住宅市场

2026年前三季度，房地产市场总体延续筑底态势，新房销售整体仍处低位，但一线城市新房市场保持韧性，改善性需求依旧是主要支撑，上海总价1000万元以上新房成交套数占比超25%，北京超15%。

根据中指数据，前三季度重点城市销售额TOP30项目合计成交金额约1891亿元，其中17个为一线城市套均总价1000万以上的高端项目，澐启滨江、深圳湾澐玺、中信城开·信悦湾成交金额超百亿。这些热销项目共同回答了一个问题：市场调整期，什么样的区位和产品力能够获得购房者更多认可。

注：项目销售数据为商品住宅（不含保障性住房、安置房）网签口径，部分项目来自企业填报数据。

数据来源：中指数据CREIS

一线及核心二线城市高端项目依旧是高净值人群理想居所。2026年前三季度销售金额TOP30项目中，共23个位于一线城市，销售金额合计1581亿元，占比83.6%；二线城市中，杭州共4个项目位列销售金额TOP30，成都、三亚、厦门各1个。

套均总价方面，TOP30项目中21个项目成交套均总价在1000万元以上，其中士林润园、中信城开·信悦湾、建发·栖湖云庄、保利玥玺湾套均总价超5000万元。

套均面积方面，TOP30项目中20个项目成交套均面积超140平方米，其中建发·栖湖云庄、保利玥玺湾、士林润园、中信城开·信悦湾等15个项目套均面积超200平方米。

▌上海：项目数量、成交金额均为各城市中最多，多数为黄浦江两岸及城市核心区高端项目

上海共10个项目位列销售金额TOP30，2026年1-9月销售金额合计705亿元。其中，澐启滨江销售金额最高，为194亿元。

9个项目为套均总价1400万元以上高端项目，主要分两类：一是黄浦江沿线一线江景大平层，如澐启滨江、陆家嘴太古源 源邸等；二是徐汇滨江、北外滩、老城厢等配套成熟的城市核心区豪宅项目，如安澜上海、中建壹品·外滩元境、建发海宸、绿城·潮鸣外滩等。

值得一提的是，时代之城是10个项目中唯一刚改盘。该项目位于嘉定南翔板块，属外环稀缺的大型纯住宅社区，600万级总价，户型覆盖刚需、首改、改善等多种需求。

建筑设计方面，高端项目普遍通过立面设计提升项目辨识度，精准排布楼栋兑现景观资源价值。例如澐启滨江通过定制化楼栋旋转设计与270°环幕玻璃，实现“南向瞰江、东向览园、北向观城”的三重景观全覆盖。

图：澐启滨江建筑设计示意图

户型与室内空间方面，高端项目通常采用LDK一体化、270°全景舱、主卧套房、配独立家政间等设计提升观景视野、居住舒适度，做到动静分离。例如，澐启滨江286㎡户型，低区户型可俯瞰社区3500㎡下沉式水院与13米高差峡谷绿洲，高区可远眺城市地标，LDKB一体化客厅，58㎡主卧套房配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗，次卧均为套房配置，设有独立家政空间，兼顾私密性与舒适性。

图：澐启滨江286㎡四房两厅四卫户型图、样板间

▌深圳：宝中-深圳湾顶豪与新兴区域刚改项目并存

深圳共5个项目位列销售金额TOP30，2026年1-9月销售金额合计483亿元。

深圳湾澐玺位于深圳湾核心区域，拿地时为该片区近十年来新增的唯一住宅用地，项目开盘至今累计成交金额（网签）超270亿元，其中2026年1-9月超160亿元。中信城开·信悦湾2026年1-9月销售金额超130亿元，深圳观潮为87.5亿元。

这三个项目位于宝中-深圳湾一带，套均总价在3000万元以上，属于城市核心区的豪宅项目，依托总部产业集聚、城市地标与稀缺海景资源，吸引高净值客群。

图：深圳湾澐玺（左）、中信城开信悦湾（右）建筑设计示意图

鸿荣源·珈誉玖玺、鹏宸云筑分别位于宝安沙井、龙华民治板块等新兴板块。项目总价在400-600万级，依托地铁资源、城市更新与产业规划红利，配套处于持续兑现周期，承接中心城区产业人口外溢。

▌北京：项目分布多点开花，但多位于五环外，板块各有特色

北京共6个项目位列销售金额TOP30，销售金额合计283亿元。主要分三类：

一是宅地稀缺的成熟片区高端项目。北京润园位于顺义中央别墅区，总价2000万级，华润置地“园”系四代墅，是片区内近年来较为稀缺的低密墅区。中海京华玖序落位西城二环内，总价3000万级，属于内城核心豪宅。紫京宸园地处东四环朝青板块，总价1500万级，属于东部成熟片区的高端项目。

二是城市新兴区域的改善项目。中建·运河玖院位于北京城市副中心，大运河沿岸，依托副中心规划红利，已进入配套兑现阶段，为总价900万级滨水四代宅。

三是郊区刚改项目。国贤府PARK、龍樾海序均位于昌平区，500万级总价，主力户型在80-110平方米之间，主要承接海淀、朝阳北部产业人口外溢。

此类刚改项目通常将户型设计的重点放在空间效率上，依靠计容规则优化提高得房率，设计可变空间，保证总价可控的情况下功能完善。例如龍樾海序108㎡四室户型，全明空间、南北通透，10.3米南向三面宽，主卧套房配置270°转角飘窗，客厅阳台引入景观花池，3+X灵活格局可随需切换为书房、儿童房、兴趣室，兼顾功能与舒适度。

图：龍樾海序108㎡样板间实景图

▌杭州：既有主城景观资源型顶豪，也有科创板块改善项目

杭州共4个项目位列销售金额TOP30，销售金额合计183亿元。

中海·万潮玖序位于滨江区府板块，为3000万级钱塘江一线江景住宅。建发·栖湖云庄位于西湖蒋村板块，毗邻西溪湿地，为6000万级生态文脉联排别墅。这两个项目均属于享受主城成熟资源和稀缺景观的豪宅项目。

图：中海·万潮玖序建筑立面与景观资源

奥映世纪轩位于萧山钱江世纪城，总价1700万级，亦属于钱塘江江景豪宅。依托钱塘湾总部基地的产业资源，片区人口吸引力较强。保利天奕落位未来科技城科创中轴，以400万级总价承接首置与改善家庭需求。

广州、成都、厦门、三亚：少量项目进入销售额TOP30，均为城市核心区或成熟板块具备景观资源的豪宅

广州保利玥玺湾套均总价约6000万，位于广州天河金融城板块，产业、商业配套高度集聚，项目采用抬板设计，整体抬升约11米，实现低区采光私密与户户南向珠江一线江景，提供203-610平方米户型。

图：保利玥玺湾悬浮盖板效果图

三亚华润置地海棠悦府，套均总价约750万，依托海棠湾“国家海岸”文旅资源、热带滨海生态和度假商业配套，可兼顾高净值人群的度假居住与资产配置需求。

总结前三季度TOP30项目的热销因素，可以发现共性：多数项目占据一线及二线城市核心区位，产业、配套或景观资源丰富。产品方面把成本投向购房者可感知的居住细节，高端项目比拼资源兑现度、空间舒适度，刚改、改善项目比拼空间效率。

趋势来看，现房销售制度下，行业逻辑发生转变：购房者不再为图纸和预期付费，做实产品细节、将成本精准兑现为可感知的价值，方能赢得市场竞争。

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