中指动态

今天围绕着两会政策谈谈我对此的认识。

一、对两会政策的认识

两会政府工作报告提出“持续用力推动房地产市场的止跌企稳”，这是一个重大的积极的政策信号。房地产市场从2021年下半年开始出现下降，整个行业一直都非常期待政府能够有稳市场的政策出台。我们看到，2023年、2024年、2025年这三年有关房地产的政策全部都写在政府报告中关于当年主要任务中防风险那一条里面，都对房地产市场出现的风险做了政策性的积极应对。比如说，2023年主要是提出来要有效化解头部房企的风险，防止房地产企业的无序扩张。2024年主要是强调要对不同所有制的房地产企业一视同仁，满足其合理融资需求。2025年关于应对房地产风险的政策内容是最多的、最细的、最全面的。

去年9月底以来的房地产政策政策和今年两会关于房地产的政策是高度吻合的，但今年的政策更加的有力、更加的细致，政策的颗粒更加明显。对这关于一系列“组合权”式的房地产政策，我有以下几点认识和大家分享。

1、对市场最有效的政策是全面降低购房成本的政策。从去年四季度以来，降贷款利率、降首付、降存量房贷利率、取消普通住宅标准、减税、退税待政策，再叠加上各个房企的积极的降价促销和各级地方政府的购房补贴等，这一系列举措加在一起极大地降低了购房人的购房成本。目前按揭贷款利率已经降到历史的最低水平，购房的税费也基本上是历史的最低水平，极大地促进了观望者入市。根据我的调研，过去想买房，但一直在观望、犹豫、徘徊的人在政策出台后开始买房子了。今年两会提出“实施适度宽松的货币政策，适时降准、降息来保证流动性充裕，更大力度地促进楼市、股市的健康发展。”下一步，如果降低购房成本，也将会促进目前仍在观望者释放需求。

2、对大城市政策利好的政策是降购房成本叠加取消限购政策。我们可以看到，取消限购、限售等限制性措施成为本轮大城市房地产止跌回稳的关键政策工具之一。中指院发布的10月、11月、12月市场数据可以看出等级越高的城市，政策出台之后市场表现得越好，等级越差的城市，市场表现仍然不佳。一二线核心城市市场表现相对好，除了本市居民购房外，还吸引了周边城市的购房者。今年两会提出，要“因城施策调减限制性的措施”,不同的城市可以因地制宜继续放松限制性的政策来释放需求。

3、能够有效地推动供求关系转变的政策是专项债收购存量上商品房和闲置土地的政策。房地产市场的供求关系已经从过去的供不应求转变成部分地区的供应过剩，无论是商品房，还是土地。中央提出来用专项债来把存量商品房和闲置土地收回来，这将会扭转市场上的供求关系。两会政策说“盘活存量用地和商办用房，积极收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权，同时提出拓宽保障性住房再贷款的使用范围”。

关于收购商品房，2024年5月中央就提出了首批的3000亿的再贷款，希望能够收储商品房用于保障性住房、城中村的安置房、人才房、青年公寓、职工宿舍等。但是，目前资金使用率仍有待提高。实践中存在一些问题，比如对收购主体的要求很高、收购价格无法达成一致等。这次政策要求加快收储，放权并落责于地方政府。一是安排更多收购主体参与，二是打破收储价格屏障，三是首次提及“盘活商办用房”,可用途转换,如文旅、康养项目，员工宿舍等。

关于收储资金，本年安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。这有利于充实收储工作资金池、降低资金成本，缓解参与主体的资金压力，提升收储工作的落实效率。

我个人认为，相对于收储商品房这个政策，落实好收回闲置土地的政策更有意义。因为收商品房的确存在着很多市场层面难以达成一致的方面，落实好收回土地政策对市场止跌回稳更有意义。一是可以直接减少了未来在途的供应，对稳定预期有意义；二是房企短期就能够回笼资金，立竿见影缓解房企流动性之急；三是把之前在房地产市场火热时期供出的土地按当前的市场情况进行调整，对企业可通过置换成可开发的优质土地增加市场货值，对政府可再重新优化土地用途和规划，提高土地利用效率。目前部分城市已开始发债实施，如果政策能全面落实对市场意义重大。

4、把城中村改造扩围到300个城市政策是市场需求的增量政策。2024年11月15日，住建部、财政部明确了城中村改造范围，从过去的35个城市扩大到300个地级以上的城市，更重要的把是城市的危旧房纳入了城中村改造。2025年两会提出，“加力实施城中村改造”，倪虹部长在答记者问的时候也明确，要在去年新增的100万套的基础上继续扩大规模。相比较2023年提出三大工程时要求城中村改造三种方式：整治提升、拆除重建、拆整结合，这轮政策里面提出的是积极推进城中村的货币安置。

