住宅市场

9月15日，国家统计局发布《2026年1-8月份全国房地产市场基本情况》。数据显示，1-8月全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；销售额同比下降13.0%，降幅收窄0.1个百分点。房地产开发投资和房屋新开工面积分别下降19.9%和24.8%，降幅均有所扩大。8月末商品房待售面积连续6个月同比下降，待售库存继续回落。值得关注的是，此次统计局新列二手房交易网签面积数据，1-8月全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6％，二手房成交量继续保持增长。

政策方面，8月28日，多部委同日密集发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等关键领域完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。短期来看，新规对需求端的直接影响偏中性，但房企可能根据预售条件、资金回笼节奏等变化调整项目推售安排，进而对新房销售形成一定影响。对房企而言，销售制度调整对现金流和开发模式的影响更为直接，项目开发和投资决策将更加关注资金平衡与销售确定性。中长期来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应规模将有所下降，房企资金组织、投资决策和项目开发模式也将逐步重构，行业竞争更加依赖资金管理、产品品质和项目运营能力。

市场方面，9月进入传统营销旺季，房企在核心城市仍保持一定推盘规模，叠加前期需求端政策效应持续释放，市场整体平稳。土地方面，8.28新政后核心城市仍有部分宅地实现高溢价成交，但整体房企拿地态度更趋审慎，区位价值与销售确定性仍是投资决策的重要考量。

展望下阶段，新房市场或延续筑底修复态势，核心城市优质项目保持较好去化；二手房成交有望保持一定活跃度，价格仍将以小幅波动为主；土地市场整体延续审慎格局，当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确，新政影响仍需结合各地细则及市场供需结构观察。

需求：1-8月全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额下降13.0%

新房销售面积：根据国家统计局数据，2026年1-8月，全国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%，较1-7月扩大0.3个百分点；住宅销售面积4.15亿平米，同比下降13.0%，较1-7月扩大0.3个百分点。

新房销售额：2026年1-8月，全国新建商品房销售额4.75万亿元，同比下降13.0%，较1-7月收窄0.1个百分点；其中住宅销售额4.18万亿元，同比下降13.1%，较1-7月收窄0.1个百分点。

图：全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

供应：1-8月房地产开发投资额同比下降19.9%

房地产开发投资额：1-8月，全国房地产开发投资额为4.80万亿元，同比下降19.9%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中，住宅开发投资额3.70万亿元，同比下降19.7%。

图：全国房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房屋施工面积：1-8月，全国房屋施工面积为56.08亿平方米，同比下降12.8%，降幅较1-7月扩大0.1个百分点；其中，住宅施工面积为38.93亿平方米，同比下降13.2%。

房屋新开工面积：1-8月，全国房屋新开工面积为2.99亿平方米，同比下降24.8%，降幅较1-7月扩大0.8个百分点；其中，住宅新开工面积2.18亿平方米，同比下降25.4%。

房屋竣工面积：1-8月，全国房屋竣工面积为2.11亿平方米，同比下降23.7%，降幅较1-7月扩大0.5个百分点；其中，住宅竣工面积为1.48亿平方米，同比下降25.4%。

图：全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

库存：8月待售面积同比继续回落，同比下降1.1%

新房待售面积：2026年8月末，商品房待售面积为7.53亿平方米，同比下降1.1%，降幅较上月扩大0.3个百分点，已连续6个月同比下降。其中待售3年以下面积5.48亿平方米，同比下降4.2%。商品住宅待售面积4.01亿平方米，同比下降0.5%。

全国商品房和住宅待售面积及累计同比增速

资金来源：1-8月，房企到位资金5.09万亿元，同比下降21.0%

房地产开发企业到位资金：1-8月，房地产开发企业到位资金额为5.09万亿元，同比下降21.0%。

国内贷款：1-8月，国内贷款为6880亿元，同比下降33.3%，占比为13.5%。

自筹资金：1-8月，自筹资金为1.84万亿元，同比下降20.0%，占比为36.2%。

定金及预收款：1-8月，定金及预收款为1.60万亿元，同比下降14.8%，占比为31.5%。

个人按揭贷款：1-8月，个人按揭贷款为6846亿元，同比下降22.4%，占比为13.5%。

图：房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

8月房地产政策动态

政策方面，8月18日，国务院印发《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，进一步完善住房公积金制度，更好满足多样化住房需求。28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要完善商品住房预售管理，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，要求各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。同日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，优化房企股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度。上述政策从住房销售、银行信贷和资本市场融资等方面协同发力，进一步完善房地产发展新模式的制度体系。

地方层面，北京、上海相继落地楼市新政，北京放宽限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由2年调减为1年，同时公积金贷款叠加多项上浮条件后最高可贷340万元。上海发布“沪八条”，允许提取公积金支付现房首付款；外环外二套商贷首付降至15%。成都、西安等多地优化公积金政策。另外，8月广东、重庆等省市发行约474亿元专项债券收回收购闲置存量土地。