住宅市场

2025年，居民就业收入预期仍偏弱，叠加保租房供应增加影响，1-11月重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%。政策方面，中央定调优化保障性住房供给，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，供应趋稳将有助于行业平稳运行，《住房租赁条例》实施引导住房租赁市场规范化发展。培育市场化、专业化住房租赁企业政策导向下，住房租赁企业存在发展空间，租赁住房REITs扩围扩容有助于企业回笼资金、优化资产结构，形成规模效应。同时，租户需求从“有房住”变为“住好房”，租赁住房供给要侧重品质优化。在此背景下，企业应把握政策窗口期，参与保租房筹集，打造优质产品、规范运营，建立租户对品牌的信任度，同时把握公募REITs政策机遇，实现高质量发展。

住宅租赁价格指数走势

（一）50城住宅租金：1-11月租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点

1. 整体租金：1-11月50城住宅租金累计跌幅扩大至3.04%，3月起租金连续下跌

2025年重点城市住宅平均租金延续下跌态势。受居民就业收入预期偏弱及保租房供应增加影响，今年以来重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据50城住宅租赁价格指数，2025年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，累计跌幅较上年同期扩大0.32个百分点。11月，50城住宅平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

从租金月度走势来看，仅2月租金短暂企稳，8月以来跌幅有所扩大。从全年运行情况来看，重点城市住宅平均租金仅在春节后的“返城季”（2月）出现了短暂企稳，其余各月均下跌，其中6-7月在年中毕业季需求释放支撑下，租金环比跌幅有所收窄，8月以来租金环比跌幅有所扩大。

图：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

2. 城市租金：1-11月50城中49城住宅租金累计下跌，一线城市租金跌幅仍相对较小

从城市涨跌幅来看，1-11月50城中49城住宅租金累计下跌。具体来看，2025年1-11月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为0.76%。下跌城市中，温州、三亚、南京、海口等7个城市累计跌幅在5%以上，杭州、嘉兴、长沙、福州等19个城市累计跌幅在3%-5%之间，昆明、佛山、长春、广州等20个城市累计跌幅在1%-3%之间，银川、东莞、西宁累计跌幅在1%以内。

分梯队来看，各线城市住宅平均租金均下跌，一线城市租金累计跌幅相对较小。根据50城住宅租赁价格指数，2025年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市平均租金累计下跌3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点。

（二）投资回报率：11月50城平均租金房价比为2.23%，较上年末提升0.1个百分点

2025年，重点城市租金房价比小幅提升。截至2025年11月，50个重点城市住宅租金房价比为2.23%，较2024年12月（2.12%）提升0.1个百分点。具体来看，50城中仅三亚、太原、成都、嘉兴租金房价比较2024年末微幅下降，其余46个城市均有提升，其中徐州、东莞、南通、呼和浩特等城市提升幅度相对较大。

图：2025年11月50个重点城市租金房价比

注：租金房价比=2025年11月城市住宅平均租金×12÷2025年11月城市二手住宅均价

随着近几年房价持续调整，而住房租赁市场规范化、专业化程度和租住产品品质均有提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金调整幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续提升。2025年11月，重点50城平均租金房价比为2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点，住房租赁投资回报进一步改善。

图：2021年9月至2025年11月50城租金房价比走势图

住房租赁政策分析

“十四五”时期，我国住房租赁市场由快速发展阶段迈向高质量发展阶段，“租购并举”住房制度的建设持续深化，供应端强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场的结构性问题，针对保租房筹集方式和资金支持均出台多项政策。同时，自启动试点以来，“十四五”时期公募REITs市场从起步逐渐迈向常态化发行阶段，金融支持政策不断出台，为住房租赁企业融资、项目退出提供了新渠道。

2025年是“十四五”收官之年，中央定调优化保障房供给，各地通过收储转租、非居改租等存量盘活举措拓宽保租房筹集渠道。金融支持方面，政策强调扩宽保障性住房再贷款使用范围，“782号文”出台推动租赁住房公募REITs扩围扩容。行业监管方面，《住房租赁条例》出台并实施，推动行业向规范化、专业化方向发展，各地规范管理的政策逐步覆盖租赁住房备案、租赁合同规范、保障性住房分配、房源品质规范等租赁活动全链条。同时，在需求侧，各地政府积极优化公积金租房政策、发放住房补贴，降低居民租房负担。

