住宅市场

本月要点概览

一、行业政策跟踪

7月，国务院发布《扩大消费“十五五”规划》，提出实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”；《“好房子”建设指南（试行）》再次征求意见，新增“空间增效”等内容；住建部发布第一批完整社区建设可复制经验做法清单。技术规范方面，佛山、青海立足区域特点，发布好房子技术规范类文件；海南发布商品住宅全装修管理办法。专项政策方面，山东发布《关于实施房屋品质提升工程加快推进“好房子”建设的通知》，提出多项量化硬指标；辽宁、青海发布住房品质提升专项政策。

地方层面，广东、江苏、北京、重庆等省市出台“好房子”支持政策。供给端，广东加快智慧社区建设、推进数字家庭（全屋智能）应用，山东实施房屋品质提升工程，福建全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，北京推动“好房子”向好街区建设拓展，天津以“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”打造“好房子”，重庆全链条打造“好房子”、健全标准体系。需求端，邵阳、黄石、临沂、松原、昭通、德州、长治等三四线城市购买好房子可上浮公积金贷款额度，德州、淄博购买好房子/高品质住宅可核减住房套数1套。

二、房企动态观察

7月10日，中建东孚中环麓岛94地块垂直抬板社区正式亮相。项目落子上海中环，系央企中建东孚旗下PARK-TOD公园大城新地块，聚焦约97㎡、108㎡改善户型，以约11米首层住宅抬高与“地面—抬板—下沉”三重立体景观重构底层居住逻辑，回应城市家庭对低楼层采光、私密性及全龄生活配套的复合需求。

7月29日，中建壹品、湖北联投置业在京发布新产品系元著系，首作“未来元著”落子大兴西红门东板块，项目充分运用北京“好房子”新规利好，全系户型配置南向开敞阳台，以400万级总价实现改善型产品配置。

三、企业标准解读

建发房产于2025年推出“文化-价值-策略-技术”四维一体的“好房子”框架体系，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居。以文化定魂、以价值塑骨、以策略营境、以技术夯基，四维相生共济，匠筑富有传统文化底蕴的高品质现代人居。

四、产品亮点聚焦

建筑设计：保利海韵以塔板组合围合式布局、南洋雅奢立面打造片区城市封面

园林景观：中建·方程国贤府一轴五进礼序与一池三山规制打造低密湖景园林

户型设计：善成·华曦府打造118㎡四开间朝南横厅与139㎡双全景舱户型

五、优秀项目巡礼

保利熙瑞是央企保利发展打造的2026全国壹号战略新品，坐落于海淀四环内城核心区位，为城六区较为稀缺的低密地块。38所机关大院、超50家研究所云集，构筑政务枢要战略封面。全盘1.43低容积率，规划3-5层纯粹洋房，仅323席东方府院，以东方美学筑就内城人居封面。永定路国仕大道、天地双园及首个博物馆级鸿庐国仕馆全部实景呈现，多项创新产品规制落地，为国仕圈层定制一座藏起来的东方府院。7月登顶北京在售新盘及高端豪宅双网签冠军，以实景可鉴的优秀产品力和兑现力，筑就内城豪宅穿越周期的优质资产。

行业政策跟踪

1、《扩大消费“十五五”规划》提出实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”；《“好房子”建设指南（试行）》再次征求意见

中央层面，7月《求是》刊文《充分挖掘和释放投资潜力》，提出高质量推进城市更新，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，加快保障性住房和“好房子”建设；国务院发布《扩大消费“十五五”规划》，实施房屋品质提升工程；《“好房子”建设指南（试行）》再次征求意见，与3月首轮征求意见稿相比新增“空间增效”等内容；住建部发布第一批完整社区建设可复制经验做法清单，上海、重庆、杭州、成都、洛阳等地经验入选。

表：2026年7月中央政策“好房子”相关内容

2、佛山、青海发布好房子技术规范类文件，海南发布商品住宅全装修管理办法；山东、辽宁、青海发布住房品质提升专项政策

技术规范方面，佛山出台好房子设计导则，立足佛山地理、气候、环境、资源、经济与文化等特点为新建住宅项目提供系统技术指引。海南出台住宅全装修管理办法，要求新建商品住宅全装修实行建筑设计与室内装修一体化设计，设置交付样板房作为交付参照标准，保障购房者权益。青海发布住房城乡建设领域标准框架研究报告，系统构建符合高原实际的住建领域地方标准体系框架。专项政策方面，山东对住宅层高、楼板厚度、节能率等提出量化硬指标，建立房屋全生命周期安全管理制度；辽宁、青海均提出到2030年住房品质全面跃升，此外青海创新提出“6633”好房子建造要点，将好房子标准具象化。

