物业云-行业研究

2026年3月5日，国务院总理李强在第十四届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告，为全年经济社会发展定下基调。其中，关于房地产领域的表述尤为值得关注：“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”相较于2025年报告仅提及建设“好房子”，今年新增的“物业服务质量提升行动”一词，绝非简单补充，而是标志着政策导向的一次深刻演进——从聚焦物理空间的“硬件”建设，转向同时强调居住体验与持续服务的“软硬兼施”。这一转变，与同期发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要（草案）》中“促进服务业优质高效发展”“促进生活性服务业高品质多样化便利化发展”的战略方向高度同频，共同为物业服务行业的未来发展勾勒出清晰的战略蓝图。

图：“十五五”规划109项重大工程项目（城市更新和都市圈建设部分）

在此背景下，一种被称为“城市大管家”或“物业城市”的创新治理模式，正从地方探索上升为具有全国意义的实践范式。长期以来，物业管理行业的核心叙事始终围绕住宅社区展开，而“城市大管家”模式正悄然重构行业的边界与价值，这不再仅仅是服务范围的物理延伸，而是一场从底层逻辑到顶层设计的深刻变革，标志着物业企业从传统“空间服务者”向现代“城市运营者”的战略转型，为物业管理行业开辟出一条通往万亿级市场的新航道。

政策定调：从“建设城市”到“治理城市”的战略转向

中央城市工作会议提出的“五个转变”中，“转变城市工作重心，更加注重治理投入”被置于突出位置。这标志着城市发展的核心逻辑，已从外延式的空间扩张，转向内涵式的品质提升与高效运营。会议将“推进城市更新”作为重要抓手，并设定了建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市目标。这一系列顶层设计，实质上为市场化、专业化力量深度参与城市治理打开了政策空间。

传统城市管理长期面临“九龙治水”的困境：环卫、绿化、市政、城管等部门条块分割，职责交叉与推诿扯皮并存，难以应对日益复杂的城市治理需求。“城市大管家”模式的本质，正是对这一困境的系统性回应。其核心在于，通过政府购买服务的方式，引入一个或一组市场化、专业化的运营主体，对特定区域内的市容环卫、园林绿化、市政设施、公共秩序、应急响应乃至部分社区服务等多项公共服务进行“一体化整合、一体化运营、一体化考核”。这并非简单的业务外包叠加，而是对城市公共空间管理与服务供给体系进行系统性的整合与重构。

模式内核：一体化运营与精细化治理的融合

“城市大管家”模式的发展，重点依赖于几个关键维度的创新与融合。

图：“城市大管家”的三大关键维度

首先是“一体化整合”。以云南滇中新区为例，其将直管区内396平方公里的环卫服务、绿化管护、市政设施管护、生活垃圾分类、信息化管理五大板块职责整合统一，构建了“全域统筹、协同联动”的运营体系。这种整合打破了部门壁垒，将原先分散的“多把扫帚”合并为“一把扫帚扫到底”，从源头上消除了管理盲区和责任真空。

其次是“智慧化赋能”。技术不仅是效率工具，更是治理模式转型的引擎。上海浦东新区的“城市智慧管家”已迭代至2.0版本，通过嵌入城管等部门的治理职能，并依托三维电子地图与业财一体化平台，实现了从问题智能发现到处置派遣的全流程闭环管理。重庆巴南区则构建了“一网统管”的智能管理平台，将54条城市治理跑道接入，运用AI动态筛选高频问题，推动治理从被动响应转向主动预警。万物云在其“物业城市”实践中，更是以“灵石”边缘计算平台和超500条线上业务流程，驱动线下业务的统一智能调度。

再者是“市场化机制与专业化运营”。政府从“运动员+裁判员”的双重角色中抽离，专注于标准制定、资金保障与监督考核；企业则凭借其在成本控制、流程优化、绩效考核等方面的市场化基因，承担起“总包服务商”的角色。滇中新区的实践表明，这一模式直接推动了城市环境综合治理成本同比下降超15%，道路机械清扫覆盖率提升至95%以上。深圳深业物业运营集团更是牵头编制了全国首个《物业管理城市运营规范》，以182项具体标准推动行业从经验化管理向规范化治理转型。

