住宅市场

近年来，在相关政策支持下，我国住房租赁市场供给体系持续完善，租客议价能力与选择空间同步拓宽，市场正由“有房可租”向“优房可选”加速转型。在此背景下，系统刻画租客群体特征、精准把握其租住偏好演变、住房规划动向及租赁需求发展趋势，对于住房租赁企业优化产品定位、提升运营效能、构建差异化竞争壁垒具有重要意义。

中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客特征和租房偏好进行分析总结。2026年中的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回4460份有效租客样本。根据租客租住的房源类型，我们将租客群体分为集中式公寓租客（含保租房）、分散式公寓租客和个人房源租客。

租客特征

（一）租客群体基本特征：受访租客以具备高等教育背景、收入水平中等的青年群体为主

图：受访租客年龄、学历与收入分布情况

调查结果显示，受访租客的核心画像与往期基本一致：

年龄分布方面，54%的受访租客年龄集中在25-34岁，62%毕业未满5年，步入职场不久的青年群体仍是租赁市场的主力。

学历分布方面，80%拥有专科或本科学历，其中硕士及以上学历占比6%，租客群体高学历特征明显。

收入水平方面，42%月收入在5000-10000元之间。关于租客近一年的收入变化，62%的受访租客表示收入不变，24%的租客收入有所上涨，14%的租客收入下降。

（二）不同房源客群特征：集中式公寓租住比例提升至22%，新毕业年轻人更青睐长租公寓，但租金预算温和压缩

房源类型方面，租住个人房源、分散式公寓的受访租客占比分别为48%、28%，集中式公寓租住比例升至22%，较2025年同期提升10个百分点，保租房项目持续入市，为租客提供了更多样化的选择；此外有3%的受访租客租住公租房等。

图：不同毕业年限租客租住的房源类型、租金

图：不同房源租客的月租金、租金占收入比重

从毕业年限来看，新毕业年轻人对长租公寓的偏好依然突出。根据调研结果，毕业1年内、毕业1-3年的受访租客租住分散式+集中式公寓的比例分别为72%、60%左右，显著高于毕业3年以上租客。除品质偏好外，近两年毕业季各地保租房密集推出毕业生专项优惠，保租房的价格优势进一步将毕业生群体导入长租公寓市场。与此同时，随着毕业年限延长，租客在家庭结构变动（如结婚生子）等因素驱动下，更倾向于选择个人房源，约60%毕业3年以上租客选择了个人房源。

月租金方面，新毕业年轻人更看重居住配套与品质，但租金预算正在温和压缩。毕业1年内、毕业1-3年的租客，月租金在2000-3000元之间的占比均超30%，虽仍高于其他群体，但集中式公寓租客中租金收入比超30%的比例较2025年同期降低了6个百分点，反映出年轻租客对居住品质的要求未降，但在经济及就业环境压力下，开始更务实地平衡品质与成本。

租房偏好

图：受访租客租住方式分布

租房选择方面，34%的受访租客选择整租独居，24%选择合租（带独卫的主卧），两类租住形式合计占比过半，反映出租客对私人独立起居空间存在较强需求，更看重居住私密性。

左图：各能级地区租客的租住方式

右图：各能级地区租客租住的房屋类型

分城市能级来看，一线城市、省会城市整租独居租客占比均超35%，显著高于其他城市，反映出高能级城市租客对个人空间诉求更强。

房屋类型方面，省会城市租住分散式公寓的租客占比达36%，集中式公寓租住比例则相对偏低，个人房源仍是各线城市的主流选择。

图：不同房源租客租房时主要考虑的因素

从不同房源租客的关注点来看，个人房源租客最重视通勤时间和租金水平，其租赁决策逻辑主要体现对居住成本与出行效率的审慎权衡；集中式及分散式长租公寓租客则更侧重于配套条件与轨道交通便利度，反映出该类客群对居住品质、服务响应及周边生活氛围的诉求更为强烈。

集中式长租公寓租客专项分析

图：集中式公寓租客较为关注的房间内部因素

调查显示，集中式长租公寓普遍看重居住的综合舒适度。在室内条件方面，采光通风、智能家居、收纳空间、床品家具等直接影响租客核心居住体验，其中租客对智能家居、收纳空间的关注度持续攀升。具体来看，关注采光通风的租客最多，占比58%，关注智能家居、收纳空间的租客占比分别为44%、39%，较2025年同期分别提升8个百分点、12个百分点，看重床品家具的租客占比约30%。

