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2026年5月12日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十四届产城融合投融资大会”召开。

大家好！非常荣幸由我发布2026中国房地产上市公司研究报告。

一、中国房地产上市公司的经营表现

我们选取了144家房地产上市公司作为样本，其中包括沪深30房企79家，内地在港上市房企65家。

（1）经营规模

总资产方面，2025上市房企总资产规模连续四年下降，降幅连续扩大。

房地产上市公司总资产均值较上年下降12.0%，降幅较上年扩大0.6个百分点；净资产均值较上年下降8.7%，降幅较上年收窄3.9个百分点。受年内多家上市公司重组成功的影响，净资产降幅有所收窄。

从不同所有制企业来看，2025年，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降7.5%、8.3%、12.9%、16.7%。央企、地方国企和混合所有制企业总资产均值在加速下滑。资不抵债企业13家，与上年持平，2022-2024年资不抵债的企业数量逐年在增加。

存货规模继续减少。2025年，上市房企存货均值同比下降16%，降幅较上年扩大0.6个百分点。存货结构不佳，已完工物业占比升高，存货贬值和去化压力较大。我们以12家头部企业为例，2025年，已完工物业在存货中占比均值提升至29.7%，接近三成，而2021年仅为13.1%。

货币资金加速下滑。2025年，上市房企货币资金同比下降15.8%，降幅较上年扩大3.6个百分点。主要是由于销售的下滑和筹资性现金流资金的流出。

投资性房地产持续承压。2025年，上市房企投资性房地产均值为增长1.5%，增速较上年提升1.6个百分点。目前存量竞争加剧与消费需求持续迭代，对企业的专业化运营能力提出了更高的要求。商业地产市场持续承压，上市房企投资性房地产将面临贬值和收入下滑的压力。

（2）盈利能力

2025年上市房企营收均值同比下降19.7%，净利润均值为负的18.5亿，连续四年亏损。多家上市房企年内确认了债务的重组收益，带动行业平均亏损额收窄。如果剔除这部分相关的企业，那么平均亏损额仍在扩大。

盈利能力下降一个原因就是毛利率在持续下降。近几年市场超预期下行，销售端的价格持续的承压，叠加地价在高位，企业毛利率持续下降，从2021年的21.4%下降至2025年的7.7%，年均降幅达3.4个百分点。

另一个原因是资产减值损失，严重拖累了企业的盈利水平。2021-2025年，代表房企的资产减值损失占营收的比重呈现上升的趋势，2021年为2%，上升到8.4%，资产减值损失严重拖累了房企的利润。当前并非所有企业存货减值计提均已到位，短期内仍将受到存货贬值的冲击，而利润持续的下行。

（3）运营能力

2025年上市房企费用率指标明显增高，三项费用的均值为24.1%，同比上升6个百分点。受施工规模下滑以及已完工业占比提升的影响，利息费用化比例提高，整体财务费用率显著上升，上市房企财务费用率均值较上年上升了4.4个百分点。

经营效率在下降，上市房企存货周转率为0.29，总资产周转率为0.14，较上年分别下降0.01、0.02。

（4）财务稳健性

一方面，部分企业债务重组缓解偿债压力，2025年，多家上市房企完成了债务重组，这些企业的资产负债率均出现下降。另一方面，未出险企业负债率继续上升，未出险企业中近七成企业净负债率较上年提升，并且一些央国企业及稳健民企也出现这样的情况。当前销售额仍在下滑，上市房企难言偿债风险缓释，风险出清化解尚需时日。

现金短债比均值还在小幅下降。2025年，上市房现金短债比均值下滑0.01至0.94。短期偿债能力表现有点分化，约半数上市房企现金短债比下降，六成上市房企现金短贷比小于1。

（5）股东回报

2025年，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落。房地产上市公司每股收益均值为-0.50元，亏损较上年扩大0.42元，连续四年亏损。不足四成房地产上市公司每股收益为正，约四成企业每股收益出现增长或亏损额收窄，其他企业均出现不同程度下滑。

二、产业园区企业经营表现

（1）企业经营能力

总资产微增，营收大幅增长。2025年代表性企业平均总资产达458.02亿元，同比增速仅0.11%，较2024年6.69%的增速明显回落，行业整体规模扩张基本进入瓶颈期。从营业收入来看，2025年代表性企业平均营业总收入达50.29亿元，同比增长24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基础上实现触底反弹。

盈利水平边际修复。2025年代表性企业盈利水平实现边际修复，但净利润波动特征依然显著。代表性企业平均净利润达9.33亿元，同比增长37.81%，平均净利润率回升至18.56%，较2024年16.79%的水平实现边际修复，但盈利修复基础仍不牢固。

（2）财务稳健性

资产负债率下降但净负债率上升。2025年代表性企业平均资产负债率为58.24%，较2024年61.13%的水平有所回落；平均净负债率为73.15%，较2024年增长7.43个百分点。

融资以银行贷款为主导，结构持续优化。比如公司债在回暖；中期票据由于期限灵活，发行效率高，受到行业的普遍的青睐。产业园REITs市场迎来从“高速扩容”转向“高质量发展”，2025全年新增申请、上市及扩募产品节奏较2024年有所放缓，市场关注焦点从规模扩张转向底层资产的运营质量与盈利稳定性，区域布局进一步向长三角、粤港澳、成渝等经济圈集中。

（3）发展趋势

我们通过观察分析，认为产业园区发展的趋势未来有以下特点：

第一个是新增生产力成为核心的引擎，资本深度嵌入产业价值链。新质生产力是高质量发展的核心驱动力，产业投资商的本质是通过资本纽带重构产业价值链条。新质生产力强调技术革命性突破、生产要素创新性配置和产业深度转型升级，而资本作为连接技术、人才与市场的核心纽带，两者的深度融合能够形成“资本×产业”的乘数效应。产业投资通过股权投资绑定核心技术团队，加速科技成果转化。通过构建“政府引导基金+产业母基金+市场化子基金+专项基金”的多层架构，从资金募集、项目筛选、投后管理到退出机制全链条发力，全面促进产业投资生态的成熟与完善。

第二个是聚焦早期项目价值发现，锚定技术前沿布局目标。重点布局创新链前端，聚焦早期项目价值发现，锚定技术前沿布局目标，“投早、投小、投长期、投硬科技”；构建“投资+孵化+加速”的全周期赋能体系，建立“天使投资—风险投资—成长期投资—并购投资”多级联动体。以核心团队为锚点，通过“赛道深耕+生态赋能+资本协同”组合策略，在早期布局中占据先机。

第三个是投育一体，构建投资孵化运营的闭环。其核心在于以投资为价值引擎，以孵化为产业入口，形成闭环生态。通过组织架构重组，将传统的重资产开发的业务链条拆分为投资孵化服务的三大主题单元形成投资发现、孵化培育、服务增值、资本退出的闭环生态。

以上是我的汇报，谢谢！