城中村改造支持性政策出台很多，一个是纳入地方政府的专项债券支持范围，第二个是开发性的、政策性的金融机构来提供专项的城中村改造的借款，第三个是相关的税费给予大力度的支持优惠，第四个是鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则来提供城中村改造的贷款。在这一系列城中村改造的政策里面，政策的亮点有三个，第一个就是净地出让，第二个就是房票补偿，第三个就是专项债支持。

5、适应变化的市场纠正错配的政策是允许调规和控制土地供给的政策。这次两会政策提出要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增的房地产用地的供给。这是落实2024年924新政提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”的要求，也是对各地自主政策经验的总结和提升。

6、重视房企经营仍面临风险的政策是房地产融资协调机制。两会报告提出，发挥房地产融资协调机制的作用，继续做好“保交房”工作，有效防范房企债务违约的风险。关于房地产的融资协调机制，目前主要是通过白名单这种形式来给予融资支持，住建部已建立了全国保交房信息系统，确保项目交付，保护购房者权益。另外我们看到，中央也高度重视房企仍存在的债务违约潜在风险，所以提出“有效防范房地产企业债务违约的风险”。

7、重塑行业逻辑的政策就是搭建基础性制度和构建房地产新模式。我个人认为，未来要推出房地产新模式，至少应该包括以下几个方面的内容：一是完善住房供应体系，即改变住房供给的“四重四轻”的格局，重售轻租，重市场轻保障，重新轻旧，重预售轻优质交房，新模式一定会加大对保障性住房和租赁住房供给的政策支持；二是建立“人地房钱”协调机制，各地要建以需定供的土地联动机制，要根据人口的变化来确定土地供应的规模，防止供求资源的错配；三是销售和资金监管制度的转型；四是房屋建筑全生周期的管理，包括房屋质量的追溯、养老金制度、体检制度等；五是优化房地产开发的监管，也就是改变过去房企“三高”模式，改革完善房地产的开发、融资、税费等基础性制度，促使房地产从高速扩张向高质量发展系统性的转型；六是新模式还应包括完善建设标准和品质提升，就是落实建“好房子”的目标。    

8、通过优质供给创造需求的政策就是推动建设“好房子”。大力推动建设“好房子”就是要通过好的供给来创造需求。所以，今年两会报告提出适应人民群众高品质居住需求，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。“好房子”建设，一是契合民众居住需求转变，回应民众对高品质生活的向往，和改善性需求对住房功能、质量、舒适度等的关注；二是助力房地产行业转型，推动行业从单纯追求规模扩张转向注重产品和服务质量提升，引导房企转变经营理念，加大在绿色建筑、智能科技等方面投入，推动行业向智能化、绿色化、数字化方向发展。

二、对当前市场的认识

从去年9月底出台一系列一揽子政策以来，房地产市场确实出现了一些积极的变化。而且这次两会的组合政策体现了中央对用力推动房地产止跌企稳的决心。近期我国人工智能等利好信息也对部分城市土地市场带来热度。

房地产市场止跌企稳势头能否持续还要观察两个方面的因素：一是政策在各地的落实程度，包括广度、力度和深度。二是影响房地产需求的外部因素，如各市人口增长情况，居民对未来收入和职业的预期怎样等，这些还仍有一些不确定性。当然市场也存在一些确定性，一是新房市场依然会受到二手房市场的严重干扰，二手房以价换量吸收了大量的刚需，二手房市场供需不平稳，新房市场的增长仍会有压力；二是今年全国整体市场指标的降幅会收窄的；三是今年会出现结构性的止跌企稳，大城市好地段和“好房子”的推出、经济热点出现的区域都会出现结构性的止跌企稳。

三、对房地产企业发展策略的认识

加快去化仍然是当前房企的首要任务。我认为，在当前情况下，房企一是要坚持“两房双策”，对库存要积极促销保现金流，因为“好房子”将会挤压一部分对过去建的需求，要加快、加大力度去库存；对新房要绝对的差异化保销售，紧紧抓住政府推出“好房子”的政策机遇，紧扣需求，积极探索建设真正的“好房子”。二是“两率双控”，即在拿地的时候仍要高度关注企业的负债率和利润率，现在绝没有到了企业可以突破负债率和利润率去扩规模的发展阶段，对市场形势判断失误将对企业会造成更大的压力。

未来建“好房子”仍然是企业的核心竞争力之一。李强总理在去年10月18日来参观中国建筑科技展的时候，五次提到了“好房子”，提出安全、舒适、绿色、智慧，提出来要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、年龄段、经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求，来因地制宜推进“好房子”建设。在增量方面要强化标准引领、技术赋能，把新房子建成好房子。在存量方面，要通过科学改造，把老房子变成好房子。也就是说，好房子是未来主流的产品。但是我们要注意，好房子不能异化为单纯的高得房率，要在功能、质量、配套、服务、环境、体验等各个方面全面升级造好房子，造福于民。我相信百强企业在这方面都会有一些非常积极的、有益的探索，为行业发展作出贡献。

谢谢大家！