（一）保租房供给：政策导向从扩大供给转向优化供给，收购存量商品房转租是当前重要方向

“十四五”时期，中央多次出台有关保租房建设筹集的政策，政策导向从扩大保租房供给到优化保障房供给。房源筹集方式包括城中村房屋改造、集体用地建设、存量收储、非居改租等。

2021-2022年政策导向主要集中于扩大保障性租赁住房供给，解决新市民、青年人等群体的住房难题。2023年政策强调将城中村改造与保障性住房建设相结合，促进保租房筹集，探索利用集体建设用地建设保租房。2024年政策支持收储去库存，并落实保障性住房再贷款、专项债收储等资金支持政策，其中用作保租房已有实践。

2025年，中央定调优化保障性住房供给。6月中办、国办发布《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》，其中提出“支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房。”“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给。”8月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》中提出“因地制宜发展保障性住房。”10月二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”住建部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章中进一步明确要“优化保障性住房供给。完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。”

各部委多次提及收购存量商品房，盘活存量仍是当前重要方向。3月《政府工作报告》明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”4月李强总理在北京调研人才公寓时再次强调“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。”5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调“支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业、完善公共服务设施。”

专项债收储方面，1月财政部指出“专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。”3月《2024年中国财政政策执行情况报告》，明确“推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”11月《2025上半年中国财政政策执行情况报告》，提到“各地积极扩大专项债券投向领域和用作项目资本金范围，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房用作保障性住房等。”从专项债收购存量商品房的情况来看，据中指监测数据，5月以来，浙江、四川、山东、湖南先后发行专项债券收购存量商品房，截至11月合计发行金额36.6亿元。从操作层面看，收购存量商品房流程复杂，推进周期相对较长，非试点地区在启动项目前仍需报送住建部和财政部审核，短期内推进节奏仍受限。

（二）金融支持：住房租赁金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容

“十四五”时期，住房租赁金融支持体系基本形成，包括中央财政城镇保障性安居工程补助资金、各类租赁住房信贷服务、保障性住房再贷款、专项债收储、不动产私募基金试点、租赁住房公募REITs等。

2021年，保租房纳入基础设施公募REITs试点范围。2022-2023年，为租赁市场各参与主体提供专项金融支持的政策密集出台，同时快速推进保租房公募REITs试点，实现保租房REITs从无到有的突破，不动产私募基金试点启动，全周期信贷政策出台。2024年，租赁金融17条正式出台，公募REITs项目常态化发行，住房租赁金融闭环进一步完善。

2025年，央行多次强调要着力推动保障性住房再贷款政策落地见效。3月《政府工作报告》、5月《2025年第一季度中国货币政策执行报告》均提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，意味着更多符合条件的项目能够获得政策资金的支持，收购的房源类型或从住宅扩展到商业、办公等非住宅类房产，有助于盘活市场存量资源。8月、11月发布的《中国货币政策执行报告》均提出下一阶段将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效。

政策支持市场化长租房积极探索公募REITs发行路径，支持跨地区扩募。9月国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），持续推动市场扩围扩容，政策提出要加快保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，积极研究探索市场化租赁住房等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，同时鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，基础设施REITs首次发行上市满6个月后可申报新购入项目，支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产。

保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段。截至2025年11月，我国共有77支基础设施REITs首发上市，首发规模约1993亿元，其中8支为保租房REITs，首发规模约121亿元，发行规模占比约6.1%。与此同时，保租房公募REITs扩募进程也在加速推进，6月华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，有望步入加速扩容新周期。

表：2025年保租房公募REITs首发与扩募相关的重要事件

（三）行业监管：《住房租赁条例》正式实施，行业监管进入“有法可依”新阶段

2025年9月《住房租赁条例》正式实施，该条例是我国住房租赁领域首部国家级的行政法规，从根本上改变了我国住房租赁行业的法治环境。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。其重要意义在于通过明确各方权责、强化市场监管，为构建稳定的租赁关系提供制度保障，从而推动形成权责清晰、行为规范的市场环境，为住房租赁市场的长期稳健发展奠定法治基础。未来，随着行业法治环境的完善，住房租赁行业的规范化程度，住房租赁企业的市场化、专业化程度将进一步加深，有助于住房租赁市场在保民生方面发挥更大作用。

