住宅市场

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：2026年5月，二手房市场保持较高活跃度，热度持续性强于往年同期，百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点，同比下跌7.99%，较上月收窄0.35个百分点。核心城市中，上海二手房价格已连续3个月上涨。新房方面，5月百城新建住宅均价为17156元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.03%，新房价格延续结构性微涨态势。租赁住宅方面，5月重点城市租赁需求继续回落，50城住宅平均租金为33.94元/平方米/月，环比下跌0.11%，同比下跌3.17%，北京、上海、深圳租金环比保持上涨。

政策方面，5月延续“稳市场”基调，城市更新、存量盘活及公积金优化等领域均有推进。后续来看，预计各地将继续以因城施策方式落实政策，需求端或进一步降低购房成本，如降低房贷利率、给予贷款贴息等；供应端有望加大存量商品房及闲置土地收储力度，并加快推广“收旧换新”等打通置换链条相关政策。

市场趋势方面，随着年中销售节点来临，重点城市优质项目推盘节奏及房企营销力度均有望加大，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间的分化格局将进一步凸显。年中二手房成交量有望保持平稳，在挂牌量逐步回落的背景下，价格跌幅预计维持在窄幅区间。

图：百城新建住宅月度价格及环比变化

图：百城二手住宅月度价格及环比变化

图：50城住宅月度平均租金及环比变化

分梯队看，二手住宅方面，5月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.15%、0.34%、0.38%，一线城市环比跌幅较上月收窄0.01个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.13%，深圳微跌0.04%，价格修复较明显，二线及三四线城市环比跌幅较上月收窄0.17、0.16个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌7.32%、8.54%、7.74%。从涨跌城市个数看，12个城市环比上涨，87个城市环比下跌，1个城市环比持平。

从成交量来看，根据中指数据，5月(截至27日)，重点20城二手房成交量为12.5万套，同比增长23.2%，市场热度持续性强于往年同期。其中，5月截至27日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，同比分别增长20.0%，26.0%，同时上海将二手房收购试点扩大至全部中心城区，市场化收购形成的定价机制有助于稳定老旧房屋估值，对市场信心形成一定支撑。广深4月底优化楼市政策后，新政效应逐步显现，5月二手房成交同比已实现转增。

新建住宅方面，5月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%，其中深圳、上海、广州环比分别上涨0.48%、0.44%、0.19%，新房价格上涨主要来自于新入市高价项目结构性带动。二线城市环比上涨0.23%，同比上涨1.75%。三四线代表城市环比下跌0.14%，同比下跌2.60%。从涨跌城市个数看，29个城市环比上涨，65个城市环比下跌，6个城市持平。

表：2026年5月重点城市部分新开盘项目情况

租赁住宅方面，5月，住房租赁市场热度分化加剧，一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨0.16%，同比下跌2.13%，其中上海、深圳、北京租金分别环比上涨0.51%、0.13%、0.07%。二线城市平均租金环比跌幅较4月扩大0.05个百分点至0.27%，其中天津、苏州租金环比有所上涨。三四线代表城市平均租金环比跌幅扩大至0.20%。从涨跌城市个数看，11个城市环比上涨，39个城市环比下跌。

《城市更新“十五五”规划》正式发布；上海二手房收购试点扩围

政策方面，5月15日，国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》，会议指出“当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置，…。要落实好城市更新重点任务，…。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式”。28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新的目标指标、重点任务、重大工程及政策体系。《规划》提出“到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间”。并部署培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平六方面重点任务。此外，22日国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，这是国家层面首次围绕?常住地提供基本公共服务?出台的专门文件，旨在促进未落户常住人口与户籍人口同等享有基本公共服务，住房方面指出“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，…。加强公租房与保障性租赁住房政策衔接。稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度”。

地方层面，重庆、江苏、辽宁等多地落地城市更新相关文件；上海、广州推进收购二手房开展“以旧换新”，其中上海将收购试点扩大至全部中心城区；广州、上海等地落地存量盘活配套政策，广州明确自持物业转销售、工商业用地续期相关执行细则；苏州、湖南等多地优化公积金贷款政策，苏州提高贷款额度、优化上浮政策，贷款额度上限提高至400万元；另外，5月安徽、福建等省市发行约205亿元专项债券收回收购闲置存量土地，湖南发行约28亿元专项债券收购存量商品房。

城市典型样本项目

5月，广州发布《“好房子、好小区、好社区、好城区”建设行动方案》，将“好房子”标准融入城市更新、老旧小区改造，要求新建商品房全面按“好房子”标准建设，并推动智慧社区、绿色低碳技术应用。天津等地推进建筑工程质量安全数字化监管，强化施工全流程闭环管控。

在此背景下，中指研究院在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，从百城新建住宅价格指数样本项目中选取在所属城市有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、产品创新等方面对样本楼盘进行研究，最终得出“2026年1-5月城市典型样本项目”，在肯定项目典范代表地位的同时，也为市场提供学习和借鉴的标杆。

2026年5月百城新建住宅价格及环比涨跌幅

2026年5月百城二手住宅价格及环比涨跌幅

2026年5月50城住宅租金及环比涨跌幅