住宅市场
10月楼市升温!广深新房销售翻番,行情能否延续?
楼市新政满月,多城成交创新高
9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,释放了迄今最强维稳信号,随后连续4场重磅发布会体现出中央稳经济的决心。9月底一线城市接连优化政策后,居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低,限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。
在政策支持及房企全力营销下,10月核心城市新房、二手房销售均出现明显恢复,国庆期间到访、认购大幅提升也逐步在网签数据中体现。最新数据显示,10月(1-27日),重点30城新房网签约980万平方米,环比增长35%;20城二手房网签约10万套,环比增长18%,核心城市市场呈现回稳态势。其中,广州、深圳新房网签面积已较9月翻倍增长,北京10月二手房成交有望突破1.6万套,创去年4月以来新高,限购政策优化对一线城市需求释放产生明显带动作用。同时居民房价预期改善,降息落地也缓解了租售比倒挂现象,近期核心城市二手房价格跌幅有所收窄,但要实现房价止跌仍需推动供求关系改善。
整体市场:10月30城新房成交环比增长35%,20城二手房周度成交创近18个月新高
图:2024年7月以来30城新房日度成交面积(网签口径)
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
表:2024年10月以来(10.1~10.27)重点城市新建商品住宅成交情况(万㎡)(网签口径)
注:成都、南宁为商品房数据,上海为10月1日-23日成交数据
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
新房方面,根据中指数据,10月以来(10.1-10.27)30个代表城市新房网签面积约980万平方米,环比增长35%(相比9月同期,下同),同比微降4%(相比上年10月同期,下同),同比降幅较前三季度大幅收窄。
分梯队来看,一线城市在政策优化推动下,刚需加快入市,加上改善性需求释放,新房销售规模回升明显,10月以来(10.1-10.27)新房销售面积环比增长65%,同比增长22%。其中,广深新房成交较9月均基本翻番。此次一揽子政策带动多个核心二线城市市场好转,10月以来(10.1-10.27)新房销售面积环比增长19%,同比下降15%。其中,武汉新房销售面积环比增长近90%;杭州新房销售环同比均有明显增长;成都两周认购量已超9月全月,但因网签数据滞后,以及受去年同期高基数影响(成都2023年9月26日放松限购,带动10月新房成交规模回升),网签数据同比仍表现为下降(二手房也有类似情况)。三四线代表城市10月以来(10.1-10.27)新房销售面积环比增长48%,同比增长10%。
图:2024年7月以来20城二手房日度成交套数(网签口径)
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表:2024年10月以来(10.1~10.27)重点城市二手商品住宅成交情况(套)(网签口径)
注:无锡、南宁、温州为二手商品房数据
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二手房方面,今年以来重点城市二手房市场保持一定活跃度,前三季度成交量同比基本持平,10月在政策带动下,成交量环比再次提升。根据中指数据,10月以来(10.1-10.27)20个代表城市二手房成交99766套,环比增长18%,同比增长12%。10月各周二手房成交套数环比保持增长,上周(10.21-10.27)成交套数创近18个月以来周度新高。
重点城市:广深10月新房成交翻倍增长,北京二手房有望突破1.6万套
■ 广州:时隔14年限购政策全面取消,带动10月新房销售面积环比翻倍增长,市场热度明显提升
图:2024年广州新建商品住宅周度成交情况(网签口径)
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
广州929新政全面取消限购,是政策支持力度最大的一线城市。新政后,多个楼盘现场人气旺盛,到访量大幅上升,市场热度明显提升。根据广州市住建局披露数据,新政实施以来(截至10月21日),广州全市一手住宅认购量7680套,较9月全月一手住宅网签总量(5164套)增长48.7%。从网签数据来看,广州10月以来(10.1-10.27)新房销售91.7万平米,环比增长108%,同比增长51%。
■ 深圳:新房再现“日光盘”,二手房成交创2021年4月以来月度新高
图:2024年深圳新建商品住宅与二手住宅周度成交情况(网签口径)
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深圳929新政落地后,吸引大量外地置业者涌入,国庆后两周内市场出现两次“日光盘”,市场热度持续攀升。从网签数据来看,深圳10月以来(10.1-10.27)新房销售约30万平米,环比增长96%,同比增长31%;二手房成交近5000套,环比增长63%,同比增长97%,创2021年4月以来月度新高。
■ 北京:10月二手房成交有望突破1.6万套,创去年4月以来新高
图:2024年北京新建商品住宅与二手住宅周度成交情况(网签口径)
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北京930新政降低购房者置业门槛,促进刚需和改善性住房需求释放,10月以来线上咨询量、案场来访量明显增加。从网签数据来看,北京10月以来(10.1-10.27)新房销售47.6万平米,环比增长48%,同比微降6%;二手房成交13156套,环比增长16%,同比增长46%。预计北京10月二手房成交有望突破1.6万套,或创去年4月以来的新高。
■ 上海:外环外市场活跃度明显提升,二手房周度成交创年内新高
图:2024年上海新建商品住宅与二手商品房周度成交情况(网签口径)
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
上海929新政针对“外环外”区域个税要求从三年改为一年,明显降低了刚需客户的购房门槛,外环外区域市场交易活跃度明显提升,部分新盘触发积分。另外,新政后上海改善需求释放亦加快,豪宅市场热度也在上升。从网签数据来看,新房方面,10月以来(10.1-10.23)上海新房销售面积环比增长29%,同比增长13%;二手房方面,10月以来(10.1-10.27)成交已突破2万套,环比增长55%。最近一周(10.21-10.27)二手房成交6745套,创年内周度成交新高,政策效果超过5.27新政。
■ 杭州:“新杭五条”落地后,新房、二手房同环比增幅明显,二手房周度成交创年内新高
图:2024年杭州新建商品住宅与二手住宅周度成交情况(网签口径)
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
10.9“新杭五条”落地,二套房首付比例统一下调至15%,并全面取消限价,市场活跃度明显提升。从网签数据来看,杭州10月以来(10.1-10.27)新房销售约59万平米,环比增长33%,同比增长23%;二手房成交6315套,环比增长56%,同比增长78%。最近一周(10.21-10.27)二手房成交2189套,创年内周度成交新高。
整体来看,在一揽子政策推动下,房地产市场预期及购房者信心有所恢复,10月份楼市活跃度明显回升,预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来,若货币化安置100万套城中村和危旧房改造,以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位,将有助于加快改善市场供求关系,最终实现房地产“止跌回稳”目标。
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