政策解读

2024-09-28 08:45:14 来源: 中指研究院

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

[摘要]

三季度,多个重磅会议相继召开,9月26日中央政治局召开会议,会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前,均表明当前房地产的重要性,会议对房地产的定调更加积极,指出“要促进房地产市场止跌回稳”,并明确“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”,“要回应群众关切,调整住房限购政策”,央行也在日前释放..

今年以来,我国经济整体保持平稳运行,但三季度以来部分经济指标出现转弱迹象,需求不足的问题也有生产端传导的趋势,同时外部环境仍复杂严峻,单边主义抬头,外贸出口仍有一定压力,完成全年经济增长目标也存在一些挑战,房地产市场的稳定对于当前经济的平稳运行重要性愈发凸显。三季度,多个重磅会议相继召开,9月26日中央政治局召开会议,会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前,均表明当前房地产的重要性,会议对房地产的定调更加积极,指出“要促进房地产市场止跌回稳”,并明确“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”,“要回应群众关切,调整住房限购政策”,央行也在日前释放多项政策利好,降准降息加快落地,并宣布将下调二套首付比例下限、降低存量房贷利率等,均对市场释放更为积极的信号。在重磅会议的再次定调下,多项楼市政策值得期待:

① 一线城市有望加大力度优化限购政策,如北京、上海放开144平米以上大面积段户型限购,降低社保年限至1年等;

② 加大购房补贴,“补人头”政策带动市场增量需求释放;

③ 降低购房成本,降低交易佣金、交易税费、房贷利率等也是重要的政策优化放方向;

④ 完善地方政府收储已建成未售商品房政策,打通各项卡点;

⑤ 完善“好房子”建设的配套政策,深入推进项目“白名单”政策,优化房企预缴税费政策等供给端政策也存在跟进预期。

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

中央:政治局会议再定调,多项政策有望共同发力促进房地产市场止跌回稳

表:2024年以来中央重要会议中涉及房地产的内容梳理

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

资料来源:中国政府网,中指研究院综合整理

7月,二十届三中全会审议通过的《决定》全文,较大篇幅提及房地产,彰显了房地产行业的重要性,《决定》明确了房地产中长期改革方向,也指明了短期举措。

短期举措方面,政策着力点在于赋予地方更多调控自主权,激发改善性住房需求,国企收储去库存等方面,实现稳房价、稳市场、防风险。《决定》强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策”,9.24央行、9.26中央政治局会议进一步明确相关政策,为各地优化调整楼市政策打开了空间。同时,《决定》提出要取消普宅和非普宅标准,9.24央行宣布下调二套房首付比例下限至15%,预计各地将加快跟进相关举措,助推改善性住房需求释放。

中长期改革方面,《决定》明确加快构建房地产发展新模式,租购并举,“保障+市场”住房体系建设,改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”。“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性,预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度,完善配套政策也将进入加速推进阶段。

9月26日召开的非常规的中央政治局会议,反映出中央对于当前经济形势的高度重视,也体现政策加力稳经济的紧迫性,会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”,或意味着年内将有更多稳市场政策将加快落地。

9月27日,央行已跟进落实下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%,释放中长期资金约1万亿元。同时将7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%,下调20BP,预计10月LPR、存款利率等也将随之下行0.2-0.25个百分点。

图:1年期、5年期以上LPR走势

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

地方:三季度各地政策出台频次较高,后续一线城市限购限贷有较大优化空间

根据中指监测,2024年前三季度全国有约270省市(县)出台政策超560条,三季度约160省市(县)出台约200条政策,频次较二季度小幅回落,但仍保持较高水平。

图:2022年以来各地因城施策频次(截至9月25日)

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

表:2024年以来主要政策类型出台频次对比(截至9月25日)

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

注:合计列中一条政策可能覆盖多个维度

数据来源:中指研究院综合整理

(1)需求端政策

表:2024年三季度部分省市优化政策主要举措

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

数据来源:中指研究院综合整理

限购方面除一线城市及天津、海南部分城市外,绝大多数城市限购均已放开,三季度各地政策调整多集中于特定人群优化,如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购,海南多地针对落户后购房资格进行放松。

