住宅市场

近期，我国住房租赁市场发生阶段性变化，在租金持续小幅调整的大背景下，近两月重点城市住宅平均租金呈现止跌回升态势，3月一线城市租金出现集体上涨。这一轮租金波动背后的驱动因素是什么？又释放了怎样的市场信号？

3月50城住宅租金止跌回升，一线城市集体上涨

根据中指院发布的50城住宅租赁价格指数显示，近两个月我国住房租赁市场呈现阶段性向好态势，其中2月50城住宅平均租金环比下跌0.11%，跌幅已较1月收窄了0.34个百分点，租金下行态势明显放缓；3月，市场回升倾向进一步显现，50城住宅平均租金环比转涨0.09%，涨幅居近24个月以来高位，市场活跃度显著提升。

分梯队来看，不同能级城市租金表现分化，一线城市成为拉动50城租金回升的核心力量。据中指院监测，3月一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%，二线、三四线代表城市租金则分别下跌0.04%、0.06%。从重点城市表现来看，人口净流入规模大、产业支撑能力强的核心城市租金回升幅度更为突出，一线城市租金集体上涨，其中深圳、北京、上海3月租金环比涨幅均在0.4%左右，位居50城前三。

表：2026年3月50城住宅租金TOP20城市表现

进一步地，从城市内部租金变化来看，产业或人口优势区域行情普遍更为突出。以北京为例，3月，除远郊4个辖区外，北京其余12个辖区住宅租金均实现环比上涨。其中，海淀、昌平、通州、大兴环比涨幅在0.5%以上，丰台、朝阳、石景山等涨幅在0.4%-0.5%之间，这些辖区均为产业发展动力强劲或外来人口分布较为密集的居住大区。上海、深圳等地辖区表现也呈现类似规律，产业集聚、人口密集区域的租金上涨动力更为充足。

图：2026年3月北京住宅租金地图

值得注意的是，3月租金热度并非仅体现在普通住宅市场，集中式长租市场也同步迎来普遍回升。根据中指院监测，3月北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉等十大城市集中式长租公寓租金均有所上涨。

租金止跌回升主要源于季节性效应驱动，核心城市需求刚性凸显

当前住房租赁市场的阶段性行情，直接原因是春节后季节性租赁需求的集中释放。每年春节后都是我国住房租赁市场的“传统旺季”，务工人员返城就业、在职人员因工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，多重需求叠加之下，住房租赁需求集中释放，推动市场活跃度明显提升，进而实现了租金的回升。

在当前租赁房源供给持续增多的背景下，一线城市租金企稳，释放出积极的市场信号。近年来受保租房持续入市、存量房源“售转租”增多等因素影响，重点城市租金虽普遍性下跌，但核心城市依托强劲的产业集聚优势与持续的人口净流入潜力，住房租赁市场需求根基依然稳固，需求集中释放足以突破供给压力，推动租金企稳回升。

展望后续市场走势，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行，租金大概率将延续“整体承压、分化加剧”的格局。

短期内，鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金仍存在一定调整压力。而核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。

从长期发展来看，国内住房租赁市场的投资和供给结构正在发生积极变化，核心城市优质区域的租赁资产迎来发展机遇。近年来，住房租赁企业、投资机构的投资策略均呈现出收敛聚焦的倾向，更多资源向核心城市优质区域聚集；同时，租售比的普遍优化，也让长期资本对核心城市优质区域租赁资产的配置意愿不断增强。未来，随着核心城市城市更新步伐的加快，住房租赁市场的供给结构将得到明显优化，核心地段的高品质租赁房源供给将持续增加，更好地契合市场日益增长的品质化租住需求，推动租赁供给体系升级。在此背景下，住房租赁市场有望迎来企稳回升的契机。