政策解读

2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容包括三个方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策。

从政策力度上看，本次上海将非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限要求由3年大幅缩短至1年、增加符合条件非沪籍居民可在外环内的购房套数、允许持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍群体购买1套住房，直接扩大了购房群体规模；提高公积金贷款额度，首套最高可达324万元，同时优化公积金贷款套数认定，给予多子女家庭更大支持力度等，整体政策力度较大，且政策更加精细化。

2月初，上海在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响，本次大力度调整楼市政策，将进一步提振市场预期。2025年，上海高总价新房成交存在一定透支，房地产市场整体压力仍在，2026年是房地产市场止跌回稳的关键一年，上海接连出台楼市利好政策，释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳。

限购政策优化更加聚焦外环内，非沪籍居民在外环内购房社保/个税年限要求由3年降至1年，政策力度较大

本次上海限购政策调整涉及三个方面，一是非沪籍居民在外环内购房社保/个税年限要求由3年降至1年，大幅缩短了时间年限，外环外购房社保/个税要求仍是1年，不限购房套数；二是社保/个税满3年的居民在外环内购房增加1套，可购买2套住房；三是持《上海市居住证》满5年及以上的，无需提供社保/个税证明，在全市范围内限购1套住房。

整体来看，本次政策延续渐进式、精细化调整特点，更加聚焦外环内，直接扩大了外环内的住房需求群体规模，对外环内市场的带动效果或更为明显，外环外的社保/个税年限要求和不限购房套数的政策未变，增加了持《上海市居住证》满5年及以上的购房群体，总购房“池子”扩大。

从房地产市场来看，2025年上海新房共成交4.4万套，其中外环内达1.7万套，占比为38.6%，较2024年提高7.1个百分点；二手房共成交21.8万套，外环内成交10.5万套，占比为48.4%，较2024年提高1.1个百分点，外环内二手房市场份额更大，本次政策对于稳定二手房价格预期将产生更加积极的影响。

表：上海住房限购政策新政调整前后变化

大幅提高公积金贷款额度，首套最高额度可达324万元

本次上海调整公积金政策主要涉及提高公积金贷款额度、优化公积金贷款套数认定和扩大多子女家庭购房支持范围，其中公积金贷款额度提高幅度较大，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，首套最高额度可达到324万元。

购买二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万，多子女家庭购买第二套住房的，公积金最高贷款额度可上浮20%。

表：上海公积金政策新政调整前后变化

对比北京、深圳，本次上海调整政策后，首套公积金贷款额度与新房套总价中位数的比值将提高至接近50%，将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力。未来上海公积金首付比例、公积金使用范围等依然有优化空间，进一步支持住房消费。

表：上海与北京、深圳公积金政策对比

注：根据中指数据，2025年北京、上海、深圳新房成交套总价中位数分别为588万、670万、488万。

进一步优化房产税政策，精准支持购房需求释放

2025年9月，上海针对非沪籍家庭优化了房产税政策，非本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60m²免税面积扣除。本次政策进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策，明确对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税，可见房产税政策的调整也更加精细化，精准适配支持购房需求。

表：上海个人房产税政策调整对比

整体来看，2025年12月底，北京推出新一轮房地产支持政策，新政后，部分二手房业主心态出现积极变化，二手房挂牌量回落，房地产市场活跃度也有所好转。时隔两月，上海跟进优化楼市政策，进一步降低社保/个税年限要求，优化公积金和房产税政策，整体力度较大。当前上海限购政策较北京更为宽松、公积金政策支持力度也更大，预计政策效果也将更为明显。

2月初，上海在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响，叠加本次政策利好，上海房地产市场有望迎来较暖的“小阳春”行情，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。北京、上海政策已经落地，预计深圳也将优化调整房地产政策，进一步提振市场信心。