限贷方面,成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县,即在拟购住房所在区县无住房的,认定为首套房;抚州、湘潭等地将商贷、公积金贷款认房范围均收窄至购房所在区县;成都、重庆等地,当购房者将手中房源挂牌出售或出租时,可对住房套数进行核减;大连、山西省等地,对于多孩家庭住房套数进行核减。整体来看,多地通过优化住房套数的认定,实现购房门槛、购房成本的降低。

限售方面,重庆、山西省、泉州泉港区取消限售要求,在取得不动产权证后即可转让,加速二手房流转。

限价方面,郑州、信阳、天水等地取消限价限制,开发企业可自主定价,另外,邵阳、抚州等地,团购房源优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围,也一定程度放松了限价政策。

除此之外,三中全会后,部分地区明确取消普宅认定标准,9月,江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准,北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则”,普宅标准的取消,有助于降低非普宅房源的交易税费,降低购房成本。

公积金政策方面,当前公积金政策优化为各地政策调整的主要方向。三季度,广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付;赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定,购房所在区(县)无房即认定为首套;成都、绵阳、抚州等地租赁或挂牌出售可核减公积金贷款认定套数;崇左等地结合生育政策进行优化,多孩家庭相应核减公积金贷款认定套数;杭州萧山区、新疆、株洲等地将公积金提取范围扩大至直系亲属;另有超80城上调公积金贷款额度上限。

(2)供给端政策

各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构,为“好房子”供应提供基础。土拍规则方面,8月,北京等地新挂牌土地均对交易规则进行优化调整,其中北京对于竞买人资格、竞价幅度、超低能耗建筑标准均进行下调,降低房企参拍门槛,同时上调地块溢价率上限,由原先15%的溢价率调整至25%、30%。

供地品质方面,杭州、广州等地8月供应容积率更低的地块,其中部分此前流拍或中止出让地块经过调规,容积率较之前出现明显下降,如杭州临平新城地块容积率由2.2降低为1.2,建筑高度由54m降低为24m;深圳、广州等地供应区位更佳的地块,广州8月发布的供地清单中50宗地块,其中20宗位于中心四区。

供应结构方面,8月上海发文优化“70/90”政策,调整套型供应结构,优化后,中小套型面积的标准提升为多层100平米、小高层110平米、高层120平米,同时中小套型的供应比例也有所下调,从未来入市的产品供给结构进行优化,意味着未来将有更多的大面积产品进入上海新房市场,更好地适应当下住房需求结构变化,同时越核心的地块中小套的占比越低,以满足居民改善性居住需求。

(3)去库存方面

地方国企收储已建成未售商品房配套政策不断落地,今年以来,超30地发布收购存量房作为保障性住房的公告,其中三季度深圳、长沙等超20城发布,城市数量较二季度明显增加,8月,武汉、重庆均有收购项目落地,收购的存量房将用于保障性租赁住房。但当前各地收储工作进展较为缓慢,仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题,未来亟需更多针对性政策给予支持。

住房“以旧换新”持续推进,效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级,无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围,8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市(苏州、常州)收购二手房,目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源;武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域,同时增加可选购新房房源。另外,4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效,截至8月末,已签订意向协议房源3818套,通过城发安居公司收购,完成新房认购及网签约1500套,通过国企平台收购二手房带动新房成交,加快了库存去化速度。

盘活存量土地方面,部分城市推进土地调规及政府收回未开发地块,为其余城市提供重要参考。武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅;9月,广州收回越秀4宗未开发地块,并以票据形式支付,该票据可用来购买广州新出让地块。

另外,对于已开工商业项目,7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅,政策落地后佳兆业城市广场项目申请调规将商业改为住宅,以纳入保交房范围,实现库存的盘活去化。

整体来看,当前我国经济运行出现一些新的情况和问题,促进房地产市场止跌回稳对于稳定宏观经济至关重要,9.26政治局会议释放了更加积极信号,财政货币政策或将加力稳经济,有助于稳定居民收入预期,对于房地产市场也将产生积极影响。同时各项房地产政策举措也将加快落地,进一步修复市场预期。

解决房地产面临的问题,本质仍是尽快推动市场交易恢复,其中核心是加快房价企稳,只有稳住房价才能有效激活市场。预计四季度房地产政策将围绕稳房价展开,不断扩大需求总量、改善供求关系,进一步发挥大城市的带动效用。

