土地市场

中指研究院讯：11月24日，上海九批次土拍落幕，九批次共9宗地块，总土地出让面积28.92万㎡，总规划建筑面积55.26万㎡，总起始价169.11亿元。最终2宗溢价成交、7宗底价成交，共收金173.33亿元。

本场土拍9宗地块吸引了16家企业参拍，其中3家央企，8家国企，宝业、佳运、大华等民企参与热度高涨，另有外资企业盘古补仓嘉定。从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，大华重回宝山，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。

▌杨浦滨江地块

杨浦区N090602单元K8-03地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积13880.45㎡，规划建筑面积31647.42㎡，容积率2.28，建筑限高60m，起始价21.77亿元，起始楼面价68800元/㎡。该地块吸引了中海、保利置业&杨浦城建共2家竞买人参与竞拍，最终杭州中海宏鲲房地产有限公司（中海）以总价21.77亿元竞得地块，成交楼面价68800元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，该地块须配建保租房比例5%，计1582.38㎡；商品住宅装修标准(集采价)为4000元/㎡；此外，地块内含有一处风貌建筑，建面约380㎡，以风貌建筑规模不变为原则，应结合保护更新开展细化甄别，在建设项目设计方案中落实各项保护要求。

▌浦东川沙地块

浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块、C05A-17地块，土地总出让面积41912.3㎡，规划建筑面积82753.8㎡，起始价21.38亿元，起始综合楼面价25841元/㎡。该地块吸引了佳运、陆家嘴、象屿&清能共3家竞买人参与竞拍，经过82轮竞价，最终上海佳运锦程房地产开发有限公司（佳运）以总价24.75亿元竞得地块，成交综合楼面价29913元/㎡，溢价率15.76%。

其中，C05A-18地块为住宅用地，建设用地面积31204.27㎡，规划建筑面积62408.54㎡，容积率2.0，建筑限高60m；商品住宅装修标准（集采价）为3000元/㎡；配建保租房比例5%，计3120.43㎡；地块内应设置建筑面积不少于1160㎡（计容）的公共服务设施。

C05A-17地块为餐饮旅馆业用地，土地出让面积10708.03㎡，规划建筑面积20345.26㎡，容积率1.9，建筑限高45m。

▌杨浦五角场地块

杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块，土地总出让面积55521.95㎡，规划建筑面积140141.25㎡，起始价43.00亿元，起始综合楼面价30683元/㎡。该地块最终由上海城建置业发展有限公司&上海建元资产管理有限公司以总价43.00亿元竞得，成交楼面价30683元/㎡，溢价率0%。

其中，A3a-03地块为住宅用地，土地出让面积4790.44㎡，规划建筑面积13413.23㎡，容积率2.8，建筑限高80m；商品住宅装修标准（集采价）为3000元/㎡，初始和成交楼面价均为46608元/㎡。

A3a-04地块为居住用地，土地出让面积31833.13㎡，容积率2.2，建筑限高60m；商品住宅装修标准（集采价）为3000元/㎡，初始和成交楼面价均为47130元/㎡。

A3a-03、A3a-04地块共配建保障性租赁住房(原公租房) 4127.31㎡；A3a-03、A3a-04地块共配套900㎡（计容）的社区级公服设施。

A1-04-1地块为租赁住房用地，土地出让面积18898.38㎡，规划建筑面积56695.14㎡，容积率3.0，建筑限高80m，初始和成交楼面价6600元/㎡；受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租，租约原则不超过3年。配建建筑面积不少于5000㎡（计容）的商业设施，配建公共服务设施1120㎡。

▌宝山高境地块

宝山区N12-0302单元U3-01地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积12342.51㎡，规划建筑面积30856.28㎡，容积率2.5，建筑限高60m，起始价11.42亿元，起始楼面价37000元/㎡。最终上海华杨房地产开发有限公司（大华）以底价11.42亿元竞得地块，成交楼面价37000元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为3500元/㎡；地块内须设置建筑面积不少于700㎡的公共服务设施。

