物业云-行业研究

2024年3月28日，鑫苑物业服务集团有限公司（股票代码：1895.HK）（以下简称鑫苑服务）发布2023年度业绩报告，报告期内，鑫苑服务累计获得营业收入749.6百万元，相较于2022年同期增长9.2%，毛利润为241.3百万元，同比增长5.2%。

一、经营持续向好，复牌之路可期

2023年，鑫苑服务累计获得营业收入749.6百万元，同比增长9.2%；毛利达到241.3百万元，较同期增长约5.2%；股东应占溢利28.1百万元，实现了扭亏为盈。综合来看，鑫苑服务收入与利润表现出较强韧性，在经历外部宏观经济波动和上游房地产市场深度调整，以及内部周期性调整、业务重组后，鑫苑服务展现出了扎实的经营能力和稳健的发展态势，顺利复牌之路可期。

图：2022—2023鑫苑服务营业收入、股东应占溢利及毛利变化情况

（数据来源：企业年报，中指研究院整理，下文同）

二、“基础盘”扎实，工程服务提升

物业管理服务是鑫苑服务的业务支柱，2023年实现营收534.8百万元，占比达到71.3%，依然保持了同比增长 7.72%的稳定态势，在行业逆境中连续三年保持稳健增长，“基础盘”十分稳固，这与其在报告期内围绕“全业态、全周期、全场景”的高品质鑫服务落地效果强相关。

鑫苑服务始终坚持高品质、有温度、讲人文，持续开展“春风行动”“夏季缤纷”“情满金秋”“冬日暖阳”专项品质提升管理，全年通过4000+场社区文化活动提升业主生活温度，通过对社区的设备设施进行翻新、修缮、升级，持续提升人居环境及客户体验。尤其关注“一老一小”特殊群体的专属服务，通过“银发温暖”“绿芽计划”让养老变享老，让助幼变常态；还定期组织“食遇邻里”百家宴和“鑫年味”等民俗文化节，让业主感受大院邻里美好。

纵向精研服务的深度的同时，鑫苑服务也在横向拓展服务的边界，不断延伸拓宽服务链条。2023年，鑫苑服务物业工程服务实现收入74.6百万元，较2022年大幅提升118%。

三、优质市拓策略，合约新增第三方外拓接近100%

截至2023年底，鑫苑服务为中国50座城市提供服务，合约项目达288个，合约面积为55.3百万平方米，相较于去年同期的50.7百万平方米，同比增长9.1%。在管面积为34.3百万平方米，相较于2022年的31.4百万平方，同比增长9.3%，其中来自第三方的在管面积达到18.2百万平米，占比达到53%。尤为亮眼的是，鑫苑服务2023年新增合约面积主要由第三方贡献，占比接近98%，达到5.07百万平方米，体现出企业市场拓展能力的进一步提升。

为了提升第三方投拓能力，2023年鑫苑服务建立的“投前－投中－投后”投管一体的管理体系，通过智慧化投发工具应用、标杆项目品牌影响、全员投拓激励实施、投拓模式创新实践，基本上实现了年度合约面积增长第三方外拓展占比100%的业绩目标。

图：2022-2023鑫苑服务管理规模变化情况

四、多元赛道创新孵化，“物业+”模式更清晰

2023年，鑫苑服务聚焦物业+生活服务，升级孵化直饮水机经营模式，完成了传统场租模式转化为联营+自营模式；持续挖潜社区O2O价值，探索出“鑫市集”的社区“楼下经济”创收场景，完成着从传统“人找货”到以数据驱动的“货找人”模式转变。

同时，鑫苑服务聚焦物业行业的民生定位，通过“政企融合+专业服务+智慧平台”的路径，开展“管理+服务+运营”的全流程、全周期服务，形成了以社区服务为基点的智慧服务辐射圈，“物业+”模式更加清晰，大物管产业生态建设逐步完善。

五、战略牵引科技赋能，发展更具确定性

2023年，鑫苑服务完成了战略升级，制定了未来五年的10XIN5发展战略，清晰地规划出了围绕“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”的三条增长曲线，升级战略规划、重塑组织架构、优化人才梯队、强化拓展队伍、创新业务布局、开展数字变革，整体业绩实现了稳健成长。

在三条增长曲线的战略牵引下，鑫苑服务聚焦核心科技能力打造，突破零代码三维建模技术，让物业一线人员也能建模，创新性搭建鑫Meta产业元宇宙平台，完成数字孪生与平台的融合。2023年，鑫苑服务获得创新型中小企业、国家科技型中小企业、双软认证、高新技术企业等资质，荣获国家产权局颁发的13 项软著权和20项发明专利，其科技赋能物业提质增效和业态升级的效益逐步彰显。

总结展望

2023年，鑫苑服务经受住了内外部环境的调整，维持了应有的增速和表现，有望在复牌之后，走上更加笃定稳健的发展之路。