住宅市场

中指研究院定期发布住宅产品月报

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2023年1-4月相比，2024年1-4月30个代表城市中有22个城市120平以上产品成交套数占比上升。

二、房企产品动态

4月1日，中建东孚发布《2024产品品牌白皮书》，从产品愿景、产品观、产品线等方面进化对人居需求的洞察。

4月13日，华发发布 “新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，融合了智慧无人机服务、数字智慧社区、智能家居、绿色低碳等方面，涵盖12大技术亮点及百余项技术细节。

三、房企产品系解析

中铁置业目前已成功研发出“云、阅、逸、彩”四大住宅产品系，以适应客户不同人生阶段、不同家庭结构的需求。

四、产品设计亮点

建筑立面：苏州建发·青云上项目以苏州古建筑中的檐口飞檐为蓝本，以“行云流水”为理念，迭新园区建筑审美。

园林景观：南京颐和·天晟府项目打造约4万平度假景观，南北向三大主题花园创造出多功能活动场地，强调自然度假、健康养生的深度体验。

户型设计：北京保利·朝央和煦143平户型四叶草布局，整体面宽约12米，南向双套房设计，主卧配置270°转角观景窗，提升室内空间感。

精装设计：杭州华发·武珹云府项目深研改善人居需求，迭代和升级精工营造标准，打造高品质居住体验。

五、优秀项目解析万科

朗拾交子项目落址于成都锦江区金融城东板块，总规划建面约12.87万方，规划18栋共682户住宅，主力户型为113-143平三居、四居产品。项目附近规划有林家坝TOD（规划中）及金融城东TOD（规划中），与盐道街小学（规划中）一街之隔，同时与省重点川师附中（规划中）、成师附小（规划中）等学府为邻。建筑整体采用经典三段式结构，冠顶为左右结构，呈现出非对称的平衡感。景观方面，项目打造两条南北风景廊线，串联起多个花园节点，此外，架空层打造童玩、健身、学习等功能空间，为业主提供多重生活场景。143平四室户型配有全明电梯前厅，提升归家仪式感。洄游式餐客厅设计，配以约8.8米开间的外接观景阳台，空间尺度阔绰。L型半开放式厨房，布局上灵活多变。约30平主卧套房，配有约3.7米宽步入式衣帽间，实现主卧“小家化”。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布与2023年1-4月相比，2024年1-4月30个代表城市中，有22个城市120平以上产品成交套数占比上升。

图：2024年1-4月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）上海2024年1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-4月上海90平以下刚需型产品成交1760套，成交套数占比为11.2%，较2023年同期下降3.2个百分点。90-200平产品成交12624套，成交套数占比80.6%，较2023年同期下降1.9个百分点。200平以上产品成交1269套，成交套数占比8.1%，较2023年同期上升4.9个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比34.8%，较2023年同期下降4.7个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比42.1%，较2023年同期下降1.0个百分点。1000万以上产品成交套数占比提升至23.0%。

图：上海商品住宅成交面积结构 

图：上海商品住宅成交总价结构

（2）杭州2024年1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-4月杭州90平以下刚需型产品成交825套，成交套数占比7.1%，较2023同期下降0.9个百分点。90-200平产品成交9885套，成交套数占比84.5%，较2023年同期下降2.3个百分点。200平以上大户型产品成交986套，成交套数占比提升至8.4%。

从成交总价结构看，300万以下产品成交套数占比27.5%，较2023年同期下降9.1个百分点。300-500万产品成交套数占比49.6%，较2023年同期上升4.3个百分点。500万以上产品成交套数占比提升至22.9%。

图：杭州商品住宅成交面积结构

图：杭州商品住宅成交总价结构

（3）佛山2024年1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-4月佛山90平以下产品成交2720套，成交套数占比24.0%，较2023年同期下降0.3个百分点。90-200平产品成交8286套，成交套数占比73.2%，较2023年同期上升0.3个百分点。200平以上产品成交套数占比提升至2.8%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比65.3%，较2023年同期上升6.1个百分点。200-300万产品成交套数占比20.9%，较2023年同期下降3.0个百分点。300万以上产品成交套数占比下降至13.8%。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