表：2026年7月地方出台的“好房子”技术规范、专项政策（部分）

3、广东、江苏、北京、重庆等省市出台“好房子”支持政策

供给端，广东加快智慧社区建设、推进数字家庭（全屋智能）应用，山东实施房屋品质提升工程，福建全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，北京推动“好房子”向好街区建设拓展；天津以“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”打造“好房子”，重庆全链条打造“好房子”、健全标准体系。需求端，邵阳、黄石、临沂、松原、昭通、德州、长治等三四线城市购买好房子可上浮公积金贷款额度，德州、淄博购买好房子/高品质住宅可核减住房套数1套。

表：2026年7月地方出台的“好房子”支持政策（部分）

房企动态观察

1、中建东孚中环麓岛94地块垂直抬板社区正式亮相

7月10日，中建东孚中环麓岛94地块垂直抬板社区正式亮相。项目落子上海中环，系央企中建东孚旗下PARK-TOD公园大城新地块，聚焦约97㎡、108㎡改善户型，以约11米首层住宅抬高与“地面—抬板—下沉”三重立体景观重构底层居住逻辑，回应城市家庭对低楼层采光、私密性及全龄生活配套的复合需求。

项目亮点：

垂直抬板底盘：94地块以约11米首层住宅抬高，首层高度接近传统楼栋四层，有效改善低楼层采光、视野与私密性；抬板将车行收纳板下，实现人车分流。

立体景观体系：“地面—抬板—下沉”三重立体景观形成约15米落差，四层垂直叠水庭院层层展开，水景、绿意与建筑交融，景观由平面铺陈升级为可游可赏的立体生活场域。

归家动线：中央车站与酒店式地库大堂将停车归家转化为“归家序章”，阳光地库改善地下空间压抑感，B2层至架空层电梯直达家门，归家路径高效清晰。

全龄场景：儿童成长会所设兴趣阅读区、钢琴房，并配置养育托管点、日间照料中心、老年活动室、网红市集等，覆盖儿童成长、青年社交与长者照护多元需求。

2、中建壹品元著系首作未来元著亮相

7月29日，中建壹品、湖北联投置业在京发布新产品系元著系，首作“未来元著”落子大兴西红门东板块，项目充分运用北京“好房子”新规利好，全系户型配置南向开敞阳台，以400万级总价实现改善型产品配置。

项目亮点：

项目规划：容积率2.3，规划12栋住宅（小高层、洋房）共648户，最大楼间距约56米。自带4100㎡下沉绿谷商街、2000㎡定制会所，会所设篮羽会馆及健身私教、棋牌茶室等7大主题空间。

户型设计：建面83-139㎡三至四居，全系南向开敞阳台、北向设备平台、边户全景飘窗，综合得房率90%以上；其中97㎡实现南向三面宽，洋房综合使用率最高可超100%。

公区打造：约43米艺术门庭、游艇曲线立面、一院九境园林，约800㎡全龄架空层与风雨连廊。

企业标准解读

1、建发房产：四维一体好房子体系

建发房产于2025年推出“文化-价值-策略-技术”四维一体的“好房子”框架体系，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居。以文化定魂、以价值塑骨、以策略营境、以技术夯基，四维相生共济，匠筑富有传统文化底蕴的高品质现代人居。

建发房产“四维一体”好房子体系：

1个文化理念：深耕新中式，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”匠造理念，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”特质，产品凝练为「锦·秀·华·章」四大系列。

6个价值维度：首创“一门、二院、三景、四喜、五美、六模块”六重价值体系，营造东方“归家礼序”与欢喜“待客之道”。

5个核心策略：聚焦安全、舒适、绿色、智慧、宜居五大特征，落地好设计、好材料、好建造、好配套、好服务五大策略。其中，好设计以“舒适”为核心，全维迭代创新；好材料以“绿色”为核心，源头植入绿色评估；好建造以“安全”为核心，智慧双轨管控；好配套以“智慧”为核心，构建全龄化服务体系；好服务以“宜居”为核心，打造“天天好”物业。

超1050条技术项：以五大专业超1050条技术项为支撑，结合各专业专项标准，构筑建发好房子核心技术体系。

2、项目践行：建发海晏

项目简介：建发海晏2025年销售额达75.3亿元，位居北京第2位。项目择址海淀清河，对望清华，承袭三山五园人文贵脉，匠造建面约183-340㎡静音大宅。社区规划以“乾坤双璧、三园通脉”为理念，构建四进归家礼序，再现颐和园造园意境。项目位于海淀区东升镇，占地约3.93万㎡、建面约9.51万㎡，产品类型为小高层，容积率2.42，规划431户，主力户型约183-340㎡。

