住宅市场

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区域市场综述

根据中指数据CREIS监测，2022年7-8月，华北大区重点城市天津、青岛两个城市累计开盘33个，共推出3021套，其中，纯新盘项目占比15%，刚需改善项目占比77%，刚需产品热销。天津的中建海河陆號院、金地悦城大境等项目由于品牌地产口碑、区位优势及配套完善等原因实现开盘热销。

天津：推盘节奏保持平稳，刚需型为主流

截至8月27日，2022年7月23日-2022年8月27日重点监测24个项目26次开盘，本月开盘项目仍以老盘加推为主，新盘首开项目仅占2席。刚需及刚改仍占主流，少数改善型项目。推出房源约1777套，新开盘价格保持稳定，整体波动幅度不大，整体去化效果一般。整体来看，推盘力度保持平稳。从区域分布来看，四大片区均有放量，开盘项目仍集中在环城四区，且为放量主力区域，推出房源最多。

7-8月天津实际开盘项目区域分布

天津：锦绣大家（2022.07.30）

价格优惠：无优惠

认购去化：44%

客户定位：刚改客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、锦绣大家项目位于海河教育园核心板块，由华宇地产、雅居乐地产知名房企强强联合打造，为海河教育园纯洋房住区。总占地约18.3万方，总建面约25.1万方，容积率仅为1.4，绿化面积高达40%以上，整体密度较低，居住环境质，生态优良；

2、锦绣大家项目是6~9层到顶的洋房社区，主要在售户型88平米和110平米的3居室，户型方正经典，南北通透，楼间距35米以上，保证每户的采光和通风。小区内有一万平米的中央景观轴，14KM环形跑道，五大社区生活公园和儿童活动区，方便业主日常休闲娱乐；

3、地处海教园区，紧邻九年一贯制的南开学校和津南大学城，教育氛围高，师力量好；

4、项目地块自带海教园综合商业配套，距津南永旺梦乐城五公里、新城吾悦广场2公里，两所三甲级医院。

项目不足

1、小区交付晚，不是现房；

2、小区周边地铁正在建设，轨道交通目前不方便。

天津：华远景瑞海蓝城（2022.08.12）

价格优惠：无优惠

认购去化：10%

客户定位：刚需客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、华远景瑞海蓝城位于天津津南城央咸水沽板块。项目由国内房地产品牌之一、A股上市公司华远地产和中国房产开发企业40强景瑞地产强强联手打造，缔造津南首座童享社区；

2、项目总建筑面积约24万㎡，电梯洋房、小高层、高层组团式分布；约9万平米精致园林，按照一环、两谷、四点布局打造双轴线景观。匠心设计86-97㎡两居三居实用户型，目前主推86-96㎡高层，95㎡三居洋房，全明户型，一步到位；

3、周边教育资源环绕，距离月坛商厦、华润万家综合超市、津南吾悦广场约3-5公里，双地铁规划/在建，配套成熟生活便利；

4、203路内环; 203路外环; 205路; 226路内环; 226路外环在津南实验小学站下，可步行到项目。

项目不足

1、项目属于期房，地铁在建，目前只能靠公交，自驾；

2、位于咸水沽老片区周边有还迁房；

天津：上东金茂智慧科学城二期（2022.08.13）

价格优惠：无优惠

认购去化：43%

客户定位：产品主要面向中高端的改善置业客户

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、上东金茂智慧科学城择址城东——津滨主轴，作为天津主城与滨海新区间的黄金轴心，双城哑铃状发展大格局的重要支点，未来发展潜力无限。从津滨主轴出发，约7公里可至天津站，约6公里可至天津机场，得天独厚的交通优势；

2、城东云集爱琴海购物公园、万达广场及红星美凯龙等一线商业，以繁盛的生活资源盛放品质生活；

3、地铁4号线已开通，5站直达小白楼，拉进城东与主城区的距离。4号线、10号线交汇于此，一面是南京路的无尽繁华，一面是梅江的自然生态，于此皆可尽情享受；

4、项目北侧及西侧分布着海河、复兴河、长泰河以及绿道公园，自然资源丰沛；

5、上东金茂智慧科学城，拥享约127万方TOD共同体，构筑步行尺度的城市生活范本。项目引入4号线、10号线双轨TOD（在建）、南开公能小学（在建）、山姆会员店（在建）、一城五公园（规划及在建）、约20万方+航母级商业（规划）等城市级配套资源，致力于构建边界友好、复合共生的城市步行生活大城，改写城市生活方式，助力下一个城市新中心蓬勃崛起。

项目不足

1、在建期房，交房时间较晚；

2、加推户型比较单一。

青岛：推盘量略有回升，各项目去化水平分化

截止目前青岛重点监测9个项目开盘，共推出1244套房源，推盘量稳步回升，开盘项目主要分布在黄岛、城阳、即墨、市北等区域。总体价格保持稳定，赠送车位、物业费等优惠保持延续，各项目去化水平分化，主城优质学区项目去化明显优于周边新城区域，此外在当前市场情况下，新项目入市更倾向于以价换量，首开价格略低于预期。

青岛：青啤静澜山（2022.8.20）

认购去化：2022年8月20日项目加推2#（17F），3#（29F）、两楼栋，共计184套房源，户型设计包含119㎡三室两厅两卫、148-185㎡四室两厅两卫。惠后小高均价34725元/㎡、高层32725元/㎡，整体均价33500元/㎡（毛坯）。截止开盘当天累计认购120套，去化率65%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

—项目位于青岛市区热门浮山后板块，扼守主城资源荟萃地段，一路之隔即约16万㎡的北山公园；M3、M4（建设中）、M5（建设中）号线三地铁环绕，集萃凯德mall、佳世客、齐鲁医院等纯熟配套；重点学区富源路小学、同德路小学（建设中）、六十五中、二实验、四实验优质名校环伺；聚城市学府文脉、纯熟配套与生态资源于一体，成就黄金1公里宜居生活圈；以自然与生活的绝版馈赠，匠造约27万㎡集高端住宅、时尚商街、高档酒店、办公为一体的精致城市生活体，礼献岛城塔尖人居典范。

项目占据学区优势，但首开价格略低于预期，较主城其他新开项目有价格优势，去化较好

项目不足

—产品力时代，项目户型设计等产品打造略显逊色。

青岛：润城·天悦华府（2022.8.6）

认购去化：2022年8月6日项目首开高层1.7#（26F），合计196套，户型设计包含106-125㎡三室两厅两卫、146㎡四室两厅两卫、顶层大平层200㎡五室两厅三卫、223㎡七室两厅四卫。惠后均价17500元/㎡（毛坯），截止开盘当天累计认购28套，去化率14%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目择址唐岛湾核芯商圈，坐拥1公里繁华生活圈，近享三地铁线、醇熟商教配套；社区规划水系森境园林，超7200㎡中心花园岛屿，内涵约1100㎡水系造景，岛城罕有；全龄人文乐园，盛载阖家幸福日常。

项目缺点

项目开发商知名度不足，容积率略高。

本月开盘

07.23-08.27部分典型项目开盘信息

下月预告

2022年8—2022年9月部分典型项目开盘信息