房企产品动态

《中建东孚2024产品品牌白皮书》焕新发布

4月1日，中建东孚发布《2024产品品牌白皮书》，从产品愿景、产品观、产品线等方面进化对人居需求的洞察，解锁多元体验。产品线方面，中建东孚创新迭代“3+1”高端产品新格局，构筑“御、熙、境”三大高端住宅产品系，并全新推出一条城市更新产品系“中建·芯”。

图：《中建东孚2024产品品牌白皮书》

2、华发发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”

近日，华发与头部科技企业签署战略合作协议，旨在全方位推动智慧化建设，打造更高效、更安全的智慧体验。同时，华发发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，融合了“智慧无人机服务、数字智慧社区、智能家居、绿色低碳”等方面，涵盖12大技术亮点及百余项技术细节。例如，华发利用错层设计，为每户配备一个约30平的露台，通过在每户露台设置无人机停机坪，依托无人机厘米级精准定位技术，实现了最后100米的物流配送。

图：华发科技+新一代好房子产品体系

房企产品系解析

中铁置业遵循“以人为本、科学和谐”的开发理念，致力为客户打造精品住宅产品，目前已成功研发出“云、阅、逸、彩”四大住宅产品系，以适应客户不同人生阶段、不同家庭结构对居住的需求。据悉，“臻系”特色住宅产品即将亮相。

表：中铁置业产品系解析

阅系代表项目：西安中铁·阅唐府

项目简介

西安中铁·阅唐府位于曲江一期，项目规划6栋住宅，产品为7F-26F的洋房及高层。项目近邻地铁3号线北池头站，直通南二环、曲江大道、雁翔路等主干道。建筑立面上，项目采用中式现代风格立面，以云白色为主色调，整体色感明快典雅。园林设计上，项目提炼西安盛唐传承文化符号，融合轩窗、曲水、亭台、 院落、流觞等元素，打造新中式景致院落。项目主推建面约143-192㎡三室、四室大平层。

图：中铁·阅唐府项目效果图

户型设计亮点

U型厨房设计，增加收纳空间，舒适实用。外接大面宽多功能阳台，满足观景、储物等多元需求。

主卧套房设有衣帽间及卫浴系统，居室空间赠送飘窗，提升空间利用率。 

私享独立电梯，电梯前厅直接入户，提升归家体验。270°端厅设计，扩充观景视野。

图：西安中铁·阅唐府178平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：以苏州古建筑中的檐口飞檐为蓝本，打造高辨识度立面形象

苏州建发·青云上：项目以苏州古建筑中的檐口飞檐为蓝本，以青剑湖为灵感，以“行云流水”为理念，迭新园区建筑审美。项目融入苏州传统文化底蕴，提炼圆角「飞檐屏」、「金包玉」金属线条等东方建筑元素融入立面之中，让建筑呈现精简之感。顶部配以标志性挑檐，檐口转折处融入现代导弧处理，搭配圆弧转角设计，呈现出高屋檐、宽屋顶的产品特色。同时，采用香槟金的金属线条勾勒轮廓，使建筑呈现出温润的气质。

图：苏州建发·青云上建筑立面

2、园林景观：项目打造约4万方景观体系，强调自然度假、健康养生的深度体验

南京颐和·天晟府：项目打造约4万平度假景观，南北向三大主题花园创造出多功能活动场地，“一馆、一亭、一厅、双瀑、三园、四庭、六进、八景”串联其间，强调自然度假、健康养生的深度体验。示范区打造上，入口打造约60米长门廊，门庭选用高奢酒店同款维纳多石材，结合南京在地文化“云锦”编织肌理，府门两侧柱饰以汉服的交领为设计原型，低调且富有张力。下沉庭院设有石板小径、乌桕树、流水瀑布等景观节点，约2000㎡会所囊括恒温泳池、瑜伽室、健身房、行政酒廊等功能，满足业主多元化休闲娱乐需求。