物业企业的天然适配与战略卡位

物业管理行业之所以能在这场城市治理变革中成为关键实施主体，源于其能力基因与时代需求的深度契合。数十年来，物业企业深耕社区、园区等多种场景，在保安、保洁、保绿、保修等基础服务领域，积累了深厚的现场管理、人员组织与标准化运营经验。这种对“最后一百米”环境的精细化管控能力，正是当前城市公共空间治理最为稀缺的核心要素。

当服务场景从封闭的住宅小区转向开放的公共街区，头部物业企业已展现出强大的战略前瞻性与资源整合能力。万物云已在全国26个城市落地108个城市服务项目，形成了覆盖老城老街、新城新区、科创片区等多元场景的“理想之地”解决方案。其与武汉江汉区合作的“物业城市”项目，使区域管理成本降低8%，街道满意度提升至93.4%。深业物业在深圳打造的“物管城市”模式，通过“党建+AI赋能”的智慧治理体系，成功攻克320余项城中村治理难题，入选全国优秀案例。此外，保利物业、世茂服务、龙湖智慧服务等企业也均在市政服务、街区运营、产业园区管理等赛道进行了广泛布局。

这些探索表明，物业企业参与城市治理，并非业务的简单横向扩张，而是能力的纵向升维。它要求企业从单一的“空间服务者”，进化为能够整合规划、投资、建设、运营、科技于一体的“城市综合服务运营商”。

实践成效：治理效能与民生温度的双重提升

“城市大管家”模式的推广，带来了可量化、可感知的治理变革。在治理效能层面，一体化运营显著提升了响应速度与处置效率。重庆巴南区过去处理路面破损需要半天，现在一般问题可在2小时内办结。在成本控制方面，市场化竞争与规模化运营产生了显著的降本效应。滇中新区项目使综合成本下降超15%。在民生体验上，模式通过一个接口响应市民多元诉求，极大改善了公众满意度。巴南区通过“民呼我为”与“城市大管家”联动，群众满意度达97%。嘉兴南湖区新兴街道引入“大物业”一体化服务后，实现了从“九龙治水”到“一网统管”的转变，快速回应群众所需。

更为深远的是，该模式为物业行业打开了一个远超传统物业费的增量市场。据行业观察，在中央城市工作会议“存量提质增效”的定调下，各地城市更新正全面提速，仅重庆市2026年首批城市更新机会清单就涉及207个项目，总投资近1200亿元。城市服务项目合同周期长（通常3-15年）、年化金额大（可达数千万至数亿元），为物业企业提供了稳定且庞大的现金流与增长极。

挑战与未来：从能力构建到生态竞合

然而，通往“城市大管家”的道路并非坦途。这一赛道对企业提出了前所未有的复合型能力要求：一是跨专业领域的整合能力，需快速补齐在市政、园林、环保等领域的专业短板；二是重资产与科技投入的承受能力，大型机械装备与智慧物联平台的建设需要雄厚的资本支撑；三是与政府深度协同的公共事务能力，需从简单的甲乙方合同关系，升级为城市治理的“战略合作伙伴”。

展望未来，“城市大管家”的竞争将是“一体化解决方案”能力的终极比拼。成功的玩家不仅需要具备卓越的项目运营实力，更需要拥有顶层设计咨询能力、智慧科技研发与应用能力、生态资源整合能力以及资本运作能力。行业格局可能从分散走向集中，最终形成由少数具备全国性服务能力的头部企业主导的生态体系。

结语

中央城市工作会议所开启的“存量提质”新时代，为物业管理行业带来了历史性的战略机遇。“城市大管家”模式，不仅是城市治理现代化的一次重要探索，更是物业行业价值的一次深刻重塑。它标志着行业从地产价值链的附属环节，跃升为参与国家治理现代化进程、助力人民城市建设的重要市场主体。对于物业企业而言，能否把握这一时代脉搏，完成从“社区服务商”到“城市服务商”乃至“城市运营商”的跨越，将决定其在下一个十年的行业地位与发展上限。这场静水深流的变革，正在悄然书写中国物业管理行业全新的黄金篇章。