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莫天全:从中国房地产上市公司二十三年研究看房企发展变化
中国房地产上市公司的研究已经经历了二十三年,从2003年开始,研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注,中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要依据。
尊敬的各位来宾,大家好!
今天我代表TOP10研究组对2025年中国房地产上市公司TOP10研究作背景汇报。
一、中国房地产上市公司二十三年研究成果的影响力
中国房地产上市公司的研究已经经历了二十三年,从2003年开始,研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注,中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要依据。
研究成果的影响力有多个方面:第一,政府各级部门应用中指研究院的研究成果。国土资源资源部高度重视TOP10研究组及中指研究院的研究成果,在多篇重要文章中,多处引用相关研究数据以及报告内容。第二,在帮助企业获得国内外金融机构特别支持方面。国有银行及其他商业银行对房地产上市TOP10企业都有特殊的支持,TOP10企业具有相当高的信用评级,获得更高的贷款额度,在发行企业债券、房地产信托投资基金等方面更容易获得支持和批准。
TOP10研究在过去二十三年当中取得了很多研究成果,比如连续二十三年中国房地产上市公司十强的研究,主要针对开发商;连续二十二年中国房地产百强企业研究;连续二十一年中国房地产品牌价值。这些研究成果对我们行业发展都有非常好的指导作用。
二、房地产上市公司二十三年变迁
上市公司数量:今年中国房地产上市公司TOP10研究对象为151家上市公司,包括81家沪深上市房地产公司和70家内地在港上市公司。2021年-2024年,房地产上市公司的数量逐步萎缩,由于近些年房地产市场深度调整,上市房企退市或退房现象频繁出现。
市值:2024年房地产上市公司沪深上市TOP10企业、内地在港上市TOP10企业市值均值相较于2020年6月末最高点下降50%,相较于2024年8月末最低点有所恢复,近五年以来,市值发生了非常大的变化。
但是也看到了一点好的迹象,从去年8月份以来,市值处于恢复状态。
营业收入:2024年房地产上市公司营收均值为297.4亿元;沪深上市TOP10企业营收均值为1126.6亿元;内地在港上市TOP10企业营收均值为1182.3亿元。2021-2024年,房地产上市公司营收均值呈下降趋势;沪深上市TOP10企业、内地在港上市TOP10企业营收均值在2021-2023年连续上升,经营韧性较强,2024年受销售、竣工下滑影响营收也出现下降。
净利润:2024年房地产上市公司净利润均值-31.2亿元,出现了全行业亏损。沪深上市TOP10企业-54.2亿元,龙头企业承压。内地在港上市TOP10企业净利润均值77.1亿元,经营相对较好。2022-2024年,房地产上市公司净利润均值连续为负,行业持续亏损。
三、物业服务上市公司的变迁
截至2025年5月,物业服务上市公司共有67家,其中香港主板上市61家,A股6家。2024年,港股新增上市企业2家;2025年,有2家企业正筹备上市。物业服务企业上市数量在2020年达到峰值,随后逐年下降,这一趋势与房地产开发企业的发展态势具有一定相似性。
截至2025年4月30日,物业服务上市公司总市值为2789亿元,其中港股总市值为2502亿元,A股总市值为288亿元,以港股为主。2024年4月,物业服务上市公司总市值达到第一个峰值;9月,总市值达到全年最高点。物业服务上市公司PE均值为21.25倍,整体情况较好。其中,A股PE均值为74.57倍,港股PE均值为14.14倍。
从物业服务上市公司的管理面积及增长情况来看,其管理面积均值为1.29亿平方米,同比增长5.92%,两年复合增长率为8.18%;合约面积均值为1.71亿平方米,同比增长2.02%,两年复合增长率为2.52%。即使在房地产行业处于低潮期,物业服务上市公司的管理面积、合约面积仍保持持续增长。
希望上市公司的研究坚持以数据为依据,在数据收集方面,研究院和房天下做了大量基础工作,包括交叉认证。最后也要感谢中指研究院和房天下的支持与努力。
最后,祝愿本次发布会和论坛取得圆满成功,谢谢!
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