土地市场

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今日，2025年北京土拍市场迎来顺义区地块首拍亮相。本次出让的是顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地。最终该地块由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体以底价26亿元摘得。

据中指研究院监测，其中093、096为R2二类居住用地，容积率1.8，限高54米（局部60米），093用地规模3.62公顷，地上建筑规模6.52万㎡；096地块用地规模3.6公顷，地上建筑规模6.47万㎡。086地块为托幼用地，容积率0.8，限高18米，用地规模0.51公顷，地上建筑规模0.41万㎡，规划为一所12班的幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

值得注意的是，该地块是重新上架再拍地块，它曾在2024年第三次供地清单出现过，拟出让时间是2024年9月6日至9月底。到2025年1月14日出现在用地预申请里，土地面积7.73公顷，规划建面13.4公顷，起始价26亿元，20日出现在2025年第一批次供地清单里。本宗地块也是不限价地块，即未设置土地出让上限价格和商品房销售指导价。

地块位于顺义老城和新城衔接的枢纽地带，距离15号线顺义站约200米，步行5分钟即可到达。并且根据规划，R4线也将与15号线交汇并在现有顺义站实现换乘。R4线作为规划中的大站快线，设计时速120公里，未来将串联中关村、三里屯、朝阳公园等高能级板块，并与3号线，12号线实现跨线运营，届时双规交通优势的含金量将会不断提升。商业配套方面，半径1公里范围内，云集新世界百货、顺义华联、隆华超市等，底商云集覆盖日常生活购物需要。另外，本宗地块南侧商业地产部分也于今日成功出让，且目前已有两版较为成熟的设计方案，包含购物中心和商业街，整体造型十分前卫，建成后必定会再度提升板块的商业资源能级。

地块所在该片区主要承接望京、酒仙桥外溢购房群体，相较于上述两个片区新房单价来说，本片区价格具有明显优势，对于预算在600-800万左右的刚改客群来说吸引力较大。叠加首都机场临空经济区扩容带来的高端产业人群导入，未来置业需求具备可持续支撑。然而当前片区市场正面临多维竞争压力：住总青年ONE以3.2万元/㎡的网签均价和46.17%的去化率，通过200万级小户型持续吸纳刚需客群；龙湖御湖境二期则以4.45万元/㎡的价格和48%的去化率，凭借小高层改善产品占据市场高地；而定位中间价位的璞瑅润府（3.8万元/㎡，去化率31%）与住总芳华里（3.8万元/㎡，去化率17.6%）则陷入同质化困局。面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企需在低容积率地块上打造差异化产品——通过8-12层真洋房设计、80%以上得房率及科技住宅系统形成代际差，同时借力R4线规划与TOD商业地标重塑价值认知，并积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。