租客期待提高行业监管力度、规范承租方行为、落实“租购同权”。租客调研结果显示，租客对监督管理，规范住房租赁企业和经纪机构行为的政策需求较为迫切，选择“推行官方合同范本”的受访租客占比达40%，选择“打击虚假房源”“强化租金监管及押金托管”“定期发布租金指导价”的受访租客占比亦在35%以上。此外，租房已成为核心一二线城市新市民、青年人满足住房需求的重要方式，“落实租购同权”是租客的迫切需求，37%受访租客选择此选项。

（四）地方政策：供给侧由大规模筹建向规范管理转变，需求侧公积金支持租房力度加大

据中指研究院监测，2025年1-11月，我国地方政府共出台住房租赁相关政策超150次。各月政策出台频次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出台频次近20次。分城市来看，一线城市出台政策频次约40次，二线城市中重庆、天津、郑州、青岛、成都等地出台政策较多，均在3次及以上。

供给侧，多地强调完善“市场+保障”住房供给体系，政策导向由大规模筹建向规范管理转变。市场培育方面，2025年，多地在政策方向上继续强调完善“市场+保障”住房供应体系，但在保障性住房筹建路径上存在一定差异，北京强调优化保障性住房供给，上海、天津等一二线城市要求扩大保障性租赁住房供给，以应对大城市住房压力；而部分三四线城市明确坚持“以需定建、以需定购”原则，强调根据实际需求动态掌握保障对象和房源匹配情况。房源筹集方面，2025年房源筹集政策仍以收储转租为主，同时部分城市通过非居改租、盘活农村闲置资产等方式建设房源，增加租赁住房供给的同时有效盘活低效存量资产。规范管理方面，各地亦积极出台住房租赁市场规范管理政策，逐步覆盖租赁活动全链条，如租赁住房备案、租赁合同规范、保障性住房分配、房源品质规范等方面。

需求侧，公积金支持政策减轻居民租房负担，多地出台人才安居、租房落户等政策，激发租住需求。公积金支持方面，政策主要集中于三方面，一是支持租房提取公积金，二是提高公积金的提取额度、频次，三是支持公积金直付房租。人口人才方面，部分城市针对高校毕业生就业推出阶梯式安居体系，求职、实习期间提供一定期限的免费住宿（如青年驿站），就业后可享受一定年限的就业长租优惠。同时，部分城市支持租房落户，部分城市采取实物配租和货币补贴等方式，提高农业转移人口的住房保障水平。

市场供求趋势

（一）保租房发展：多地完成保租房“十四五”筹集目标，保租房REITs收益保持稳定

1. 保租房筹集：多地完成保租房“十四五”筹集目标，未来或“以需定购、以需定建”筹集房源

“十四五”期间，我国住房保障体系建设取得显著进展。2025年10月11日，在国新办新闻发布会上，住建部副部长董建国表示，“十四五”期间，住建部着力保障困难群众基本住房需求，充分考虑保障对象的实际情况差异，建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等不同群体，在住房保障制度上作出了相应安排。住建部部长倪虹表示，“十四五”期间，全国累计建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

从保租房筹集规模来看，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。根据2024年国民经济和社会发展统计公报，全年全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。2025年，保租房筹集方式以“收储转租”“非居改租”等存量转化方式为主，截至2025年11月，部分省市已完成“十四五”时期保租房筹集目标。

表：“十四五”时期部分省市保租房筹集计划完成情况（单位：万套）

注：标*为计算数据

根据监测数据，江苏、上海、北京、四川、湖北、广西、桂林、中山、通辽、廊坊已完成“十四五”保租房筹集目标，部分省市尚未公布最新数据，但总体来看，多数省份可完成筹集任务。预计“十五五”期间保租房将更多按照“以需定购、以需定建”的模式，通过存量转化与新建相结合的方式进行筹集。