▌宝山庙行地块

宝山区N120702单元B2-08地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积55951.9㎡，规划建筑面积100713.42㎡，容积率1.8，建筑限高60m，起始价37.26亿元，起始楼面价37000元/㎡。最终西安昶茂置业有限公司（金茂）以底价37.26亿元竞得地块，成交楼面价37000元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为3000元/㎡。另外，竞得人须出资建设控规编号B2-07地块内公共服务设施：用地面积为1704㎡，总建筑面积2556㎡（计容） 。建设标准不低于2172.6万元（8500元/㎡），与出让宗地范围内地块同步设计同步建设同步验收，建成后无偿移交给庙行镇人民政府。

▌嘉定新城地块

嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积15581.72㎡，规划建筑面积34279.78㎡，容积率2.2，建筑限高60m（沿南侧练祁河不大于24m），起始价6.24亿元，起始楼面价18200元/㎡。最终上海盘谷房地产有限公司以底价6.24亿元竞得地块，成交楼面价18200元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为2500元/㎡；配建保租房比例5%，计1713.99㎡；设置建筑面积不少于200㎡（计容）的养老服务设施。

▌奉贤地块

奉贤区FXS1-0301单元33-01地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积31927.32㎡，规划建筑面积38312.78㎡，容积率1.2，建筑限高24m，起始价6.90亿元，起始楼面价18000元/㎡。最终上海江海置业有限公司&上海高屋置业有限公司&上海合墨辰实业有限公司&上海禾启顺置业有限公司（南桥江海实业&奉贤发展集团&奉贤二建&上海华民宝科）以底价6.90亿元竞得地块，成交楼面价18000元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为2000元/㎡；地块内设置建筑面积不少于600㎡的公共服务设施（含100㎡开关站为计容面积）、不少于200㎡(计容)的养老服务设施。

▌青浦练塘地块

青浦区QPS3-0101单元21-01地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积37205.21㎡，规划建筑面积39065.47㎡，容积率1.05，建筑限高20m，起始价4.69亿元，起始楼面价12000元/㎡。最终上海盛青房地产发展有限公司（青浦新城发展集团）以底价4.69亿元竞得地块，成交楼面价12000元/㎡，溢价率0%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为2000元/㎡；地块内应设置建筑面积不少于200㎡的公共服务设施（计容）。

▌青浦徐泾地块

青浦区QPPO-0101单元17-05地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积24919.52㎡，规划建筑面积54822.94㎡，容积率2.2，建筑限高60m，起始价16.45亿元，起始楼面价30010元/㎡。该地块吸引了宝业、象屿&联发共2家竞买人参与竞拍，经过16轮竞价，最终浙江宝业房地产集团有限公司（宝业集团）以总价17.30亿元竞得地块，成交楼面价31561元/㎡，溢价率5.17%。

出让文件要求显示，商品住宅装修标准(集采价)为2500元/㎡；地块内应设置建筑面积不少于200㎡的公共服务设施（计容）。竞得人须出资建设控规编号17-01部分绿地及17-04公共绿地，面积：10437㎡（以实测为准），建设标准不低于1000元/平方米，绿地建设验收合格并质保期结束后无偿移交给徐泾镇人民政府。

图：地块分布

▌202511001

地块名称：杨浦区N090602单元K8-03地块

建设用地面积：13880.45㎡

规划建筑面积：31647.42㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：217735万元

成交总价：217735万元

成交楼面价：68800元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：杭州中海宏鲲房地产有限公司

地块所处东外滩板块处于发展阶段，现状投资价值较高，位置交通便利，邻近地铁12号线，多条公交线路环绕，且距离爱国路地铁站仅0.8km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学平凉路第三小学、市重点中学上海财经大学附属中学、三甲医院复旦大学附属妇产科医院(杨浦院区)、购物中心上海国际时尚中心等生活配套。景观资源方面，周边有波阳公园、密丰绒线厂旧址等44个公园景点。

▌2025111HB

地块名称：浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块、C05A-17地块

建设用地面积：41912.3㎡

规划建筑面积：82753.8㎡

土地性质：综合用地（含住宅）

起始总价：213841万元

成交总价：247541万元

成交综合楼面价：29913元/㎡

溢价率：15.76% 

竞得人：上海佳运锦程房地产开发有限公司

地块位于川沙板块，周边交通便利，邻近地铁2号线，多条公交线路环绕，且距离川沙地铁站仅0.4km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市浦东新区实验小学、市重点中学上海市川沙中学南校、上海市浦东新区人民医院、购物中心百联川沙购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有川沙公园、川沙健康公园等45个公园景点。

