政策解读

7月30日，中共中央政治局召开会议，决定今年10月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第五次全体会议。会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议通稿中与宏观政策和房地产相关的主要内容如下：

实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生。

宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作。兜牢基层“三保”底线。综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。

要有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求扩大优质供给，挖掘服务消费潜力。

要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。

与去年7月底政治局会议未明确提及“房地产”相比，今年以来两次研究经济工作的政治局会议均提及“稳定房地产市场”，与此前置于“有效防范化解重点领域风险”段落不同，本次将房地产纳入“切实筑牢安全屏障”框架，更具主动色彩，将稳市场提升到更高的安全维度，房地产的定位进一步升级。

在“切实筑牢安全屏障”要求下，预计短期政策或进一步发力稳市场，并强化政策落实，因城施策力度有望加大，结合各地房地产市场表现，下半年核心城市限制性政策仍有优化空间，更多城市或通过发放购房补贴（含贷款贴息）、加大公积金支持力度、推动住房“以旧换新”、增加“好房子”供给等工具促进或引导住房需求释放，同时加大存量盘活力度，通过收回收购存量闲置土地、收储存量商品房，改善市场供求关系，并通过分解城市更新目标任务和完善配套政策，深入推进城市更新，进一步促进房地产市场稳定。 

表：近期重要会议/报告关于房地产部分内容表述

聚焦“加大逆周期调节力度”，下半年宏观政策或将加力

今年上半年我国GDP同比增长4.7%，整体运行在合理区间，其中一季度增长5.0%，二季度增长4.3%，增速有所回落。本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，与今年多次提到的“加大逆周期和跨周期调节力度”不同，本次未提“跨周期调节”，或表明短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，要“及时谋划出台务实管用的增量政策”，也释放了增量政策信号，宏观增量政策或值得期待。

下半年财政支出或将提速。上半年财政支出总体保持靠前发力，其中住房保障支出增长6.1%；新增地方政府专项债券累计发行2.07万亿元，主要用于市政和产业园区基础设施、交通基础设施、城市更新和社会事业等重点领域。根据中指研究院不完全统计，上半年城市更新相关新增专项债发行超1800亿元，其中，城中村改造相关专项债接近800亿元，达去年全年的66%，同比增长34%。本次会议强调“加快财政支出和债券资金使用进度”，预计下半年财政支出将提速，政策效果或在三季度更快体现。

本次会议强调“综合运用并适时调整货币政策工具”，虽未提及降准降息，但考虑到“加大逆周期调节力度”定调，下半年结合宏观经济运行情况、物价走势和宏观调控的需要，预计降准降息空间仍在。

从“有效防范化解重点领域风险”到“切实筑牢安全屏障”，政治局会议接连提及“稳定房地产”，房地产定位进一步升级

本次会议再提“稳定房地产”，与此前置于“有效防范化解重点领域风险”段落不同，本次将房地产纳入“切实筑牢安全屏障”框架，“安全屏障”的提法更具主动防御色彩，强化了安全底线思维，也更加突出了稳定房地产市场在当前整体政策框架中的重要性，房地产的定位进一步升级。

在“切实筑牢安全屏障”要求下，预计短期政策或进一步发力稳市场，并强化政策落实，因城施策力度有望加大。根据中指监测，今年1-7月（截至7月29日），全国各地出台房地产相关政策已超680条，频次明显高于去年同期，其中超半数是优化公积金政策，部分城市取得积极政策效果。从市场表现来看，今年以来，房地产市场运行呈现“总量筑底、结构分化”的特征，上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比首次超过50%，核心城市市场出现企稳迹象，根据中指数据，上海二手房价格已连续4个月环比上涨，深圳6月价格环比转涨，受低基数影响，7月以来，重点城市新房、二手房成交规模同比均小幅增长；近日，上海、北京、广州等城市优质地块竞拍热度较高，多宗地块竞拍轮次超百次，溢价率超20%，对市场情绪也产生了积极影响。

本次会议继续强调稳市场目标，同时在“要有效扩大国内需求”中强调“适应不同群体消费需求扩大优质供给”，预计各地因城施策力度或进一步加大，结合各地房地产市场表现，核心城市限制性政策仍有优化空间，更多城市或通过发放购房补贴（含贷款贴息）、加大公积金支持力度、推动住房“以旧换新”、增加“好房子”供给等工具促进或引导住房需求释放，同时加大存量盘活力度，通过收回收购存量闲置土地、收储存量商品房，改善市场供求关系，促进房地产市场平稳运行。

除此之外，围绕稳市场目标，我们认为仍需要各方协同发力，政府部门利好政策能出尽出，如严控新增土地供应，规范土地出让价格和规划条件，改善价格预期；充分发挥有限资金的资金效能，如资金支持向人口流入城市侧重；同时市场主体规范行为，主动担当，如规范定价营销、合理收取中介费等，避免恶性竞争，进一步稳定市场预期。

值得关注的是，本次会议多处提及城市更新相关内容，如“有力推进‘两重’建设和‘两新’工作”“扎实推进‘六张网’规划建设”（“六张网”为水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网）。5月底，《城市更新“十五五”规划》落地，明确10项主要指标，部署6大方面23项重点任务，在“激活城市存量资源潜力”任务中，重点部署了房地产相关工作；同时，明确了多项城市更新破局路径，如构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地（工商业用地续期、土地整合税费减负等）。近期习近平总书记在上海考察时强调要“做深做细做实城市更新各项工作”，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，也是扩大有效投资、提振消费的着力点，预计未来更多支持政策将围绕城市更新展开，将国家明确的目标任务分解，并细化落实，城市更新的深入推进，也将助力稳定房地产市场。