2. 保租房REITs：底层资产运营表现提升，基金收益保持稳定

项目运营：4支保租房REITs底层资产整体出租率升至近五个季度高位

根据各保租房REITs最新披露的2025年三季度报告，截至2025年9月末，八支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，运营稳健。具体来看，中金厦门安居REIT底层资产延续基本满租状态，出租率与2025年二季度末基本持平，华夏基金华润有巢REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT底层资产平均出租率较2025年二季度末略有下降，华夏北京保障房REIT等四支保租房REITs底层资产平均出租率均升至近五个季度高位。

表：八支保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比

从各保租房REITs底层资产对比来看，部分项目三季度运营表现有所提升。如华夏北京保障房REIT底层资产文龙家园、国泰海通城投宽庭保租房REIT底层资产江湾社区三季度末出租率分别为97.6%、94.1%，均为近两年最高。红土创新深圳安居REIT底层资产保利香槟苑项目，三季度末出租率达98.5%，较上季度末提升5.8个百分点，较上年末提升7.7个百分点。招商基金蛇口租赁住房REIT底层资产林下项目，三季度末出租率为97.6%，较上年末提升27.2个百分点，经历集中租赁爬坡阶段后，出租率已反超太子湾项目。

基金收益：三季度保租房REITs收益整体保持稳定，仅华夏基金华润有巢REIT收入、净利润小幅下滑

三季度保租房REITs运营业绩稳健向好。根据最新披露数据，按可比口径计算，2025年三季度保租房REITs整体收入、净利润、可供分配金额同环比均有所增长，刨除华夏北京保障房REIT扩募带来的影响，保租房公募REITs的业绩整体亦呈平稳态势。

表：保租房公募REITs核心财务指标数据

基金收入方面，三季度仅华夏基金华润有巢REIT有所下降。2025年三季度，华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超50%，拉动保租房REITs整体收入同环比增幅均超9%，刨除该基金后，三季度保租房REITs整体收入同环比增幅均在3%左右，其中仅华夏基金华润有巢REIT收入小幅下滑，同环比降幅分别为4.5%、3.7%。

净利润方面，三季度各保租房REITs产品间净利润走势分化。具体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT净利润基数较低，环比增幅均超80%，华夏北京保障房REIT净利润同环比增幅均超30%，华夏基金华润有巢REIT净利润同环比均有所下滑。

可供分配金额方面，三季度各保租房REITs环比均增长。具体来看，2025年三季度，华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT可供分配金额环比增长较多，分别为41.2%、14.6%，其他产品可供分配金额环比均小幅增长，增幅均在4%以内。同比来看，除华夏北京保障房REIT的可供分配金额显著增长外，其他保租房REITs的可供分配金额均相对平稳。

（二）企业发展格局：行业加速扩容，新增开业规模较上年增长，地方国企系增速依旧领先

政策推动下，住房租赁行业提质扩容，规模化程度提升。“十四五”收官之年，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，保障性租赁住房建设稳步推进，“收储转租”“非居改租”等政策盘活存量、增加租赁住房供给的同时为住房租赁企业带来发展机会，《住房租赁条例》出台实施推动行业向规范化、市场化、专业化方向迈进。同时，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，市场化长租房积极探索公募REITs发行路径，拓宽企业融资渠道，为企业发展提供坚实的金融支撑。重点城市住宅租金房价比持续提升，住房租赁投资回报进一步改善，吸引更多市场主体积极布局。头部企业加快资源整合与业务拓展，巩固行业领先地位。

新增开业、管理规模均较上年有所增长。根据中指研究院监测数据，截至2025年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达140.9万间，较2024年末增加15.3万间，增量较上年同期增加1.2万间，管理规模TOP30企业累计管理房源量达200.7万间，较2024年末增加18.7万间，增量较上年同期增加4.7万间。

表：截至2025年11月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

分类型来看，住房租赁行业逐渐形成房企系规模领先，地方国企系主导保障，创业系、酒店系专注轻资产运营的格局，各类型长租企业优势互补，满足多元化市场需求，推动行业高质量发展。