▌2025112HC

地块名称：杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块

建设用地面积：55521.95㎡

规划建筑面积：140141.25㎡

土地性质：综合用地（含住宅）

起始总价：430000万元

成交总价：430000万元

成交楼面价：30683元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：上海城建置业发展有限公司+上海建元资产管理有限公司

地块所处五角场板块处于发展阶段，现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁3号线、18号线，多条公交线路环绕，且毗邻江湾镇地铁站。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学上海市民办尚外外国语小学、市重点中学上海财经大学附属初级中学、三甲医院同济大学附属上海市肺科医院、购物中心百联曲阳购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有青石小游园、江湾公园等48个公园景点。

▌202511002

地块名称：宝山区N12-0302单元U3-01地块

建设用地面积：12342.51㎡

规划建筑面积：30856.28㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：114169万元

成交总价：114169万元

成交楼面价：37000元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：上海华杨房地产开发有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁18号线、3号线，多条公交线路环绕，且距离殷高路地铁站仅0.8km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学政立路小学、市重点中学上海交通大学附属中学本部、三甲医院同济大学附属上海市肺科医院、购物中心国华国际广场等生活配套。景观资源方面，周边有高境纪念广场、红瘦林间等50个公园景点。

▌202511003

地块名称：宝山区N120702单元B2-08地块

建设用地面积：55951.9㎡

规划建筑面积：100713.42㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：372640万元

成交总价：372640万元

成交楼面价：37000元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：西安昶茂置业有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁1号线，多条公交线路环绕，且距离呼兰路地铁站仅0.5km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市宝山区第二中心小学(南蕰藻路)、市重点中学上海交通职业技术学院(宝山校区)、三甲医院上海市皮肤病医院总院、购物中心万渡汇(庙行店)等生活配套。景观资源方面，周边有庙行馆、智力公园等52个公园景点。

▌202511004

地块名称：嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块

建设用地面积：15581.72㎡

规划建筑面积：34279.78㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：62390万元

成交总价：62390万元

成交楼面价：18200元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：上海盘谷房地产有限公司

地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学嘉定区迎园小学、市重点中学嘉定区启良中学、嘉定区中医医院、购物中心百联嘉定购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有新成公园、环城河绿带等53个公园景点。

▌202511005

地块名称：奉贤区FXS1-0301单元33-01地块

建设用地面积：31927.32㎡

规划建筑面积：38312.78㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：68964万元

成交总价：68964万元

成交楼面价：18000元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：上海江海置业有限公司+上海高屋置业有限公司+上海合墨辰实业有限公司+上海禾启顺置业有限公司

地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市奉贤中学附属小学、区重点中学上海市奉贤中学附属初级中学、上海市奉贤区中心医院、购物中心龙湖·上海奉贤天街等生活配套。景观资源方面，周边有三官堂、光明北街牌坊等29个公园景点。

▌202511006

地块名称：青浦区QPS3-0101单元21-01地块

建设用地面积：37205.21㎡

规划建筑面积：39065.47㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：46879万元

成交总价：46879万元

成交楼面价：12000元/㎡

溢价率：0% 

竞得人：上海盛青房地产发展有限公司

地块周边有青浦革命历史纪念馆、练塘古镇等22个公园景点。配套方面，有青浦区颜安中学、颜安小学东部校区、上海唯实希望小学等。

▌202511007

地块名称：青浦区QPPO-0101单元17-05地块

建设用地面积：24919.52㎡

规划建筑面积：54822.94㎡

土地性质：住宅用地

起始总价：164524万元

成交总价：173024万元

成交楼面价：31561元/㎡

溢价率：5.17% 

竞得人：浙江宝业房地产集团有限公司

地块位于徐泾镇，周边规划利好较多，所在位置交通便利，邻近地铁17号线，多条公交线路环绕，且距离蟠龙路地铁站仅0.8km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学青浦区徐泾第二小学、市重点中学上海青浦区世外学校、上海禾滨康复医院、购物中心永业购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有蟠和绿地、蟠龙庵等17个公园景点。