政策解读

9月29日，央行落地多项金融支持房地产举措，同时发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同时，市场利率定价自律机制发布倡议，明确了存量房贷利率下调的时间、房贷类型、下调幅度等要求。

央行公告内容：

一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。

二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

四、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

五、中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。

市场利率定价自律机制发布倡议：

1.本倡议发布后，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

2.各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

3.各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

4.各省级市场利率定价自律机制要统筹做好、稳妥推进辖内存量房贷利率批量调整有关工作，有效维护市场秩序，切实保障借贷双方合法权益。

【中指观点】

1、深化利率市场化改革，可以重新约定房贷利率在LPR基础上的加点幅度，存量房贷利率调整将更加灵活。

本次央行明确“自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款”，有利于渐进有序调节存量房贷利率和新发放房贷利率之间的差距。

2、确定本次存量房贷利率下调时间和幅度，全国各地首套存量房贷利率均可降至LPR-30BP。

9月29日，市场利率定价自律机制发布倡议，明确了本次存量房贷利率下调时间、房贷类型、下调幅度等要求：

一是，时间要求各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。倡议发布后，中国工商银行、建设银行、招商银行、中国银行等均发布了相关公告，明确拟于2024年10月12日发布具体操作细则。

二是，本次调整的房贷类型涉及范围广，不仅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房贷利率；

三是，下调的幅度最大可降至LPR-30BP，具体要求为“对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）”，当前仅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房贷利率下限，首套利率下限均为LPR-45BP，二套根据各地区域或环线不同，加点幅度也不同。整体来看，全国各地的首套存量房贷利率均可以降至LPR-30BP（当下即3.55%，若10月5年期以上LPR下调20BP，存量房贷利率或将降至3.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房贷利率有望降至当前执行的新发放二套利率，如北京五环内二套存量房贷利率可降至3.8%，五环外可降至3.6%。

表：下调后北上深存量房贷利率变化

资料来源：中指研究院综合整理

举例来看，假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万计算，贷款30年，月供将下降1521.6元，总利息将下降54.8万元，有效降低居民购房成本。

另外，本次也鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，即绝大多数借款人可通过线上渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。

3、央行取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

此前，央行要求房贷利率重定价周期最短为一年，本次明确指出自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷可由借贷双方自主协商确定重定价周期，符合条件的存量房贷借款人也可调整重定价周期，促使存量房贷利率可以及时反映定价基准的变化，有利于畅通货币政策传导。

另外，央行发布公告中亦指出固定利率也可以置换成浮动利率，加点数为当前利率与5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率为4.0%，按当前LPR3.85%计算，转化为浮动利率即为LPR+15BP，结合本次降低存量房贷利率，浮动利率可以直接调整为LPR-30BP，未来房贷利率也将跟随LPR下调，进一步降低置业成本。

整体来看，本次央行快速落地下调存量房贷利率，积极响应落实9.26政治局会议精神，政策落地节奏以及市场利率定价自律机制要求各商业银行执行的时间均较快，加快调整存量房贷利率，对于稳定市场预期将产生更加积极作用。