住宅市场

2026年以来，在全国房地产市场仍处在持续调整阶段，一线城市凭借强劲的城市竞争力及政策持续发力，正率先走出调整期。

从中指监测的房地产交易数据及百城价格指数来看，7月，一线城市新房成交同比增长14%，1-7月累计成交同比微降0.7%；二手房成交同比增长9.5%，1-7月累计成交同比增长6.6%。整体呈企稳趋势，但城市间分化格局仍较为明显。

本文将从一线城市的一二手房成交、价格、库存等维度，解析当前一线城市楼市的格局特征。

成交：7月新房同比上升，二手房京沪领跑

政策层面，一线城市持续加力打出组合拳。今年以来，2月上海“沪七条”率先出台，4月底深圳跟进优化限购政策，广州亦推出“穗八条”政策。政策主要围绕降低社保年限、优化多子女家庭购房套数、提升公积金贷款额度及放松置换认定等维度展开，多措并举大幅降低了购房门槛。8月，北京进一步优化限购、住房赠与及公积金政策，降低部分购房群体的准入门槛和资金压力。上海随后出台“沪八条”，进一步优化公积金提取、外环外二套房首付及“以旧换新”补贴等政策。

图：2025年底以来一线城市持续优化房地产政策

新房销售：中指监测数据显示，7 月一线城市新建商品住宅成交面积同比增长14%，北京、上海、广州、深圳同比分别增长 2%、17%、2%和42%。累计来看，1-7月一线城市新建商品住宅成交面积1577万㎡，同比微降0.7%。

表：2026 年 7 月一线城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

二手房销售：北京、上海、深圳二手房市场成交量同比持续增长，7 月，北京、上海二手住宅分别成交 1.4 万、2.0万套，高基数下同比仍分别增长 10%、22%，北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长，1-7月京沪二手房累计成交量均创近五年新高。深圳7月二手住宅成交量同比增长 3.0%，增幅较上月收窄；广州7月二手住宅成交同比下降7%，是一线城市中二手住宅成交唯一下降的城市。

表：2026年7月一线城市二手房成交情况（单位：套）

价格：一二手分化加剧，京广深二手挂牌价持续承压

从环比数据来看，一二手住宅价格分化较为明显。根据中指百城价格指数，7 月一线城市新建商品住宅价格持续呈结构性上涨，上海新房价格环比涨幅领先，北京、深圳、广州保持小幅上涨。二手房方面，一线城市二手房挂牌价环比下跌0.25%，内部城市出现分化，上海保持上涨趋势，北京、深圳、广州环比均下跌。

新房价格，根据中指百城价格指数，7 月一线城市新建住宅价格环比上涨0.63%，同比上涨5.40%。具体来看，上海新房价格环比涨幅居首位，涨幅为0.96%，同比涨幅为8.43%；深圳新房价格环比上涨0.43%，同比涨幅为2.12%；广州新房价格环比上涨为0.25%，同比涨幅为1.82%；北京新房价格环比上涨为0.16%，同比涨幅为1.58%。

表：2026年7月一线城市新建住宅价格指数变化情况

二手房挂牌价：根据中指百城价格指数，7 月一线城市二手住宅价格环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。其中上海二手住宅挂牌均价环比上涨0.09%，环比已连续五个月上涨，同比下跌5.47%。北京二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌8.72%。广州二手住宅价格环比下跌0.49%，同比下跌7.81%。深圳二手住宅价格环比下跌0.11%，同比下跌4.86%。整体来看，一线城市中上海二手房挂牌价率先出现筑底修复迹象，深圳价格小幅波动，北京和广州跌幅也较去年下半年显著收窄。

受供给缩量影响，新房库存规模整体回落

库存方面：受供给持续缩量影响，一线城市整体库存规模持续下降，7月库存面积环比下降1.8%，同比下降12.4%。具体来看，深圳新建住宅库存面积环比下降7.3%，同比下降22.7%；广州新建住宅库存面积环比下降1.4%，同比下降10.6%；北京新建住宅库存面积环比下降1.3%，同比下降21%；上海新建住宅库存面积环比下降1.0%，但因新增供应保持较高水平，同比微增0.3%。

去化周期方面，一线城市新建住宅去化周期整体保持持续改善态势，7月各城市去化周期环比及同比均呈下降趋势。按近6个月月均销售速度计算，7月末上海新建住宅去化周期仅为8个月，环比减少0.4个月，同比减少0.1个月；深圳新建住宅去化周期为10.2个月，环比减少1.4个月，同比减少3.3个月；广州新建住宅去化周期为15.2个月，环比减少0.4个月，同比减少2.3个月；北京新建住宅去化周期为16.9个月，环比减少0.6个月，同比减少4.8个月。

表：2026年7月一线城市新建住宅库存及去化周期情况

展望——筑底延续，分化仍为主旋律

展望后市，随着“金九银十”传统营销节点临近，房企推盘和促销力度预计加大，叠加北京、上海近期政策优化，市场活跃度或有所回升。但区域之间、新房与二手房之间的分化或仍将延续。

成交端，新增供应、促销活动及政策效应可能推动新房成交阶段性回升，上海、深圳的市场韧性或相对较强，北京、广州仍需关注政策传导和项目供应情况。二手房方面，北京、上海在“卖一买一”置换链条持续畅通的背景下，成交量有望维持高位；广州二手房成交仍可能面临一定压力。

价格端，新房在改善型项目入市带动下，价格有望维持结构性上涨。二手房挂牌价格可能延续小幅波动态势，“金九银十”期间若成交活跃度改善、挂牌量趋于稳定，价格跌幅或有收窄空间，但持续企稳仍取决于居民购房预期和供需关系的实质改善。