住宅市场

政策方面，全国两会《政府工作报告》指出要“完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”多个核心城市优化楼市政策，北京取消离婚限购；杭州二手房限购全面放开，增值税免征年限统一调整为2年；天津优化住房公积金政策。市场方面，业主“以价换量”带动百城二手住宅价格环比继续下跌，部分核心城市成交量有所回升，3月北上深二手房成交量均为去年4月以来单月最高水平。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房整体房价环比仍下跌

图：2024年3月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2024年3月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年3月，百城二手住宅均价环比下跌0.56%，同比下跌4.80%，环同比跌幅较2月分别扩大0.19个百分点、0.49个百分点。3月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.57%，同比下跌4.17%，环同比跌幅较2月分别扩大0.17个百分点、0.70个百分点。

十大城市二手住宅价格环同比均全部下跌。环比来看，南京、武汉、北京、杭州跌幅在0.7%-0.8%之间，重庆（主城区）、上海、成都跌幅在0.5%-0.6%之间；天津、广州、深圳跌幅在0.5%以内，其中深圳跌幅最小，为0.28%。同比来看，武汉跌幅最大，为8.42%；南京、重庆（主城区）、杭州跌幅在5.0%-8.0%之间，成都、北京、天津、上海、深圳跌幅在3.0%-5.0%之间；广州跌幅最小，为2.68%。

北京：市场延续“以价换量”行情，3月二手住宅成交14280套，为去年4月以来单月最高

图：2020年7月至2024年3月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，北京二手房市场活跃度回升，以价换量态势延续。价格方面，3月北京二手住宅价格环比下跌0.76%，跌幅较2月扩大0.27个百分点。成交方面，春节后北京二手住宅市场活跃度有所提升，需求呈温和复苏态势，3月北京二手住宅成交量达14280万套，环比增幅超1倍，为去年4月以来单月最高水平。

图：2024年3月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

上海：二手住宅成交量大幅回升，二手住宅价格整体环比下跌，黄浦房价保持小幅上涨

图：2020年7月至2024年3月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，上海二手房市场活跃度显著回升，但房价仍下跌。价格方面，3月上海二手住宅价格环比下跌0.55%，跌幅较2月扩大0.22个百分点，仅黄浦房价环比小幅上涨。成交方面，3月上海二手住宅成交17834套，环比增长1.7倍，同样是去年4月以来月度最高水平。

图：2024年3月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

广州：二手房市场活跃度提升，二手住宅价格环比下跌，番禺房价趋稳

图：2020年7月至2024年3月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

3月，广州二手房市场呈以价换量态势，房价环比下跌。3月，广州二手房市场有所回暖，成交量回升，但由于二手房挂牌量持续增加，房价仍下跌。3月广州二手住宅价格环比下跌0.35%，跌幅较2月扩大0.02个百分点；番禺房价趋稳，环比仅微幅下跌0.08%。

图：2024年3月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

深圳：二手住宅成交量接近上年同期水平，二手住宅价格整体环比下跌，福田房价趋稳

图：2020年7月至2024年3月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，深圳二手房成交量显著回升，房价仍环比下跌。成交方面，3月深圳二手住宅成交3922套，较2月增长超1倍，是去年4月以来最高水平，单月已接近去年3月高位，一季度合计成交套数已超上年同期。价格方面，3月深圳二手住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较2月扩大0.01个百分点，福田房价趋稳，环比仅微幅下跌0.03%。

图：2024年3月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

杭州：限购政策优化带动二手房市场回暖，以价换量策略下房价仍环比下跌

图：2020年7月至2024年3月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，杭州二手房市场活跃度显著提升，业主采取以价换量策略，房价仍环比下跌。价格方面，3月杭州二手住宅价格环比下跌0.76%，跌幅较2月扩大0.36个百分点，各辖区中上城跌幅最小。成交方面，杭州二手房放开限购，带动需求释放，3月二手住宅成交6322套，预计4月或将延续小阳春行情。

图：2024年3月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

南京：二手房市场环比量增价跌，市场整体仍承压

图：2020年7月至2024年3月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，南京二手房需求恢复释放，但房价仍下跌。成交方面，3月南京二手住宅成交8563套，环比增长86.6%。价格方面，3月南京二手住宅价格环比下跌0.78%，跌幅较2月扩大0.16个百分点。

图：2024年3月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

武汉：二手房带看量、成交量回升，但房价整体仍环比下跌

图：2020年7月至2024年3月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

3月，武汉二手房市场活跃度提升，但房价仍环比下跌。受学区房需求带动，3月武汉二手房市场活跃度显著提升，带看量、成交量均增长。价格方面，3月武汉二手住宅价格环比下跌0.77%，跌幅较2月扩大0.14个百分点。

图：2024年3月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

成都：二手住宅市场保持一定活跃度，价格环比下跌，高新南区房价趋稳

图：2020年7月至2024年3月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

3月，成都二手房成交量显著回升，但房价仍环比下跌。价格方面，3月成都二手住宅价格环比下跌0.54%，跌幅较2月扩大0.26个百分点，高新南区房价趋稳，仅环比下跌0.04%。成交方面，3月成都二手房市场回温，二手住宅成交套数达18771套，较上月增长1倍。

图：2024年3月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

重庆（主城区）：二手房市场环比量增价跌

图：2020年7月至2024年3月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

3月，重庆（主城区）二手房市场环比量增价跌。3月，重庆（主城区）二手房市场活跃度有所恢复，成交量回升。价格方面，3月重庆（主城区）二手住宅价格环比下跌0.58%，跌幅较2月扩大0.05个百分点。

图：2024年3月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

天津：公积金政策优化带动二手房市场活跃度提升，但房价仍环比下跌，河西跌幅相对较小

图：2020年7月至2024年3月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

3月，天津二手房市场活跃度提升，房价环比继续下跌。3月天津优化住房公积金政策，一定程度上促进二手住宅需求释放，但受挂牌量持续增长影响，市场呈以价换量态势。3月天津二手住宅价格环比下跌0.47%，跌幅较2月扩大0.17个百分点，河西跌幅相对较小。

图：2024年3月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

地方楼市政策优化或进入新一轮发力期，预计二季度核心城市二手房市场或延续当前回温态势，但由于多数城市二手房挂牌量仍在增加，预计短期内房价或继续承压

展望二季度，在中央“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”要求下，地方楼市政策优化或进入新一轮发力期。一线城市或继续调整住房限购，二线城市或全面取消限制性政策，核心城市首付比例、房贷利率、交易税费等政策仍有优化空间。此外，针对改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大，如北上深等核心城市或可放松大户型住房限购，更多城市可降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度等。整体来看，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，二季度核心城市“以价换量”行情或将延续。