建筑美学：汲取京派王府建筑精髓，以现代语言重塑东方神韵。立面以颐和园景明楼为蓝本，采用“金阁、冠冕、天幕、朱韵”四重美学体系。顶部香槟金铝板塑冠冕轮廓，天然石材配超大窗墙比形成通透天幕。

园林规划：师法颐和园，打造三园通脉、十八景成趣的立体园境。以水系为脉络贯穿清晏、谐趣、澄怀三园，再现“三岛锁水”意境。全社区水系约2300㎡，四座景亭、古桩紫薇、太行山石散布其间。

户型设计：主力户型建面约183-340㎡，约3.2-3.6米（局部）优越层高，LDKB一体化设计。边户270°环幕视野，专梯专户、南向四面宽、主卧套房及步入式衣帽间。内外双玄关、步入式收纳仓精细化收纳。

多元空间：约3600㎡下沉式瞰景会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、三大私宴厅等空间，精准匹配高净值人群需求。主题空间追随业主需求“生长”，成为圈层交流核心场域。

健康宜居：优越层高提升空间感与采光，德国旭格四玻两腔一夹胶超白玻提升保温、隔热与静音性能。外立面天然石材与铝板，室内优选天然原料与环保建材，保障恒久品质与健康。

智慧赋能：深度集成华为鸿蒙全屋智能，语音控制、场景联动、定制生活模式，具备老人房跌倒感应等主动关怀。社区人脸识别、智能梯控、高空抛物监控，安全与便捷双重落地。

产品亮点聚焦

1、建筑设计：保利海韵以塔板组合围合式布局、南洋雅奢立面打造片区城市封面

保利海韵项目建筑空间以“塔楼+改善纯板楼”组合布局，围合式排布最大化中央园林面积，楼栋错位拉开56-66米楼距，优化通风采光。6#楼王为2梯2户纯板楼，全户南北对流；其余楼栋2梯5户、3梯6户排布，减少户间对视。社区入口为80米宽、13米高的仪式门楼，提取岭南大院形制；底部骑楼式架空，全社区风雨连廊连通楼栋，人车全地下分流，住宅与商业配套动线科学分离。

外立面借鉴“南洋雅奢·十三行海派风华”，萃取沙面骑楼、潘家大院建筑精髓，融合海上丝路南洋美学：底层拱券檐口、玉兰花窗等复古元素，上层暖调月光米黄石材配氟碳铝板、Low-E中空玻璃，金属线条模拟江水流动韵律，深浅材质交错形成立体光影。主材耐腐蚀抗老化，兼顾美观与隔热降噪，300米连贯沿街立面构成片区城市封面，复古肌理与现代工艺相辅相成。

2、园林景观：中建·方程国贤府以“一轴五进”礼序与“一池三山”规制打造低密湖景园林

中建·方程国贤府项目园林景观设计借鉴唐代大明宫布局，以“一轴五进”礼序串联迎宾广场、盛世门、青云道、含元殿（归家大堂）与太液池。轴线之上承袭“一池三山”规制，规划近4000㎡核心湖景示范区，构成全园视觉通廊。太液池含近千平水系、约500㎡凌云阁与约5米高山涧飞瀑，呈现“山水叠瀑，飞鸟游鳞”的游园体验。6#、7#、9#、10#楼首层架空（层高3.6-3.8米），连通风雨连廊与下沉庭院，构成主会所与泛会所，室内外景观一体。全区容积率1.5，中央园林约7000㎡，纯中式多水系山石，步道“乔木+水景+小品”组合，规划七重景观场景。

3、户型设计：善成·华曦府打造118㎡四开间朝南横厅与139㎡双全景舱户型

曦境|118㎡四室两厅两卫户型，以格局方正的大横厅为设计亮点，约15m大面宽，南向四开间同步迎阳纳景，打造适应于N种人生的百变生长家。约10㎡通透入户光厅，格局方正采光充盈，归家第一眼尽显尊崇仪式感。无界横厅LDKB一体化，最大约9.7m开阔开间，全屋满载收纳量约25539L=700个登机箱≈5.7辆厢式货车。独立X魔方空间，随心改造老人房、雅致茶室等适配全家多元生活志趣。轩敞独立静谧主卧套房，男女独立分区双衣帽间，从容体面。双次卧可分可合，给家预留N种生长可能，空间随家庭周期迭代自由改造。

