中指研究

2023-05-26 09:07:17 来源: 中指研究院

5月房地产销售继续回落,6月年中冲刺市场能否好转?

[摘要]

伴随着前期积压的购房需求释放完成,4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑,购房者置业情绪下降,根据中指数据,4月,重点100城成交面积环比下降超两成,低基数下,同比增长超40%;重点15城二手住宅成交约1370万平方米,环比下降16.3%,同比增长近8成。

伴随着前期积压的购房需求释放完成,4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑,购房者置业情绪下降,根据中指数据,4月,重点100城成交面积环比下降超两成,低基数下,同比增长超40%;重点15城二手住宅成交约1370万平方米,环比下降16.3%,同比增长近8成。进入5月,市场延续环比回落态势,企业推盘节奏亦明显下滑,前三周,重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

在各地楼市调整压力不断增加的背景下,近期部分核心一二线城市开始优化调控政策,上海、广州等城市调整公积金政策,杭州、南京部分街道或区域放松限购,但整体力度仍较为有限,对提振市场活跃度、修复市场预期的效果并不明显。

当前我国宏观经济仍面临着较大压力,房地产市场的稳定至关重要,而近期部分开发企业资金压力、部分城投平台风险上升,进一步影响着楼市预期。6月将迎来上半年收官节点,预计房企推盘力度和促销力度都将加大,在此背景下,房地产销售能否恢复也决定着后续市场信心和市场预期走向。

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供应放缓:5月以来重点城市供应较4月周均下降四成,企业推盘意愿不足

图:重点20城商品住宅周度批准上市面积及同比走势

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“五一”假期前,房企集中拿证为小长假蓄势,重点城市批准上市面积达到今年以来周度最高水平,但“五一”楼市表现平淡,市场活跃度不足导致5月以来企业推盘力度较弱。根据中指数据,5月前三周,重点20城周均批准上市面积168.5万平方米,较4月周均下降约40%,较去年同期仅小幅增长5.8%。

从不同城市来看,5月前三周(1日-21日)各线城市批准上市面积较4月周均都出现下滑,其中一线城市下降三成左右,降幅最小,北京供应量略有增加;二线代表城市中杭州、福州增长,其他城市均下降;三四线代表城市整体下降幅度最大,超50%。

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成交低迷:5月前三周,重点城市新房成交面积较4月周均下降接近两成

图:重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势

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新房成交方面,5月前三周,重点50城商品住宅周均成交434万平方米,较4月周均下降17.7%,较去年同期增长17.9%。上周(5月15日-21日)重点50城成交面积环比增长4.2%,同比增幅小幅扩大至13.6%,但从绝对规模上看,上周成交面积整体仍处于今年以来的低位,市场调整压力较大,购房者置业情绪继续回落。目前市场上去化较快的项目多为核心区倒挂盘,郊区项目去化压力大。

表:代表城市商品住宅周度成交面积及变化

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注:2023年4月周均按4月3日-4月30日统计,2022年5月前三周按5月2日-5月22日统计。

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5月前三周,各线城市成交相比于4月周均均下降,其中一线城市下降在15%,二线、三四线城市下降18%左右。具体来看,一线城市中北京较4月降幅接近四成;二线代表城市中,仅成都、济南等个别城市环比增长,多个城市环比降幅超20%;三四线代表城市中,徐州、佛山环比增长,徐州增幅超20%。

同比来看,低基数下,一线城市同比增长超80%,上海、深圳增幅较大,北京、广州成交面积与去年同期基本持平;二线代表城市增长超10%,济南、杭州增幅较大;三四线代表城市同比增幅不足5%,扬州、绍兴等城市在低基数下同比增长超30%。

图:重点9城二手住宅周度成交套数及同比走势

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二手房成交方面,5月以来,二手房活跃度整体延续回落态势。5月前三周,重点9城二手住宅周均成交套数较4月周均下降超20%(同口径新房下降21%),北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。上周(5月15日-5月21日),重点城市成交套数环比基本持平,同比增幅略有收窄至53%。从绝对量上看,上周重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位,市场保持一定活跃度。

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土拍分化:热点城市土拍高热,流速快的优质地块是企业投资首选,央国企仍是主力;核心一二线摇号背景下,部分三四线优质地块受到关注

表:2023年22城住宅用地土拍情况(市本级,宗,万㎡,截至5月23日)

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22城土拍整体量缩价涨,热点城市土拍热度明显上升。根据中指数据,截至5月23日,22城涉宅用地合计推出343宗,规划建面3065.5万平方米,同比下降44.2%;成交267宗,规划建面2380.1万平方米,同比下降33.4%;优质地块集中及热点城市占比提升带动楼面价上升,成交楼面均价为14700元/㎡,同比上涨23.4%,平均溢价率8.2%,较去年同期提升3.1个百分点。

各城市中,北京、杭州、上海等城市均有多宗地块达到竞价上限,今年以来地价达上限的比例超50%,5月23日,杭州第四批次集中供地收官,挂牌的9宗宅地,最终6宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交,平均溢价率达9.43%,企业参拍热度高。而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。

在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下,确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一,优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。随着核心一二线城市优质地块拿地难度不断上升,部分三四线城市土地热度亦有提升,如5月25日,徐州成功出让2宗地块,其中一宗触顶摇号;5月5日,台州一宗地块经66轮竞价、溢价20.4%成功出让。

从拿地企业类型来看,今年以来,央国企仍为拿地主力,22城中,央国企拿地金额占比超50%,较2022年提升15个百分点;民企拿地力度略有改善,拿地金额占比较2022年提升16个百分点至32%,5月23日杭州出让的地块均由民企竞得。

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短期市场预判:市场企稳阻力重重,6月市场走势是关键,房地产仍需政策呵护

热点城市土地市场热度较高,对当地房地产市场会形成一定支撑,但整体来看,当前全国房地产市场调整压力依然在增加,市场企稳仍受到多个因素的影响和制约:

第一,我国宏观经济面临较大压力,居民收入预期并未出现明显好转,是制约购房需求释放的关键因素之一;

第二,房价下跌预期仍在。根据中国房地产指数系统百城价格指数,4月,百城新建住宅价格环比上涨0.02%,与上月持平,但百城中环比下跌的城市数量增加;百城二手住宅价格环比继续下跌,市场预期仍较弱。近期部分城市房企降价促销的情况增多,也进一步影响着房价整体预期,而房价下跌预期不改,购房者入市情绪也较难明显改观;

第三,近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升,也对市场预期形成扰动。

图:2022年以来各地优化楼市政策频次(截至5月24日)

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根据中指监测,截至24日,5月各地出台政策的频次仅29条,不足4月一半,热点城市优化的政策力度亦较小,受此影响,短期市场走势仍存在较大不确定性。在当前市场调整压力加大的背景下,亟需中央监管部门和地方政府给予楼市更大力度的政策支持,稳定购房者置业信心和预期,核心城市政策存在优化空间,市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点,如果能够及时出台支持政策,向市场传递信心,那么在房企大力推盘和促销之下,6月房地产销售有望迎来好转,这对下半年市场信心和预期的重建十分重要。

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