房企系长租公寓企业精准布局增量市场的同时通过多元合作模式盘活存量资产，“轻重并举”实现稳健扩张，规模领先。增量开发发面，部分房企系长租企业聚焦核心一二线城市，通过拿地开发并自持运营的方式扩张规模。存量盘活方面，房企系长租企业通过改造自持资产或与地方国企合作等方式实现管理规模扩张。整体来看，房企系长租企业规模优势突出，行业领先地位较为稳固。根据中指院监测，截至2025年11月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达65.5万间，较2024年末规模增加5.3万间；管理规模TOP30企业中，房企系长租企业合计管理规模达95.8万间，较2024年末规模增加8.1万间。

地方国企系长租企业在政策支持下主导保租房供应，依托资源整合和平台优势，通过“收储转租”等方式增加保租房供应，开业、管理规模显著提升。根据中指院监测，截至2025年11月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至11家，开业规模为32.2万间，较2024年末增加14.3万间，管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至10家，管理规模达47.3万间，较2024年末增加11.6万间。

创业系、酒店系长租企业依托多年积累的运营经验和品牌口碑，通过轻资产输出、中资产托管等方式实现规模扩张。根据中指院监测，截至2025年11月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业管理规模分别为31万间、21万间。

（三）租赁需求：租约到期后计划续租比例较年中有所提升，但租房仍是多数受访者过渡性选择

为充分反映居民的租房状况，了解居民当前租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客特征和租房偏好进行分析总结。2025年底的全国租客问卷调查共收回5823份有效租客样本。

1. 租客特征：高学历、新毕业租客仍是长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市

调查结果显示，54%的受访租客年龄介于25-34岁之间，83%的受访租客为本科或专科学历，68%的受访租客毕业5年以内，44%的受访租客月收入分布在5000-10000元之间。

租房选择方面，72%的受访租客选择整租，其中一线城市合租（含床位、房间）比例高于其他城市。50%的受访租客选择租住个人房源，选择分散式、集中式公寓的比例分别为33%，14%，一线城市租客租住个人房源比例高于其他城市，省会城市和地级市市区受访租客租住分散式、集中式公寓的更多。结合租客学历，超两成硕士及以上学历受访租客租住在集中式公寓，占比明显高于本科及以下学历租客，毕业1年以内、毕业1-3年的受访租客租住分散式、集中式公寓的比例均明显高于其他类型的租客。

从租金水平来看，月租金高于2000元的分散式公寓和集中式公寓租客占比分别为57%、66%，显著高于个人房源。从租金收入比来看，个人房源租客租金收入比在10%-20%之间的比例最高，为45%；而租住在分散式、集中式长租公寓的租客，租金收入比则更多的分布在20%-30%区间，表明租住长租公寓的受访租客更愿意为租住品质的提升承受更高的租金负担。

2. 租房偏好：租约到期后计划续租比例较年中小幅提高，3年内计划一直租房的租客不足两成

换租计划：受租金下跌预期等影响，仅四成租客到期后计划续租，但比例较年中小幅提高

租客租约到期后计划续租比例整体维持低位。近两年，受就业收入预期偏弱及市场供应增加等因素影响，重点城市住房租金有所下跌。在租户掌握更多主动权的情况下，仅43%的受访租客表示在当前租约到期后计划续租，但相比去年底调查结果小幅上升，市场稳定性略有改善。租住个人房源的租客最为稳定，计划续租的比例为47%，租住集中式公寓、分散式公寓的租客计划续租比例分别为43%、37%。

图：不同房源租客换房的原因

市场租金下跌仍是租客计划换租的普遍原因，其中租住个人房源的受访租客对租金更为敏感，约51%因此原因换租。因“收入预期下降”“工作变动”选择换租的受访租客比例亦相对较高，此外租住在个人房源和集中式公寓的受访租客存在提升居住品质的需求。

表：当前租住房屋类型和未来计划租住房屋类型

结合受访租客未来计划换租的房屋类型来看，个人房源、分散式公寓、集中式公寓租客计划继续换租同类房源的比例分别是78%，66%，24%，表明个人房源和分散式公寓的租客对当前房屋类型较为满意。而计划换租的集中式公寓租客中，有58%未来想租住分散式公寓。

