住宅市场

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主要指标

需求

2023年商品房销售面积11.2亿平米，同比下降8.5%

图：2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

销售面积：2023年，商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，降幅较1-11月扩大0.5个百分点，12月单月商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降12.7%，较上月降幅扩大2.5个百分点（单月增速为调整基数后测算，下同）。其中，全年住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，办公楼销售面积同比下降9.0%，商业营业用房销售面积同比下降12.0%。

销售额：2023年，商品房销售额为11.7万亿元，同比下降6.5%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点，12月单月商品房销售额为1.1万亿元，同比下降17.1%，较上月降幅扩大8.5个百分点。其中，全年住宅销售额为10.3万亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额同比下降12.9%，商业营业用房销售额同比下降9.3%。

供应

全年开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%，降幅仍较大全年新开工面积9.5亿平米，同比下降20.4%

图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额：2023年，全国房地产开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%，降幅较1-11月扩大0.2个百分点；12月单月，全国房地产开发投资额为0.7万亿元，同比下降12.5%，较上月降幅扩大2.0个百分点。其中，全年住宅开发投资额为8.4万亿元，同比下降9.3%，占房地产开发投资比重为75.6%。

图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

房屋新开工面积：2023年，全国房屋新开工面积为9.5亿平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.8个百分点，降幅连续5个月收窄；12月单月，全国房屋新开工面积约为0.8亿平方米，同比下降10.3%，较上月下降15.3个百分点。其中，全年住宅新开工面积为6.9亿平方米，同比下降20.9%。

房屋施工面积：2023年，全国房屋施工面积为83.8亿平方米，同比下降7.2%，降幅与1-11月持平。其中，住宅施工面积为59.0亿平方米，同比下降7.7%。

房屋竣工面积：2023年，全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比增长17.0%，较1-11月收窄0.9个百分点。其中，住宅竣工面积为7.2亿平方米，同比增长17.2%。

资金来源

全年房企到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%

图：2014年至今全国房企到位资金同比增速及2023年各项资金来源同比增速对比

房地产开发企业到位资金：2023年，房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。

国内贷款：2023年，国内贷款为1.6万亿元，同比下降9.9%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点；占比为12.2%，比上年同期提升0.6个百分点。

自筹资金：2023年，自筹资金为4.2万亿元，同比下降19.1%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点；占比为32.9%，比上年同期下降2.6个百分点。

定金及预收款：2023年，定金及预收款为4.3万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-11月扩大1.0个百分点；占比为33.9%，比上年同期提升0.8个百分点。

个人按揭贷款：2023年，个人按揭贷款为2.1万亿元，同比下降9.1%，降幅较1-11月扩大1.0个百分点；占比为16.9%，比上年同期提升0.9个百分点。 中指解读：

2023年12月，中央和监管部门召开多个重要会议，中央经济工作会议为房地产定调，化解房地产风险仍是2024年政策主线，“三大工程”推进节奏有望加快；全国住建工作会议积极落实相关举措，明确了房地产政策发力方向，稳定房地产市场、构建房地产发展新模式。各地政策继续优化调整，北京、上海降低首付及贷款利率并优化普宅认定标准，促进房地产市场预期修复，从市场反馈来看，2023年12月，在政策显效、企业加大营销力度等因素带动下，全国商品房销售规模环比回升，但全年全国商品房销售面积和金额同比继续下降，降幅较1-11月扩大，市场调整压力仍在。

从重点城市来看，根据中指监测数据，2023年12月，重点100城新建住宅销售规模出现一定翘尾行情，销售面积环比增长近两成，但同比仍下降约17%。2024年1月上半月，重点50城新房销售面积同比下降超三成，市场活跃度不足，购房者置业情绪仍偏弱。

供应端来看，低基数效应继续显现下，1-12月新开工累计同比降幅继续收窄；而新开工下降、施工过峰、土地缩量、房企资金承压等因素仍在制约建筑工程投资修复，房地产开发投资同比降幅较1-11月进一步扩大，单月降幅连续8个月超10%。企业融资方面，2023年12月，房地产企业非银融资总额为567.0亿元，环比增长26.7%，但同比降幅仍近两成。2024年1月5日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更加精准支持房地产项目合理融资需求，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐好转。

2023年我国GDP增长5.2%，经济稳步恢复有利于提振市场信心。展望2024年，房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善，短期新房市场仍有一定调整压力。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降5%左右；乐观预期下，若2024年经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。伴随着央行重启抵押补充贷款(PSL)、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年房地产开发投资形成一定支撑，但在销售市场修复缓慢影响下，全国房地产开发投资下行态势或难改。