曦曜|139㎡四室两厅三卫户型，以双全景舱为核心亮点，打造约26m连续采光面，户户拥揽自然盛景。入户光厅+中央玄关，开门见景的大宅气场过渡内外空间，归家仪式感尽显，玄关搭配800库收纳系统全屋满载嵌入式柜体。超40㎡LDKB奢阔端厅，集多元功能于一体，承载全家庭温馨与奢适居住场景。约32㎡行政级主卧套房专属配置约4㎡女王衣帽间，起居尽显奢雅格调。约21㎡次主卧，配备独立卫浴，户型可拓展为三套房，三代同堂居住私密互不打扰。超10㎡奢阔料理场域，以三面操作台实现科学功能分区，搭配流畅洄游动线让空间动线无阻碍、操作更从容。

优秀项目巡礼：保利熙瑞

1、项目概况

保利熙瑞是央企保利发展打造的2026全国壹号战略新品，坐落于海淀四环内城核心区位，为城六区较为稀缺的低密地块。?38所机关大院、超50家研究所云集，构筑政务枢要战略封面。全盘1.43低容积率，规划3-5层纯粹洋房，仅323席东方府院，以东方美学筑就内城人居封面。永定路国仕大道、天地双园及首个博物馆级鸿庐国仕馆全部实景呈现，多项创新产品规制落地，为国仕圈层定制一座藏起来的东方府院。7月登顶北京在售新盘及高端豪宅双网签冠军，以实景可鉴的优秀产品力和兑现力，筑就内城豪宅穿越周期的优质资产。

2、配套资源

保利熙瑞立踞政、军、科、教、医要地。医疗资源方面，约3公里即达301医院、海军总医院、武警总医院等知名医院，构建尊崇健康管理体系；商业配套方面，约1公里京粮广场、约3公里五棵松万达与万寿路商圈、约6公里金融街商圈，繁华丰盈帷幄随心；景观资源方面，约1公里永建体育公园、约4公里玉渊潭公园，规划永引渠滨河景观带，河园环抱静享内城水岸谧境；教育资源方面，人大附小亮甲店分校西校区、人大附小银燕分校、海淀外国语等11所学府环伺，海淀学养福地。

3、建筑设计

保利熙瑞立踞海淀内城、玉渊潭上游，依山临水、生态资源得天独厚，四平八稳规划格局，营造藏于城市间的3-5层低密府院，自成一方隐逸传世之境。承恭王府五开间大门形制，匠筑九礼仪制王府大门，尽显归家尊崇，转译故宫太和殿顶冠，三层威仪覆顶，藏庄重于隐奢，甄选“故宫红”陶板、月光米黄石材等高端选材，历久弥新。

4、园林景观

保利熙瑞园林承上尊下雅之礼序，打造北京首创的立体洄游天地双园，地上悠然见西山，地下闲庭步江南，水轴穿园，涌泉叠瀑，蜿蜒藏韵；光轴串联西享地下光庭，东观下沉溪谷，尽揽天光绿意一脉园景，将乾隆时期多宝阁形制，恭王府世家礼制，钓鱼台国宾馆仪范三者合一，恰是东方礼序在当代的完整表达。

5、国仕会馆

保利熙瑞打造北京首个博物馆级国仕会馆——鸿庐国仕馆。一庐指为国仕打造的宁静、养心、从容的东方文化生活场域。三馆指鸿庐空间中所包含的三类文化场馆：博物馆、植物馆和文史馆。博物馆指鸿庐会所场景中臻藏的30件博物以及园林中珍藏的36件珍宝化形。植物馆指鸿庐园艺中富含丰富的植物物种，运用4株百万名贵树种、百余株南北珍木，打造5处养心场景。文史馆指鸿庐会所中馆藏的36幅古今大家名作，游园其中，体会东方文史带来的意蕴之美。

6、户型设计

保利熙瑞洞悉海淀精英需求，精研建面约165-275㎡低密藏品大宅，打造高得房率与全系四居的纯粹格局，立序保利三好房子标杆之作。

建面约240㎡ 四房两厅四卫

• 礼遇雅韵：双开门入户，尊崇玄关礼遇；

• 纳藏山河：9.2米阔尺通厅，16.5米南向四面宽，边户四转角三面采光，光照视野双重盛宴。南向瞰景阳台，山水入怀；

• 尊崇套房：尊崇三套房，男女双衣帽间，270°观景；

• 专属家政：中西双厨，全能岛台；独立家政套房、保姆房，31.6㎡家政集合洄游，随心定制百变空间；

• 传世藏品：臻稀40席平墅。