图：集中式公寓租客对公寓哪个方面最不满意

针对集中式公寓换租普通民宅意愿较高的问题，调查结果显示，其主要痛点并不在价格，而主要源于室内环境和居住舒适度方面，户型差/通风效果不好、隔音差、储物空间少排名靠前。尤其是计划换租至分散式公寓的租户中，有35%认为“户型差/通风效果不好”是集中式公寓最大的问题。与民宅相比，非居住用房改建的集中式公寓在空气质量、噪音、空间等方面更容易存在问题，长租公寓运营商可在产品优化、增值服务等方面下功夫，以提升租户留存率。

关注因素：集中式公寓租客普遍重视租住品质和权益保障，对餐厨、收纳、影音等室内设施需求较高

图：不同房源租客租房时主要考虑的因素

关于租客在租房时关注的主要要素，除了周边配套条件是共性原因外，不同类型房源关注点也存在一定差异。个人房源租客对通勤时间、租金水平关注度较高，长租公寓租客则更关注房源到地铁的距离，此外集中式长租公寓租客较为关注小区环境，分散式长租公寓租客较为关注通勤时间。

图：集中式长租公寓租客选择租住当前公寓的原因

调查显示，集中式公寓租客普遍重视租住品质和交易规范化，租住需求从“有房住”升级为“安心住”。因通勤方便、空间独立/私密性高而选择集中式长租公寓的租客均占35%以上，另有近三成受访租客看重集中式公寓的服务和公区配置。有32%的受访租客因合同备案、租金监管等更规范而选择集中式公寓，说明受访租客对交易安全和权益保障较为重视。长租公寓运营商应打磨产品与服务细节，主动拥抱合规监管，夯实品质化和规范化这两大核心竞争力。

图：集中式长租公寓租客最期待的室内配置

受访租客对餐厨、收纳整理、影音娱乐等方面的家具家电需求较高。家具方面，除床/衣柜/书桌椅等常规配置外，受访租客最需要餐桌餐椅，占比51%，床头柜、晾衣架、梳妆台也是受访租客较为需要的家具，占比在30%-40%（含）之间。家电方面，超40%的受访租客需要电磁炉、微波炉等厨房电器，需要投影仪、电视的受访租客占比在30%（含）-40%之间。

住房规划：3年内计划一直租房的租客不足两成，租房是短期内面临经济压力的过渡选择

从受访租客对未来3年的住房规划来看，租房仍是多数租户群体的过渡性选择。调研显示，72%的受访租客表示攒够首付后将选择在本地或房价更低的城市购房，仅有16%的租客计划一直租房。

分不同房源类型来看，个人房源租客计划一直租房的占比相对更高，为25%，而分散式、集中式公寓的受访租客计划一直租房的占比均在8%以下。分不同年龄段来看，20-29岁、50岁以上受访租客计划一直租房的比例在各年龄段中相对较高，分别为19%、31%；计划买房的群体中，20-29岁群体更倾向于在本地买房，20岁以下群体则多计划去房价更低的城市买房。

关于无房租客3年内计划一直租房的原因，调查结果显示，经济压力较大、买房性价比不高/不看好房地产市场是最主要的两个因素，合计占比80%。

图：不同房源租客未来3年打算一直租房的原因

分房型来看，租住个人房源的受访租客62%选择经济压力大，租住分散式公寓的受访租客53%选择买房性价比不高/不看好房地产市场。同时，随着租购并举的住房制度日渐完善，住房租赁市场向规范化、专业化方向发展，租住品质提升，租购同权亦在部分城市逐渐落实，租房成为部分租客的主动选择，合计约10%的受访租客认为租房“更灵活”“生活质量更高”“可享受的公共服务越来越多”。

市场发展趋势展望

（一）趋势展望：政策推动市场规范化发展，金融支持驱动资产价值兑现，助力行业良性循环

1. “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，供应趋稳将有助于行业平稳运行

2025年10月，二十届四中全会在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”中提出要“推动房地产高质量发展”，明确未来房地产行业发展方向。《“十五五”规划建议》具体阐述了发展重点，其中包括“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”倪虹部长发表的署名文章《推动房地产高质量发展》中提到要“完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。”

