住宅市场

近年来，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，“购+租”、“市场+保障”的住房体系加快完善，住房租赁市场进入存量优化与增量提质并行的新阶段。为深入洞察中国长租公寓市场的运营模式与发展趋势，中指研究院将持续开展相关研究，通过跟踪分析代表性长租公寓项目及企业经营模式，提炼其运营逻辑、产品亮点与经营策略，为行业提供可借鉴的经验，并推广优秀实践，树立长租发展标杆。

“非居改保”可高效盘活存量资产、快速形成保租房供给，成为筹集保租房的主要渠道之一

“十四五”期间，我国热点城市筹集了大规模的保障性租赁住房，其中“非居改保”模式发挥了关键作用，其重要意义主要体现在两大维度。

其一，它是高效盘活存量资产、快速形成保租房供给的有效途径。相较于新建项目不少于2-3年的开发周期，“非居改保”项目通过改造闲置和低效利用的商业办公、工业厂房等存量资源，大大缩短了房源从启动到上市的周期，能较快满足迫切的住房租赁需求。

其二，“非居改保”为保租房筹集的主要渠道之一，其规模在保租房筹集总体规模中占比较大。以北京、上海为例，“十四五”时期，北京、上海均分别新供了大量的集体经营性建设用地、R4租赁用地以筹建保租房，但“非居改保”类项目在其保租房筹集规模中的占比仍在一定水平之上。广深等热点城市也将存量盘活作为主渠道。这不仅优化了资产配置，更因其项目多位于中心城区或交通便利处，有效提升了保租房的职住平衡水平，实现了供给效率与居住品质的双重提升。

本次，选择北京市首例“非居改保”项目作为调研案例，对于探讨该模式的发展逻辑、挑战与未来发展方向具有显著的标杆意义和现实参考价值。

龙湖冠寓郭公庄地铁站店的改造历程与竞争优势

1.项目非居改保历程：政策先行与系统性改造

龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼，项目前身为北京京投轨道交通置业开发有限公司持有的“京投港·西华府”商办物业，改造前长期闲置。

2022年3月，北京市印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，明确支持非居住存量房屋改建保租房。在此背景下，丰台区政府在全市率先建立以结构安全底线、消防安全底线、室内环境安全底线三条刚性标准叠加企业自主承诺的“3+1丰台模式”，并完成非居改保项目“并联审批”模式优化，原需串联办理的规划、消防、环保等12项审批，整合为“一窗受理、同步审核”，审批周期从6个月压缩至2个月。这些政策为冠寓郭公庄地铁站店的顺利启动奠定了基础条件。

2022年3月，北京京投通过北交所公开挂牌出租该物业，龙湖冠寓旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司成功竞得运营权。通过对原有办公空间进行居住化改造，包括增设独立卫浴、优化水电暖通系统、分割户型等，项目最终历经11个月的改造，打造出745套租赁房源。

在项目筹备过程中，冠寓前期完成了闲置商业办公用房的合规性评估、改建规划设计，同步与丰台区住建、规划等部门深度对接，完成改造方案报审、消防验收等核心环节；中期按照《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》推进空间改造、配套落地；后期通过保租房项目认定、房源备案等流程，正式将项目纳入北京市保障性租赁住房管理体系，成为北京非居改保租模式首个落地实践样本。项目于2022年11月（一期283套）和2023年3月（二期462套）分阶段开业，其中129套定向供应高校毕业生。

2.产品升维：冠寓3.0体系与TOD模式融合

龙湖冠寓郭公庄地铁站店出租率长期稳定在95%以上（25年平均出租率96.3%），租户平均租期长达约12.3个月，凸显保租房项目稳健优势。

项目的稳健运营，主要源于其在区域市场中形成的差异化竞争优势，核心体现在四个维度。

其一是TOD核心区位优势，公寓为地铁9号线、房山线换乘站——郭公庄站上盖项目，步行直达地铁站，可快速接驳市区核心商圈与丰台区科技园区，职住通勤效率远高于区域内其他租赁项目。

其二是客群精准定位优势，项目核心客群与最初定位判断基本一致，主要来源为三大类：一是周边丰台科技园、总部基地等白领客户，涵盖互联网、科创、金融等行业的青年职场人，为项目核心客群；二是市区地铁沿线通勤刚需人群，因地铁双线路优势，丽泽商务区、首经贸、天坛医院等地铁沿线客户占比较高；三是海淀等核心区域的青年上班族，占据一定份额。

