住宅市场

本报告由CI Buddy生成——基于中指数据CREIS与中指研究院专家研究成果，对828新政落地后的城市影响进行系统研判。

报告核心摘要

政策核心

8·28政策以《关于完善商品住房销售制度的通知》为制度主干，核心是供给规则的系统性重塑，而非传统需求侧刺激。关键安排为“分类施策、新老划断”：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售，存量在途项目按原有政策执行；同时推行封顶预售、预售资金封闭监管、按揭“能拿房、再还贷”、项目开发公司制与主办银行制。

影响判断框架

CI Buddy依据中指研究院框架，识别出四个决定性变量：

预售占比（决定边际影响大小）；

新房库存（决定供应延后的实际作用）；

需求基础（决定消化能力）；

二手房占比（决定传导衰减程度）。

城市分档结论

第一档·价格敏感型（上海、杭州、深圳、北京）：二手房占比高、库存偏紧。杭州出清周期仅9.02个月为全国最短，上海二手房占比86.5%，深圳二手房占比61.9%最低、制度变化边际影响最直接。新政后深圳平台浏览量环比+582%，上海“金九”首个周六二手房成交1205套、环比+89.5%。

第二档·去化受益型（郑州、成都、武汉、长沙）：库存高企、需求偏弱。郑州可售213,821套、出清周期55.11个月压力最大；成都145,429套、25.76个月，新政后嘉禾兴、中旅投资等房企已收回2%优惠。

第三档·政策先手型（信阳、荆门、邵阳、呼和浩特）：已提前落地现房销售，828为全国层面确认推广；但销售周期长、资金回笼慢，土地出让收入承压风险最需关注。

连锁影响与建议

现房销售下房企现金流回正周期由约1年拉长至2—3年，行业准入门槛抬升。CI Buddy建议：投资布局聚焦出清周期12—18个月的核心城市，审慎对待超24个月城市；产品端强化实景展示承接改善需求；资金端提前适配回款周期。

一句话总结：边际冲击最大的是二手房占比高但库存偏紧的核心城市，去化受益最明确的是高库存城市，资金与财政压力最集中的是已试点及库存高企的三四线城市。