有一定梯度”的成熟市场。

▌核心参照：国贤府PARK

同板块、同区县、619米外的国贤府PARK，是歇甲地块最直接的“前作”参照。该项目2026年3月开盘，截至目前网签已达近700套，累计成交金额可观，网签均价约5.6万元/㎡。

关键信号：累计网签约698套，与文中“近700套”完全吻合。更值得注意的是：144㎡主力户型率先售罄——这说明板块内大面积改善需求是真实存在的，且已经过市场验证。价格端，项目开盘以来月均成交价稳定在5.5万–5.7万元/㎡区间，价格韧性较强，未见明显下探。

▌价格梯度与竞争空隙

把周边7盘的价格摆开看，板块呈现明显的阶梯结构：

??5.5万–6.5万元/㎡档：国贤府PARK（5.59万）、天润福熙大道（6.49万）——成交主力区间；

??7万–8.5万元/㎡档：金隅望京云尚、中建宸园、望京国誉府——多为望京外溢客群承接；

??润泽御府等低密别墅类产品则自成体系。

歇甲新地块若以3万楼面价开发，叠加建安、财务、管理等成本，保本售价大致落在4.5万–5.2万元/㎡区间。而周边可验证的成交价在5.6万元/㎡上下——这意味着项目在安全边际与产品溢价之间留有一定空间，尤其考虑到其1.3的低容积率可支撑更优的产品形态。

板块成色：规划很美，兑现需周期

中指研究院张凯对板块的判断颇为中肯：板块内部规划有中小学教育用地、滨湖公园及体育文化设施，外部由清河、清河营郊野公园与温榆河公园构成生态基底——“生态+教育+文体”的配套组合，是改善客群的核心诉求点。

但硬币的另一面是：当前板块仍处于开发初期，道路多为规划在建状态，商业、教育配套的兑现尚需周期。对购房者而言，这是一个典型“看未来”的板块；对开发商而言，则考验产品力与节奏把控——配套兑现快的窗口期，往往就是产品溢价释放的窗口期。

二手房视角的补充：中心2公里范围内17个二手房小区（以天通苑系为主）近一年成交均价约28,079元/㎡，与新房5.6万元/㎡形成鲜明价差。这一“二手洼地+新房改善”的结构，既说明板块存在大量被抑制的改善需求（现有居住品质与需求不匹配），也提示新盘的客群更多来自板块内外的改善置换，而非刚需首置。

新政首宗地，释放了哪些信号？

歇甲地块作为“8·28新政”后首宗正式挂牌出让的涉宅地，其成交本身传递出几点值得关注的特征：

1.?底价成交成为常态。楼市调整期叠加新政约束，企业拿地更趋理性，“零溢价”或成涉宅地主流成交方式；

2.?资金门槛“外松内紧”。分期缴款、免息等条款缓释了现金流压力，但现房销售与预售全额监管，把压力后移到了开发与去化环节；

3.?国央企联合体主导。中建智地+北京未来科学城连续在同一板块落子，背后是对“已验证售价+低密产品”双重逻辑的认可；

4.?改善需求是板块底气。国贤府PARK主力大户型率先售罄、价格稳定，为后续项目提供了可对标的“成本—售价”锚点；

5.?产品升级是关键变量。新地块凭借更低容积率、更少配建，“成本锚点与已验证售价之间”仍留有产品升级的余地——这也将是项目能否跑赢同板块前作的核心胜负手。

小结：这是一块“规则最严、但产品空间最大”的地。新政之下的北京涉宅市场，正在从“拼规模、拼速度”转向“拼产品、拼兑现能力”——歇甲地块，正是这条新赛道的第一个观察样本。

数据来源：CI Buddy中指数据MCP；中指数据库 CREIS（土地成交、周边新房/二手房交易监测）。本文所涉测算为基于CI Buddy的分析性推算，不构成投资建议。