住宅市场

会议资料及分享PPT，点击填写联系方式索取

11月2日，中指研究院举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“新政地方细则接连落地，‘银十’市场表现如何？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

↓ 会议完整回放点击下图观看 ↓

近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产市场回顾

1.房价：1-10月百城二手住宅价格累计下跌4.92%，10月百城二手房价格环比下跌0.61%；新房延续结构性上涨态势，1-10月百城新房价格累计上涨1.36%，10月环比上涨0.18%。租金方面，10月50城住宅平均租金环比跌幅有所扩大，上海、深圳等核心城市环比仍保持小幅上涨走势。

2.销售：二手房方面，二手房市场活跃度延续高位运行，今年1-10月18城二手住宅成交123.0万套，同比增长7.3%，10月二手房市场热度延续，18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。新房方面，初步统计1-10月100城新房销售面积同比下降约11%，二季度以来销售降幅收窄，10月重点100城新房销售面积同比下降约15%；一线城市自二季度以来整体保持增长。

重点城市来看：

京沪：1-10月京沪新房、二手房成交量均增长，10月北京新房同比增幅超两成，上海二手房成交同比增长35%，连续8个月同比增长。

广深：1-10月深圳新房成交量仍回落，在4月政策优化后，新房连续两个季度同比增长超20%，但9月以来再次下降，二手房成交整体平稳；今年以来广州新房及二手房成交量均小幅下降

3.租赁：10月，住房租赁行业进入传统淡季，重点城市住房租赁市场需求进一步回落，50城住宅平均租金环比跌幅有所扩大，上海、深圳等核心城市租金环比仍保持小幅上涨走势。从城市层面来看，10月50个重点城市租金5涨45跌，下跌城市数量较9月增加6个，较去年同期减少3个。

4.土地：受相关政策执行节点影响，9月三四线城市宅地供应放量，带动10月300城宅地成交面积、出让金同比增长9成左右；1-10月，300城宅地成交面积同比下降4%，出让金下降6%；1-10月，TOP20城市宅地出让金占全国比重57%，上海、北京、杭州出让金位居全国前三；10月一二线土拍较少，三四线成交较多，平均溢价率降至近年低位，仅为1.5%。

二、市场展望

展望年末，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑，但整体延续筑底态势；二手房成交有望保持一定活跃度，但受市场预期仍偏弱影响，二手房价格预计维持小幅下跌的波动态势。后续需重点关注核心城市成交修复的持续性及年末土地市场表现。

受8·28新政影响，房企开发资金回笼周期拉长、资金占用增加，将对拿地能力和投资意愿形成制约，预计年末及2027年土地市场将逐步体现政策影响；在途项目过渡期安排则有助于缓冲短期新房供应压力，政策对供应的影响预计在后续新项目开发中逐渐显现。

2026年1-10月房企经营业绩解读

2026年1-10月，100家房企销售总额为25370.6亿元，同比降幅较1-9月收窄0.9个百分点。主要受到以下因素影响：一是政策端发力，9·29房贷贴息等政策有效提振购房信心；二是供给端配合，房企抓住窗口集中推盘促销，。三是上年低基数的影响。

行业竞争逻辑由比拼销售规模，转向现金流、产品力、交付确定性的综合比拼，行业洗牌仍在持续。2026年1-10月，千亿房企6家，较上年同期减少1家；百亿房企58家，较上年同期减少4家。市场资源进一步向经营稳健、交付能力突出的少数企业集中，行业竞争逻辑由比拼销售规模，转向现金流、产品力、交付确定性的综合比拼，行业仍在对规模房企进行持续筛选。

2026年10月，核心城市热销项目的背后是政策密集托底、稀缺地段与产品升级等多重因素共振。其一，政策组合拳持续发力，为市场注入“确定性”。其二，稀缺地段与供需空档构成需求爆发的土壤。其三，产品力实现代际跃升，成为拉开差距的关键。其四，实景兑现与前置运营成为新卖点，把“确定性”落成可触摸的生活。最后，精准总价匹配策略打造了高价比产品。

2026年1-10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1-9月缩窄3个百分点。10月，房企拿地降幅缩窄的原因为：其一，虽然京深沪三个一线城市土地待拍暂现空窗，但房企仍在二线、三四线城市拿地。其二，多城市均出台现房销售相关细则，其中，对于828新政前已公告未出让地块，多数城市规定在2027年底前仍可按照原有预售条件申请预售。因此，部分房企积极利用窗口期拿地。

拿地企业方面，头部房企拿地力度放缓。1-10月，部分企业拿地金额虽然同比增长，但均为累计优势。从10月单月拿地来看，10家重点拿地企业中，华润置地、滨江集团拿地投资势头较为强劲，建发房产、中国金茂拿地力度也有一定提升，其余6家房企拿地力度均放缓。TOP30中民营房企拿地企业数量虽较去年同期持平，但拿地积极性较高。

房企拿地已从“全面铺开”进入“精准卡位”时代，资源进一步向头部央国企集中。具体来看，保利发展“重仓”长三角，金额领跑全国。华润置地“双区域制霸”，全国化布局最强。越秀地产深耕大湾区，本土优势突出，作为广州本土国企，在大湾区拥有极强的资源获取能力。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，头部央企，追求多城配置；本土深耕房企，集中资源守主场；选择性城市进入的央国企，重仓少数城市。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，主要集中在二线城市，拿地企业以地方国资为主。由于仅广州一个一线城市本月推出土地，入榜地块主要为二线城市。

点击查看往期分享会回顾