越秀服务集团有限公司（股票代码：06626.HK，以下简称“越秀服务”）于2024年3月18日发布了其2023年的业绩公告。根据公告内容，越秀服务在2023年度取得了显著的业绩成果，收入、利润实现稳步提升，市场表现优异；管理规模有质增长，发展潜力显著；社区增值服务营收显著增长，多维发力推动公司全面发展。

稳健发展：营收利润持续提升，现金流充裕保障未来

2023年，物业企业以高质量为主旋律，摒弃盲目增长的数字游戏，以服务品质为抓手，转向注重优质发展的道路。在增收不增利现象显著的时期，越秀服务再次展现了不俗的实力，各项经营数据均有所增长。

期内，越秀服务营业收入为32.24亿元，同比增长29.7%，公司拥有人应占盈利为4.87亿元，同比增长17.0%，毛利润为8.57亿元，同比增长26.1%。收入和利润稳健增长的背后，是公司经营效率的提升，越秀服务一直紧紧围绕客户诉求，2023年积极开展各项品质提升专项活动，有效提升了服务质量及业主粘度；同时在产品创新、市场拓展、成本控制等方面的努力也取得了成效，从而提高了企业的盈利能力和市场竞争力。

图：2022-2023越秀服务营业收入、公司拥有人应占盈利与毛利润变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

细看主要财务指标，应收账款天数逐年降低，由2021年的97天降至2023年的77天，这不仅改善了公司的现金流，同时有助于降低财务风险，并间接提升了市场竞争力，为吸引更多投资者与合作伙伴打下基础。充足的现金与定存也为未来的收并购做好铺垫，去年物管行业披露的并购交易超90宗，不足2022全年交易总额的一半，行业整体风格更为谨慎。越秀服务在愈加严谨的市场情绪中更注重锚定优质标的，深度聚焦标的业务可持续性以及与集团业务战略的统一性，优质项目较高的利润水平与收缴率或为企业带来新的增长动能。

图：2021-2023现金与应收账款天数变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

增长引擎：非商业板块引领发展，社区增值业务显著突出

越秀服务的收入来源于两大业务板块，其一是非商物业管理及增值服务，重点围绕住宅物业提供物业管理、非业主增值服务及社区增值服务；二是围绕写字楼、购物商场以及专业市场等情景开展的商业物业管理及运营业务。期内，非商板块整体收入26.30亿元，同比大幅增长35.5%，非商物业管理及增值服务无疑是越秀服务收入的第一支柱，其中，以社区增值服务对的业绩表现最为亮眼，同比涨幅达到43.3%。

图：2021-2023越秀服务非商收入明细

数据来源：企业年报，中指研究院整理

越秀服务近年聚焦社区增值服务产品，通过打造新零售、经纪、美居、社商以及智能化五大业务平台，实现了业绩快速增长。业绩发布会上，公司管理层欣然介绍了五大业务平台2023年的优秀表现：新零售业务户均销售额大幅提升至246元/户，同比增长117%；经纪业务门店覆盖率和社区渗透率进一步提升；美居业务中的拎包自营细分业务在新交付项目的业务覆盖率已超过76%；社区商业业务的存量物业在管面积、出租率和租金水平实现逆市提升；智能化业务方面，成功打造了智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等标杆智慧项目，实现多业态突破。

而对于如何维持增长趋势，越秀服务也有自己的答案，例如新零售业务依托于服务的28万户业主，以及未来管理规模增加所带来的用户增长，通过深化社区团购、直播带货等创新渠道，有望带来更多的业务增长；经纪业务方面，房地产的逐步回暖为后续资产置换和更新打开了新的需求空间，同时公司聚焦于开发商车位销售、新房代理、公寓托管等业务，业务空间仍是较为可观。

稳步拓展：规模扩张稳中求进，高效布局促进新质发展

越秀服务作为大湾区内领先的物业管理公司，致力于为客户提供多元化的综合服务，其业务领域涵盖住宅物业、购物商场、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态。公司以大湾区为核心，以华东、华中、北方和西部为重要支撑，实现全国化业务布局，合约管理项目遍布49个城市（含香港）。

越秀服务采用多种市场拓展模式，积极寻求并购机会，推动管理规模进一步扩大。自上市以来，越秀服务步伐扎实，不追求盲目的高速扩张，而是更看重业务布局与项目质量，截止2023年12月31日，越秀服务合约面积达8345万平方米，在管面积为6521万平方米，较2022年末分别新增1542万平方米和1609万平方米。

图：2021~2023年越秀服务规模管理变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

其中，大湾区在管面积占总体在管面积的55%,仍然是越秀服务的主战场，华东、华中与北方地区分别占比13%，14%，12%，西部地区仅6%；业态布局方面，住宅排在首位，占比63%，商业及产业园16%，TOD与城市服务均约10%左右。

图：2023年越秀服务在管面积分布情况

市场拓展方面，越秀服务进一步优化市场投拓体系，以【住宅+商业+大交通+城市服务】为核心，实现了优质外拓，确保拓展项目质量。相较于2022年，期内越秀服务市场拓展面积达1064万平米，同比增长26.2%，且主要聚焦于商业及产业园业态，占总市场拓展面积的52%。2023年越秀服务成功中标福州地铁4号线和郑州地铁12号线等TOD项目，在TOD业态的领先地位进一步提升；此外，公司还中标了多个标志性项目，例如全国金融系统首家T4级数据中心--佛山广东农信数据中心、地标性建筑鄂州国际会展中心等项目，深化了多元业态布局战略，为保持持续的增长和市场竞争力夯实了基础。

资料来源：越秀服务2023年业绩推介会资料

ESG卓越：可持续发展实践获认可，增强核心竞争力

ESG作为体现企业社会责任与市场竞争力新指标，受到了越来越多的重视，期内，越秀服务凭借在企业管治、劳工管理以及健康与安全方面的优异表现，在业内处于领先地位，获得了MSCI ESA A级评价，是目前国内物管公司的最高评级。

在精细化管理与绿色低碳空间运营方面：越秀服务持续聚焦业主生活的高频触点，启动“春风行动”社区焕新计划，通过300多项内容改造让老旧小区焕然一新。此外，公司还开展了节能灯改造和变压器管控，节约电量约200万度/年，并开展雨水和冷凝水回收再利用，节约用水。

可持续发展核心竞争力：越秀服务致力于发展光伏发电等可再生能源，实现部分场景零碳排放，打造低碳小区。具体措施包括光伏电与市电并网，接入小区电梯、公区照明用电，实现自发自用；增加储能设备，减少光伏电力浪费；以及节能提升，覆盖会所、物业办公室、停车场、充电桩等用电场景。

优异的ESG管治水平体现了越秀服务可持续发展的承诺和努力，有效提升长期价值并为社会和环境带来积极影响。

总结展望

2023年，越秀服务深度聚焦高增长业务赛道，发挥业务间的协同效应，取得的了不俗的成绩，在行业普遍出现利润下滑的情况下，仍保持了较高利润水平。未来，越秀服务将以优质服务打通更多服务空间，谋求多元业务的突破。