土地市场

据中指研究院监测，9月5日，北京丰台区岳各庄村A区棚改项目DC-L01地块以29亿元底价成交，竞得人为城建发展+北京建工+住总金第联合体。该地块规划为二类居住用地，总建筑面积5.8万平方米，容积率2.66，位于西三环至四环之间的城市核心区域。地块周边配套成熟，享有莲花池公园、银座和谐广场等商业资源，并依托十一中堂实验学校形成教育资源优势。同时，由于毗邻海淀万寿路学区，该项目有望实现“学在海淀，住在丰台”的区位联动效应，对海淀区购房人群也具备一定吸引力。

然而，该项目也存在一定限制：距离地铁10号线六里桥站约2公里，轨道交通便利性一般；北侧邻近京广铁路车辆段，可能存在噪音干扰；南侧的岳各庄批发市场预计2028年底完成拆除，在此期间或面临交通拥堵及环境噪音问题。

该地块成交楼面价约为5万元/平方米，与周边次新房相比具备价格优势——例如紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米，保利和光逸境近10万元/平方米。市场预期未来该项目售价可能达到9万-10万元/平方米。但需注意的是，丰台区当前新房库存规模较高，去化周期约36个月，市场竞争激烈，整体价格体系承压。此次底价成交也反映出房企在当前市场环境下趋于谨慎的态度。

长远来看，岳各庄地块凭借核心区位与教育资源，仍有望吸引西城、海淀等区域的改善型需求。若规划中的地铁11号线青塔站（距地块约800米）顺利落地，将显著提升交通便捷度。该地块的开发有望为丰台核心区发展注入新动力，但其实际市场表现仍需取决于产品定位、定价策略及周边环境改善进度。

另一宗朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块也与今日完成出让，同样以底价4.46亿元由首开摘得，成交楼面价8.1万元/平方米。该地块位于东三环至四环核心区域，距离国贸中心仅约800米，是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地。地块总占地面积0.53公顷，规划建筑面积0.76万平方米，其中住宅部分约0.55万平方米，建筑限高36米，容积率2.04。该地块属于朝阳区首开"1托4"城中村改造项目的重要组成部分，原址为1950年代建成的危旧楼房，经腾退拆除后纳入城市更新计划。地块区位优势显著：距离地铁10号线金台夕照站约300米，6号线呼家楼站约500米，周边聚集国贸商城、SKP等高端商业综合体，以及北京朝阳医院等优质医疗资源，生活配套设施完善。

虽然地块规模有限，预计仅能提供约50套高端住宅，但其独特的地理位置和CBD核心区的稀缺属性，使该地块成为市场关注焦点。在当前政策环境逐步宽松、市场分化加剧的背景下，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，其成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标，对未来市场走势具有显著的指示意义。

地块位置↓

▌京土储挂（丰）[2025]026号

地块名称：北京市丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块R2二类居住用地

用地规模：21772.59㎡

规划建筑面积：58000㎡

用地性质：住宅用地

起始价：290000万元

成交价：290000万元

成交楼面价：50000元/㎡

溢价率：0%

竞得人：城建发展+北京建工+住总金第

地块所处六里桥板块处于发展阶段，现状投资价值较高，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了北京育英学校小学部、北京市第十中学(新疆校区)、三甲医院301医院、北京中西医结合医院、购物中心银座和谐广场等生活配套。

▌京土储挂（朝）[2025] 027号

地块名称：北京市朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地

用地规模：5300㎡

规划建筑面积：7588㎡

用地性质：综合用地（含住宅）

起始价：44600万元

成交价：44600万元

成交综合楼面价：58777元/㎡

溢价率：0%

竞得人：首开

地块所处呼家楼板块现状投资价值较高，规划利好较多，位置交通便利，邻近地铁10号线、14号线，多条公交线路环绕，且距离金台夕照地铁站仅0.6km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了呼家楼中心小学、北京市日坛中学初中部、三甲医院北京市第一中西医结合医院CBD院区、购物中心财富购物中心(兆丰街)、国贸商城、北京SKP等生活配套。