图：南京颐和·天晟府园林实景图

3、户型设计：143平户型四叶草布局，整体约12米采光面，南向双套房设计升级居住体验

北京保利·朝央和煦：143平户型四叶草布局，整体面宽约12米。南向双套房设计，主卧拥有步入式衣帽间和独立卫浴空间。南向次卧套房采用“0.5”独卫，尊重日常生活私密。南向双卧室均配3.7平观景飘窗，边户主卧配置270°转角观景窗，提升室内采光通风效果及空间感。LDK社交通厅设计，南北视线长度可达到约11米，放大空间体感。自定义可变空间，根据家庭实际需求打造主题空间，实现生活的“可生长性”。

图：北京保利·朝央和煦143平户型图

精装设计：迭代和升级精工营造标准，打造高品质居住体验

杭州华发·武珹云府：项目深研改善人居需求，迭代和升级精工营造标准，打造高品质居住体验。客餐厅S墙设计，能够放下冰箱、储物柜，满足年轻客群的需求。厨房灶台背景墙采用了一体化岩板，油烟打理更加便捷，亦配置有抽拉式水龙头、蒸烤一体机及嵌入式洗碗消毒一体机等设备。厨房吊顶升级为防水性更强的石膏悬浮顶，移门由传统的两折升级为三折，让厨房更具交互感。主卧采用隐蔽式精工吊顶，卫浴配有一体化智能马桶及38℃恒温智控淋浴花洒组合。

图：杭州华发·武珹云府样板间实景图

优秀项目解读

成都万科·朗拾交子位于锦江区金融城东板块，项目总规划建面约12.87万方，规划18栋精装住宅，全案共682户，主力户型为建筑面积约113-143平三居、四居产品。

项目附近规划有林家坝TOD（规划中）及金融城东TOD（规划中），林家坝TOD（规划中）将形成“一心两轴四片”的空间结构，即围绕TOD核心区布局商业配套、医疗配套及生态绿地，形成TOD综合服务中心，营造全时消费和活力产业场景。项目与盐道街小学（规划中）一街之隔，同时与省重点川师附中（规划中）、成师附小（规划中）等学府为邻。

图：成都万科·朗拾交子项目总平图

建筑设计上，项目采用经典三段式结构，冠顶部分为左右结构，呈现出非对称的平衡感，顶部增加装饰墙和格栅，减少立面的灰色面比例，并增加窗台细节收边。主体部分通过强调竖向线条，使得建筑更为挺拔舒展，提升建筑立面整体层次。此外，项目选取了自然的色调和温润的材质，单元门头采用天然石材包覆，楼体喷涂真石漆及质感涂料，点缀金色系铝板，配以绿松石的定制化元素，让立面更具活力。大面积玻璃开窗设计，让将更多光线从户外延伸到室内，有效提升空间通透性。

图：成都万科·朗拾交子建筑立面

景观设计上，朗拾交子在项目北侧布局了一条长约200米的“超级界面”，提升了整体空间感。社区内部打造了从“宝门廊”到“光影院”再到“静雅庭”的三重归家礼序。同时，项目在社区内部打造两条南北风景廊线，串联起多个花园节点；此外，项目在架空层打造童玩、健身、学习等功能空间，为业主提供多重生活场景，满足多年龄段娱乐需求。

图：成都万科·朗拾交子园林实景图

户型设计上，万科·朗拾交子143平户型配有全明电梯前厅，双梯双户归家，提升归家仪式感。餐客厅洄游动线设计，更具灵活性。LDKG一体化空间面积约为39平，配以约8.8米开间的外接观景阳台，空间尺度阔绰。L型半开放式厨房，布局上灵活多变。约30平酒店式主卧套房，配有约3.7米宽步入式衣帽间，实现了主卧“小家化”。

图：成都万科·朗拾交子143平户型图