市场研究

今年前10月，重点城市二手住宅累计成交量同比多保持增长态势，10月市场活跃度有所回落，价格延续调整态势。

政策层面，10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，《建议》在民生保障与共同富裕章节明确提出要“推动房地产高质量发展”，并部署构建房地产发展新模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等五大任务。同时，《建议》在大力提振消费中提出要清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。此外，随着城市发展进入存量提质增效阶段，《意见》在新型城镇化部分再次强调要“大力实施城市更新”，而盘活用好低效用地、闲置房产等也成为完善要素市场化配置重要内容。

地方层面，10月，多地针对“好房子”建设落地优化政策，成都发文对建筑设计规划、计容规则等进行规范；深圳发文稳妥推进《住宅项目规范》实施，报批建筑高度超80米的住宅项目需征求消防救援部门意见；广州、昆明、海口等地发布“好房子”技术规范。同时，合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化公积金贷款政策。广州明确推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。另外，10月山东、河北、重庆等省市发行超225亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

▍10月十大城市二手住宅价格环比延续下跌态势 

图：2025年10月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

图：2020年10月至2025年10月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年10月，百城二手住宅均价环比下跌0.84%，同比下跌7.60%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.96%，同比下跌4.77%。

各城市来看，10月十大城市二手住宅价格同环比均下跌。环比方面，南京和武汉环比跌幅分别为1.80%、1.68%；天津和重庆（主城区）环比跌幅均为1.25%；广州、杭州、北京和上海环比跌幅均在0.8%-1.0%（含）之间；深圳和成都二手住宅价格环比跌幅最小，分别为0.63%、0.50%。同比方面，南京和武汉同比跌幅分别为10.25%、10.61%；天津、重庆（主城区）、广州同比跌幅均在6%-7%之间；杭州、北京、上海、深圳跌幅在3%-5%之间；成都同比跌幅最小，为1.14%。

▍北京：10月二手住宅成交1.2万套，市场活跃度有所下降，价格仍承压

图：2020年10月至2025年10月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月，北京二手住宅成交套数同比增长5%，10月成交12087套，受去年高基数及8月新政带动需求释放影响，成交量同比下降约三成。价格方面，10月北京二手住宅价格环比下跌0.87%，同比下跌4.82%。

图：2025年10月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：北京新房典型项目

▍上海：10月二手住宅成交维持一定规模，市场延续“以价换量”

图：2020年10月至2025年10月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势 

成交方面，1-10月上海二手住宅成交套数同比增长11%，其中10月成交16374套，环比小幅下降7.6%，较高基数下，同比下降超两成。价格方面，10月，上海二手住宅价格环比下跌0.85%，同比下跌4.56%。

图：2025年10月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：上海新房典型项目

▍广州：10月二手住宅成交有所回落，短期价格仍面临压力

图：2020年10月至2025年10月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月广州二手住宅成交套数同比增长11.9%，10月市场活跃度下降，二手住宅成交6245套，同比下降13.8%。价格方面，在新规产品竞争及挂牌量维持高位背景下，10月广州二手住宅价格环比下跌1.00%，同比下跌5.49%。

图：2025年10月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：广州新房典型项目

▍深圳：10月二手住宅成交量维持一定规模，但政策效应有所减弱

图：2020年10月至2025年10月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月深圳二手住宅成交套数同比增长19.8%，10月受政策效应递减影响，深圳二手房市场活跃度有所下降，二手住宅成交4196套，环比小幅下降7.7%，受去年高基数影响，同比回落较明显。价格方面，10月，深圳二手住宅价格环比下跌0.63%，同比下跌3.13%。

图：2025年10月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：深圳新房典型项目

▍杭州：10月杭州二手住宅成交量有所回落，价格环比延续下跌

图：2020年10月至2025年10月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月杭州二手住宅成交套数同比增长3.8%，其中10月市场活跃度有所下降，二手住宅成交4310套，环比下降10.6%，受去年高基数影响，同比回落明显。价格方面，10月，二手住宅价格环比下跌0.87%，同比下跌4.91%。

图：2025年10月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：杭州新房典型项目

▍成都：10月二手住宅成交1.7万套，价格延续回落态势 

图：2020年10月至2025年10月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月成都二手住宅成交套数同比增长11.5%，10月市场活跃度有所下降，二手住宅成交16994套，环比下降12.4%，同比下降14.2%。价格方面，10月，成都二手住宅价格环比下跌0.50%，同比下跌1.14%。

图：2025年10月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：成都新房典型项目

▍南京：10月二手住宅市场表现较平淡，价格调整压力仍较大

图：2020年10月至2025年10月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月南京二手住宅成交套数同比下降7.6%，10月成交5295套，环比下降17.0%，同比下降18.7%。价格方面，10月，南京二手住宅价格环比下跌1.80%，同比下跌10.25%，短期仍面临一定下行压力。

图：2025年10月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：南京新房典型项目

▍武汉：市场延续“以价换量”态势，10月二手住宅成交量同比基本持平

图：2020年10月至2025年10月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月武汉二手住宅成交套数同比增长8.0%，其中10月成交7703套，环比下降8.4%，同比下降2.0%。价格方面，10月，武汉二手住宅价格环比下跌1.68%，同比下跌超10%。

图：2025年10月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：武汉新房典型项目

▍重庆（主城区）：10月二手住宅价格环比延续下跌态势

图：2020年10月至2025年10月重庆二手住宅价格环比走势

10月，重庆二手住宅均价为11174元/m²，环比下跌1.25%，同比下跌6.26%，短期价格承压。分区域来看，渝中跌幅相对较小，跌幅小于1%，大渡口、巴南环比跌幅相对较大。

图：2025年10月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：重庆新房典型项目

▍天津：10月天津二手住宅成交近1万套，价格延续调整态势

图：2020年10月至2025年10月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，1-10月天津二手住宅成交套数同比下降3.3%，其中10月成交9890套，环比小幅下降4.6%，同比下降约两成。价格方面，10月，天津二手住宅价格持续调整，环比下跌1.25%，同比下跌6.88%。

图：2025年10月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：天津新房典型项目

▍展望

整体来看，前10月重点城市二手住宅累计成交量普遍保持小幅增长态势，10月市场活跃度有所下降。预计11月二手住宅成交量环比将有所修复，但去年高基数下同比仍面临一定压力，短期价格或延续调整态势。