“十五五”时期，随着“租购并举”住房制度不断完善，租房仍将是满足青年人、新市民等群体居住需求的重要方式，住房租赁市场存在发展空间，尤其在住房保障方面，核心一二线城市或以保租房为主导。保租房供给方面，“十四五”时期筹集建设的保租房将逐步投放市场，短期内市场供应或有所增加，“十五五”时期保租房房源筹集需要“以需定建、以需定购”，因地制宜确定供给规模，保租房供给或将逐步趋稳，有助于行业平稳运行。同时，租户不再仅仅满足于"有房可住"，而是更加关注居住空间的舒适性、安全性和便捷性，因此保租房供给要侧重品质优化，保租房也需要“好房子”。

2. 《住房租赁条例》实施将推动行业向规范化、市场化、专业化方向发展

“十四五”时期，在“租购并举”政策导向下，我国住房租赁市场实现较快发展，但仍存在专业化企业占比低、市场参与主体行为不规范、租赁关系不稳定等问题。倪虹部长的署名文章中提到要“规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益”，为住房租赁市场的持续健康发展指明方向。

行业监管方面，2025年9月《住房租赁条例》正式实施，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。目前，已有部分省市出台行业监管相关政策，预计“十五五”时期将有更多地方政府跟进《住房租赁条例》，制定实施细则，引导租赁市场规范化发展。

企业培育方面，从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专业的住房租赁企业发展将有助于提升住房租赁产品品质及服务质量，促进住房租赁市场高质量发展。未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度。

3. 公募REITs、持有型不动产ABS等拓宽企业融资渠道，吸引更多社会资本进入住房租赁市场

2025年9月，《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（“782号文”）发布，持续推动公募REITs市场扩围扩容，积极支持已发行产品扩募，缩短扩募申报时间，允许通过扩募跨区域整合资产。政策支持下，租赁住房公募REITs产品的发行与扩募有望提速扩容。市场方面，2025年，保租房公募REITs、持有型不动产ABS均实现了从“首发”到“首发+扩募”的跨越，形成公募、私募互补的格局，共同拓宽企业融资渠道，提升企业参与租赁住房开发运营的意愿，也有利于企业形成规模效应。

（二）策略建议：积极盘活存量资产，提升租住产品品质和运营水平，把握不动产金融机遇

1. 通过市场化长租房转化、存量资产盘活等方式参与保租房筹集

“十五五”时期，住房租赁企业可把握“优化保障性住房供给”的政策机遇，参与保租房筹集。房企系长租公寓企业一方面可通过获取集体经营建设用地、改建自持商办资产、参与其他企业存量资产盘活等方式多渠道筹集建设保租房。另一方面可重点关注各地保租房项目认定办法等政策细则，将旗下市场化租赁住房转化为保租房，以获得税费优惠、低息贷款、民用水电气价格等政策支持。地方国企可依托资源优势和融资优势，重点通过收储转租等方式参与保租房筹集，推动自有或关联项目的资产盘活。

2. 打造租赁住房“好房子”产品，提升规范化运营水平

当前，住房租赁市场正处于增量扩张向存量提质转变的阶段，与推动建设安全、舒适、绿色、智慧“好房子”的政策导向相契合。根据2025年租客调研结果，租客从集中式公寓换租至普通民宅的最主要原因是舒适度欠佳。因此，住房租赁企业需深度研究细分客群的租住需求，通过优化户型设计与功能分区、升级室内设施、打造共享空间、构建多元化增值服务体系等方式，打造租赁住房“好房子”。

此外，调研结果显示，除通勤方便、空间独立/私密性高外，运营规范是租客选择集中式公寓的重要考虑因素。《住房租赁条例》的实施为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。住房租赁企业应积极响应行业监管政策，提升规范化运营水平，保障租户权益，进而建立租户对品牌的信任度。

3. 把握不动产金融机遇，实现商业模式闭环

2025年，保租房公募REITs发行稳步推进，扩募进度有所加快，政策支持租赁住房REITs扩围扩容。住房租赁企业应充分利用金融工具，尤其是“允许通过扩募跨地区整合资产”的政策窗口，实现资金回笼，优化资产结构。同时，住房租赁企业可通过参与设立住房租赁基金的方式，吸引长期资本共同搭建投资平台，形成“资本+产业”的协同效应，实现由重到轻的转变。