图：集中式公寓租客期待的服务、配置

本期报告首次系统调研了租客对于增值服务方面的付费意愿倾向。调查结果显示，通勤接驳是明确的溢价点。根据调查数据，29%的受访租客愿意为摆渡接驳车承担租金溢价，因此企业在距轨道交通1-2公里区域布局的项目，需配套摆渡车接驳，以维持竞争力。与此同时，宠物友好房源是亟待填补的供给缺口，26%的租客愿意为宠物友好配套支付溢价，反映出年轻群体养宠需求旺盛与合规养宠房源供给不足的结构性矛盾。此外，换季空调清洁、全屋高速WiFi同样存在稳定需求，愿意为此支付溢价的租客占比在10%-20%之间。

住房规划

（一）短期：仅三成租客到期后计划续租，市场租金走低是换租主因

租金整体波动调整下，换租行为的经济动因来自两个方面，一方面，市场租金整体走低降低了换租的机会成本，同等预算可匹配更优的地段或更大的户型面积，改善型换租的性价比提升；另一方面，收入预期偏弱驱动部分租客主动寻求更低租金房源以压缩居住支出，降级型换租需求同步释放。两种力量共同推高了租客的流动意愿。

图：受访租客租住房屋最近一年租金涨跌幅

上半年调查结果显示，48%的受访租客表示近一年租住房源租金有所下调，31%的受访租客表示当前租约到期后计划续租，占比较2025年同期下降5个百分点。结合租住的房源类型来看，受访租客中，租住个人房源的租客最为稳定，计划续租的比例为37%；集中式、分散式公寓租客稳定性相对较弱，计划续租比例分别为26%、23%。

图：不同房源租客换房的原因

从换租原因来看，“市场租金下跌”仍是租客计划换租的普遍原因，占比约50%，其中分散式公寓租客对租金更为敏感，59%因此原因换租。个人因素方面，就业对租住稳定性影响相对较大，因“收入预期下降”、“工作变动”计划换租的受访租客比例均在24%左右。

表：当前租住房屋类型和未来计划租住房屋类型

从续租同类房源的意愿来看，个人房源、分散式公寓、集中式公寓租客计划继续租住同类房源的比例分别是73%、53%、57%，其中集中式公寓租客续租同类房源的比例从2025年中的29%提升至57%，为三类房源中续租意愿唯一改善的类型。保租房持续入市带来的价格优势与产品品质提升，正在增强集中式公寓租客的续租黏性，此前困扰行业的“租客换租率高”问题有所改善。

图：租客最期待的长租公寓类型

（二）中长期：超七成租客未来计划买房，经济压力仍是租客打算长期租房的主因

左图：不同房源租客未来3年的住房规划

右图：不同年龄段租客未来3年的住房规划

超七成租客未来计划买房。调研显示，74%的受访租客表示攒够首付后将在本地或房价更低的城市购房，仅10%的租客计划一直租房。分房源类型来看，个人房源租客计划一直租房的占比相对较高，为17%，而分散式、集中式公寓的受访租客计划一直租房的占比均不足6%。分不同年龄段来看，50岁以上租客计划一直租房的比例达23%，为各年龄段中最高，20岁以下受访租客中，仅4%打算一直租房。

图：不同房源租客未来3年打算一直租房的原因

经济压力仍是无房租客计划一直租房的首要原因。调查结果显示，48%的租客因经济压力大一直租房，31%的受访租客认为买房性价比不高/不看好房地产市场，选择以上两个因素的租客占比均较2025年同期提升6个百分点以上。分房型来看，分散式+集中式公寓租客均有25%左右因工作变动而一直租房，16%的集中式公寓租客认为租房选择性更多，居住体验更丰富。与普通小区租客对比，集中式公寓租客对经济压力的敏感性稍弱，更注重居住体验。

保租房专项调研

“十五五”时期，保租房供给将从大规模筹建转向以需定建阶段，供应规模、项目布局、产品打造均需锚定租客真实居住需求。本期调研首次围绕租房群体对保租房的政策认知、租住意愿和产品偏好开展系统性调查。

左图：受访租客对保租房的了解程度

右图：保租房对租赁市场的影响

保租房的政策触达率较高，市场影响力正在显现。超八成受访租客对保租房有所了解，其中非常了解和大概知道的受访租客占比各半。这说明重点城市租房群体中，保租房的政策触达率相对较高，后续可进一步加大政策宣传力度、简化申请流程，降低租房人群从“知晓政策”到“落地申请”的门槛。约42%的受访租客认为随着保租房陆续入市，租户选择变多，市场租金亦有所下降，50%的租客不确定租赁市场的变化是否由保租房引起。