从政策趋势上看,第一,一线城市有望加快并加大力度优化限购政策,如北京、上海放开144平米以上大面积段限购,在不影响刚需群体的情况下,鼓励有资金实力,且有住房需求的人群进入市场;另一方面,北京、上海降低社保年限至3年或1年,推动刚需加速入市。各地也有望进一步收窄限贷政策的认房范围,并加快跟进落实下调二套房首付比例,更好的释放改善性需求入市。

第二,加大购房补贴,通过“补人头”带动市场增量。针对确需保障的人群,如无房工薪家庭、多子女家庭等,给予更大力度购房补贴,促使这部分人群进入市场购房,根据家庭、人才情况“补人头”,有望切实解决基本保障问题,避免投资拉动式的“补砖头”思路,进一步造成资源浪费。

第三,降低购房成本,降低交易佣金、交易税费、房贷利率等也是重要的政策优化方向。比如,各地加快落实取消普宅认定标准、降低公积金贷款利率、从全国层面优化契税税率、下调增值税免征年限等政策也有出台预期。

第四,在去库存方面,化解地政府收储卡点的政策有望继续完善,如引导地方政府以更合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、导入更多低成本资金等,其中以合理价格收购存量住房有望进一步稳定房价预期。盘活存量土地的配套政策亦有望继续完善,未来更多资金若能进入市场,将加速闲置土地盘活利用,也将为企业提供更多资金支持。

另外,在供给端方面,完善“好房子”建设的配套政策,深入推进项目“白名单”政策,加快对房企预缴税费的清退等均存在预期,进一步稳定企业预期。

附表1:2024年三季度中央及相关部门楼市政策/表态(部分)

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

附表2:2024年三季度部分省市优化房地产政策的主要内容(部分)

政治局会议后,哪些楼市政策值得期待?

数据来源:中指研究院综合整理

展开全文

相关资讯

  • 中指·每日要闻:国家发改委提出要促进房地产市场止跌回稳

    中指云网讯: 点击查看房地产市场最新数据 今日看点: 国家发改委:促进房地产市场止跌回稳 金融街:拟发行21亿元私募公司债,用于偿还旧债 济南建工集团:10亿元公司债更新至"已反馈" 深圳:深圳地铁底价66.65亿元竞得深圳宝安机场东侧地块 盐城:滨海城发投资2.7亿元底价摘得盐城滨海县两宗宅地 佳源服务向联交所上市科提交复牌建议 内蒙古康友电力物业股权挂牌转让 【政策·市场】 【1】国家发改委:10月8日,国新办举行发布会,国家发展改革委主任郑栅洁介绍系统落实一揽子增量政策的具体举措。在房地产方面,提出要促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施,对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量,加大"白名单"项目贷款投放力度,运用专项债券等支持盘活存量闲置土地,调整住房限购政策,释放刚性和改善性住房需求,加快消化存量商品房,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,加快构建房地产发展新模式。降低存量房贷利率等政策已经出台,有些城市全面取消限购,有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件,其他政策也在积极谋划、积极推进。 【企业】 【1】金融街:10月7日,金融街控股股份有限公司公告披露,公司计划

    来源: 中指研究院

  • 中指·每日要闻:中共中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳

    中指云网讯: 点击查看房地产市场最新数据 今日看点: 中共中央政治局会议:要促进房地产市场止跌回稳 武汉城建集团:成功发行5亿元超短期融资券,利率2.05% 中交城投:成功发行2024年第二期公司债,规模7亿元 深圳:保利28.2亿元拿下深圳取消限价后首宗宅地,溢价率超35% 赣州:中海底价7.24亿元拿下赣州章江新区7.8万平方米宅地 华发物业服务私有化计划获批 【政策·市场】 中共中央政治局会议:据新华社,中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议强调,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大"白名单"项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。 【企业】 【1】武汉城建集团:9月26日,武汉城市建设集团有限公司宣布2024年度第五期超短期融资券发行成功。本期债券名称为"24武汉城建SCP005",债券代码为012483196,起息日为2024年9月26日,期限为270天,兑付日定于202

    来源: 中指研究院