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价格竞争是市场竞争的重要方式之一，但无序竞争会对行业发展、产品创新、质量安全等造成负面影响，不利于国民经济健康发展。为规范市场价格行为，维护良好市场价格秩序，助力高质量发展，2025年10月9日，国家发展改革委、市场监管总局发布了《关于治理价格无序竞争、维护良好市场价格秩序的公告》（以下简称《公告》）。当下，以物业费为代表的定价问题仍在持续困扰着物业管理行业与物业企业，《公告》能够助力物业管理行业的定价行为更加规范，从而实现“质价相符”的市场环境。

政策解读：杜绝价格无序竞争，价格与成本直接挂钩

《公告》的核心目标是遏制可能导致“劣币驱逐良币”和损害行业长期发展的价格无序竞争行为，其措施结合了事前引导与事中事后监管，主要包括以下几个方面。

定价基本原则：强调实行市场调节价的商品和服务，经营者应遵循公平、合法、诚实信用的原则，依据生产经营成本和市场供求状况进行自主定价。

行业平均成本调研：针对价格无序竞争问题突出的重点行业，鼓励行业协会在主管部门指导下调研评估行业平均成本，为经营者合理定价提供参考。

规范招标投标行为：要求经营者严格遵守《招标投标法》及其实施条例，特别强调不得以低于自身成本的报价竞标，以保障产品和服务质量。

行业自律：要求行业协会遵守《价格法》和《反垄断法》，加强行业自律，引导经营者维护公平竞争秩序。

总体来看，新政对于物业企业、地方政府、监管部门与行业协会都提出了更高的要求，各方应共同推动物业管理市场定价机制更加完善，从而提升行业整体的服务质量。

政策影响：招投标市场回归良性竞争，服务品质重要性提升

物业管理行业作为同样面临激烈价格竞争的行业，《公告》会对行业的市场竞争、定价机制与招投标市场产生直接的影响，主要体现在以下几个方面：

促进定价合理化：政策鼓励调研行业平均成本，有助于物业管理企业更科学地制定服务费用，减少恶性低价竞争，引导竞争焦点从价格转向服务质量和价值。

规范招投标市场：明确禁止低于自身成本的报价竞标，有助于遏制物业管理项目招投标中的“低价低质”现象，推动市场回归良性竞争，维护行业整体服务水准。

强化企业合规经营：分级监管措施警示企业需更加重视定价行为的合规性，避免因不规范的价格行为引发监管关注甚至处罚，同时信用监管机制增加了企业的违规成本。

提升服务管理水平：政策通过治理无序竞争，为注重服务品质和创新的企业创造了更公平的环境。当企业从恶性价格战中抽身，便更有能力和动力投入资源提升管理服务水平，最终有利于行业健康发展和服务品质升级。

面对新规，物业企业应将挑战视为转型升级的机遇，从内部管理到市场策略进行系统性调整，核心是从“价格竞争”转向“品质提升”与“价值创造”。

强化定价与成本管理，奠定合规经营基础：物业企业应当建立精细化的成本核算体系，精确掌握各项服务的综合成本。在定价时，除了自身成本，还应主动参考行业平均成本数据，建立“质价相符”的阶梯式定价模型。这一转变的核心目的是摒弃过去盲目低价竞标的做法，转向科学、可持续的定价策略，从而在源头上避免违规风险，保障企业的合理利润空间，支持长期发展。

严守招投标合规底线，转向价值竞争：在参与项目投标时，物业企业必须设立严格的内部审查机制，确保报价不低于自身的实际成本，明确这条合规红线。在投标文件中，应弱化价格标签，转而重点突出服务方案、人才团队、技术实力和过往业绩等综合价值。这将引导竞争焦点回归到服务品质本身，从根本上杜绝“低价低质”现象，有利于注重质量的优秀企业脱颖而出，维护市场秩序。

聚焦服务质量提升，构建核心竞争力：政策的本意是促进行业高质量发展，因此物业企业也需要将关注点由价格竞争转向苦练内功，提升服务品质。一方面，要扎实做好安保、保洁、维修等基础服务，并主动通过公示等方式公开服务承诺与履行情况，提升透明度与业主信任。另一方面，应积极探索智慧物业平台应用，并发展社区零售、养老、家政等多元化增值服务。这不仅能直接提升业主满意度和缴费意愿，更能构建企业难以被复制的核心竞争力，并开辟新的收入增长点。

完善内部管理与合规体系建设：为确保基层项目与员工能够及时了解新规的要求，物业企业应立即组织相关法律法规的内部培训，增强全员的合规意识。同时，完善服务合同与投标档案的管理，确保所有定价和承诺有据可查。建议设立价格自律的内部审计或自查机制，定期审视自身的定价行为。这套组合拳旨在全面提升企业的合规经营水平，有效规避潜在的监管处罚和失信风险，为长期稳定发展保驾护航。

中指观点：高性价比是物业企业的核心竞争力

自2024年各地物业费限价政策落地以来，全国多个主要城市相继掀起物业费调价潮。截至目前，围绕物业费降价、物业服务标准的争议仍在持续发酵，引发社会广泛关注与行业深度思考。然而，过度降价的热潮、物企之间的低价竞争，以及“带资进场”等变相“竞价”的行为，将价格竞争凌驾于服务品质竞争之上，最终会导致行业的发展背离“质价相符”的行业生态，陷入“价格下降”→“服务下降”→“价格再下降”的恶性循环，不利于行业的长期发展。

图：物业企业“低质低价”循环

从内容与发布机构来看，《公告》事实上适用于所有存在价格无序竞争的市场，并非单独针对物业管理行业而发布。然而，物业费定价刚好是当下困扰物业行业的重点问题之一，因此《公告》的出台对物业管理行业完善定价机制具备积极的意义，也是对当下行业过于关注低价竞争的一次有意义的纠偏，有助于推动市场重新回归重视服务品质的良性竞争，实现高质量发展。

在物业管理行业竞争加剧的当下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则。当业主对服务价值的审视日益严苛，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。它既非低价倾销，也非奢侈堆料，而是以科学管理实现服务升级与成本优化的动态平衡，通过精细化管理，实现降本增效，释放更多资源用于服务品质建设，进而优化业主体验，最终提升业主的满意度和项目的收缴率、续约率，提升物业企业的溢价能力，形成良性循环。

图：物业企业“高性价比”服务良性循环机制

通过服务创新和技术赋能提升服务质量，有助于物业企业跳脱低价低质循环，实现价格与价值的动态适配。由于物业管理项目需要承担包括人力、设施维护、清洁卫生、绿化养护、办公费用、保险费用等多种成本，仅从降低价格入手并不代表着实现“质价相符”，过度降价会极大地压缩企业的利润空间，导致项目可能陷入“低收费—低质量”恶性循环。