图：受访租客承租保租房的意愿和偏好类型

保租房租住意愿扎实，但非替代性选择。约八成受访租客有意愿承租保租房，其中27%的受访租客认可保租房在价格或安全方面的优势，会优先选择；53%的租客会同步对比保租房和市场化房源的优劣势，择优租住；16%的租客顾虑保租房的区位条件等，更青睐地段好、品质优的市场化房源。这说明保租房已沉淀了一批稳定客群，但暂未形成对市场化房源的替代优势。“十五五”时期，保租房“以需定建”的关键不仅在于调控供给总量，更要着力提升产品品质。

区位是受访租客租住保租房的首要考量因素。53%的受访租客偏好主城区交通便捷、区位优越的“商改保”项目，29%的租客倾向郊区新建的高品质大型租赁社区，仅15%的租客愿意为低价牺牲地段和居住品质。这一发现对“十五五”保租房供给具有一定参考意义，在供给结构上，应重点倾斜主城区"商改保"项目；在房源供给不足的郊区，新建大型社区可作为补充，但选址须靠近轨道交通或配套短驳班车，以弥补区位短板。

住房租赁市场趋势展望

（一）需求趋势：租客支付意愿分化，但对居住品质的诉求不减

当前住房租赁市场支付意愿呈现结构性分化特征。一方面，受居民收入预期转弱及市场租金下行的双重影响，部分受访租客支付能力承压，价格敏感度提升，更倾向筛选适配自身预算的高性价比房源。另一方面，伴随行业供给侧持续优化，租赁产品迭代升级的步伐不断加快，品质改善型需求被有效激发。以新毕业高学历青年群体为核心代表的租客，对居住品质与服务体验的诉求并未降级，反而持续向精细化方向延伸，愿意为适配自身需求的优质租住环境支付合理溢价。当前除传统的公区配套、装修品质外，通勤摆渡接驳、宠物友好场景、换季空调清洁、全屋高速WiFi等细分需求，已经成为租客认可的付费溢价点，行业的增值付费空间有所拓展。

（二）策略建议：推进全流程精益管理，增强企业内生竞争力

随着行业供给端持续扩容，长租企业的运营逻辑已从过去的“规模竞速”转向“质效并重”，企业需要紧扣当下租客的需求特征，从投资端、产品端、运营端三个维度同步发力，强化全链条精细化管理能力，构建新时期的核心竞争力。

1.投资端：深耕主城核心区域，重点推进存量改造项目

根据2026年中租客调研结果，重点城市保租房政策触达率较高，约八成受访租客具备承租意愿，其中53%的受访租客偏好主城区交通便捷的“商改保”项目，郊区新建租赁社区的吸引力相对偏弱。基于客群偏好，企业在推进存量盘活项目时，可重点布局主城区“商改保”项目。在项目实操阶段，企业应建立科学的资产筛选标准，优先选择区位配套成熟、临近轨道交通站点、改造难度适中的存量物业，确保改造后的租赁产品具备市场竞争力与可持续运营能力。

2.产品端：优化完善产品规划设计，提升居住品质?

在产品设计方面，延续小户型整租的主流产品定位，满足年轻租客对独立空间的基础需求，同时重点优化户型的采光通风、收纳空间设计等，提高租客居住舒适度。在公区配置方面，紧扣租客高频刚需，重点布局健身房、共享厨房等核心场景，增设共享办公、自习室等复合型业态，丰富公共服务内容。同时依托自营咖啡、主题社群活动等多元经营举措，推动公共区域从单一成本投入载体转化为客流集聚载体，有效盘活场地资源，提升空间坪效与经营收益。

3.?运营端：健全租住配套服务体系，依托数字化手段提升运营质效?

基础服务方面，持续优化基础服务体系，在常规的保洁、维修服务之外，针对租客关心的智能家居维护、换季家电清洁这类高频需求构建标准化服务流程，提升租客的居住体验。增值服务方面，围绕租客的社交、生活需求打造特色社区活动，结合宠物社交、兴趣社群搭建场景，增强租客的社区归属感。数字化建设方面，全面推行数字化精益管理，依托智能房源调度、物联网巡检等技术手段优化流程，实现运营成本的精细化管控，保障项目的综合收益。