其三是产品设计优势，围绕核心客群的租住需求，项目在空间和配置上进行多重创新设计：户型方面，产品以28-38㎡开间为主，50㎡大开间为辅，采用“功能一体化”设计，将睡眠、办公、收纳空间合理融合，打造立体扩容收纳体系，配备板式顶柜衣柜，最大化利用小户型空间，适配单身青年的独居需求；公区方面，规划全品类青年友好型公区，包含免费健身房、休闲会客区、共享厨房、阅读办公区、会所大堂，兼顾社交、休闲、办公多元需求，其中共享厨房适配青年聚餐需求，阅读办公区解决居家办公无专属空间的痛点，打造有温度的社区生活圈；产品力方面，门店采用冠寓3.0精装标准和工艺，全屋墙板、一体式集成卫浴，窗帘遮光帘95%以上，同时配有双人床、沙发茶几、桌椅、三开门衣柜、智能门锁水电表，开放式厨房、冰箱、洗衣机、热水器等家具家电。

其四是品牌运营服务优势，项目依托龙湖成熟的公寓运营体系，提供专业的管家服务、完善的公区配套，整体服务力与周边普通住宅租赁房源相比具备明显的竞争优势。

3.运营提质：优化业务模式、数字化运营降本增效

在租赁市场竞争加剧的背景下，项目目前灵活采用“长租为主、短租补充”的运营模式：一是核心业务仍以长租为主，依托保租房刚需属性，推出12个月、24个月长租签约优惠，月租金随着租期递减，提升长租签约率，保障基础出租率；二是适度开放短租，针对高校毕业生实习、职场人工作过渡、节日短期居住等需求，推出1-6个月短租产品，同时结合跨年、毕业季等节点推出短租特惠活动，提升空置房源利用效率；三是推出企业团租合作，与丰台区科技园区内的企业签订团租协议，为企业员工提供专属租房优惠，批量消化房源，同时提升客群稳定性。

此外，项目积极引入数字化，进一步降本增效。项目全面引入了龙湖冠寓自主研发的客户服务系统及租物管理系统，同时对接北京市住房租赁管理服务平台，实现数字决策、自动驾驶赋能全业务流程，实现经营数据全景洞察、租务流程线上化、报修响应30分钟直达，形成“好产品+好服务+高效率”的运营闭环。

“非居改保”模式的成本与运营挑战

1.成本压力：系统改造与空间重构的双重投入

相较于新建或标准公寓楼，存量“非居改保”普遍面临更大的成本压力。

“非居改保”项目原有建筑主体并非为居住设计，在改造过程中，需按居住标准对水电气线路进行全面改造升级，增设独立卫浴、优化通风采光等居住配套，改造成本高于常规装修。同时为满足保租房小户型、高利用率的需求，还需对原有大尺度商业空间进行合理分割，兼顾空间合规性与居住舒适性，导致空间规划、施工及装修成本显著高于常规住宅改造。

2.运营挑战：政策约束下的产品优化转型

作为保障性租赁住房，非居改保项目在享受政策支持的同时，也面临着定价调整受限与产品升级保持市场竞争力的平衡矛盾。近年来随着市场竞争加剧，长租企业持续“卷”产品、“卷”配套、“卷”服务、“卷”价格，而保租房项目运营受政策约束，在产品定价、户型调整等方面的灵活性相对较低。如何在合规前提下实现产品和服务的持续升级，保持市场竞争力，成为项目方一大挑战。

“非居改保”发展趋势与政策展望

展望“十五五”时期，我国将继续优化保障房供给，而筹集渠道将更多的依赖于存量盘活。多地在《“十五五”规划建议》中强调将盘活用好存量住宅、低效楼宇、传统商业设施，“非居改租”将在租赁住房筹集中占据更为重要的地位。

在此背景下，“非居改租”将迈入规模化、专业化发展的新阶段。其核心趋势将呈现三大特征：

其一，是从“增量”转向“提质”，驱动力量从完成筹集指标升级为满足人民对美好居住生活的需求。未来的竞争将超越“有没有”层面，转向“好不好”——产品力、服务力和社区运营能力的比拼。

其二，是改造模式将与城市更新、TOD开发深度融合，更加强调与区域产业和人口规划的协同。项目布局将更精准地锚定产业园区、轨道交通节点周边，旨在高效促进职住平衡，使“非居改租”不仅成为住房供给的补充，更成为优化城市空间结构、提升城市活力的重要工具。

其三，是政策支持体系将深化为覆盖项目全生命周期、更加精准灵活的可持续发展支持。目前“非居改保”项目享受到的政策支持多为水暖电气改为民用、审批绿色通道、备案便利化等，从保租房项目的可持续、品质化发展角度考虑，政策可在设立更灵活的定价机制以及“非居改租”项目用地使用权续期机制等维度继续发力，以稳定市场预期，吸引更多社会资本长期稳健经营。“十五五”期间，若能建立清晰、可预期的“非居改租”土地续期规则（例如，明确续期流程、优先续期条件、以及具有商业合理性的续期费用标准），将为“非居改租”发展带来根本性突破。

总体来说，“十五五”作为深化住房制度改革的关键时期，“非居改保”将迈向规模化、专业化发展的新阶段。未来，通过政策、资本与运营的协同发力，将推动更多存量资产成功转型，为构建“租购并举”的住房制度提供坚实支撑，推动行业高质量可持续发展。