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中期业绩解读丨万科:坚持保交房保兑付,短期偿债压力仍在
2024年上半年,面对严峻的市场形势,万科将经营安全放在第一位,制定并落地了“一揽子方案”,围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作,全面化解潜在风险,积极适应行业向新发展模式转变。
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2024年上半年,面对严峻的市场形势,万科将经营安全放在第一位,制定并落地了“一揽子方案”,围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作,全面化解潜在风险,积极适应行业向新发展模式转变。
一、销售额1273.3亿元,同比下降37.6%
2024年上半年,万科实现销售面积939.5万平方米,同比下降27.6%,销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%。
一方面,万科开展营销创新,发掘低成本获客渠道,上半年持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点,累计开展直播4.9万场,客户登记14.9万组。另一方面,万科针对现房住宅、车位和商办进行分类管理,发挥地物协同优势,加强库存去化。年初现房实现销售240亿元,准现房销售320亿元,车(位)商(铺)办(公)销售150亿元。此外,万科通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式,提升开发效率,形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程,并在部分城市落地。继2023年海南金色里程安居房项目实现12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现14.5个月现房交付和销售后,2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发,255天内实现从土地获取到全区16栋封顶,计划年底竣工验收并获取现房销售证。
图:2024年上半年万科各区域销售贡献占比情况(按金额)
从各区域销售金额贡献占比来看,南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高,均超过10%,分别为23.5%、35.2%和12.7%,东北区域占比5.1%,华中区域占比8.5%,西南区域8.0%,西北区域6.0%。
二、投资上兼顾安全与发展需要,坚持量入为出、精准投资
2024年上半年,万科累计获取新项目3个,总规划计容建筑面积24.6万平方米,权益计容建筑面积19.9万平方米,项目总地价10.2亿元,权益地价总额约7.8亿元,新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来,万科累计投资项目82个,其中主动投资项目的平均开盘周期5.7个月,首次开盘的兑现度约87%。
在政策许可范围内,万科通过商改住、资源置换等方式,持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化,实现盘活回款和投资应收款回款81亿元,盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。
截至2024年六月底,万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约8213.5万平方米。其中在建项目计容建筑面积约5085.1万平方米,权益计容建筑面积约3229.6万平方米;规划中项目计容建筑面积约3128.4万平方米,权益计容建筑面积约1993.2万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件总计容建筑面积约373.9万平方米。
三、保交房、保兑付,持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度
2024年上半年,万科合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付,其中商品住宅6.2万套。
在工程交付方面:一方面,万科开展“与业主共建家园”系列行动,打通客户沟通渠道,提升建造现场的动态可视化,完善交付流程,赢得客户信赖;3月在全国范围内启动“实景购房节”活动,通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务,为客户提供未来生活场景的真实体验。另一方面,完善社区配套,营造社区氛围,提升大盘项目入住率。
在产品和服务质量提升方面:一方面,万科持续深化产品体系建设,加快成熟产品应用。“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线持续迭代,产品品质和效率进一步提高;“映象系”在上海、杭州、宁波3个城市5个项目落地。另一方面,万科坚持综合住区产品模块研发创新,提升居住体验,深入挖掘客户对住宅产品的真实需求,坚持关键产品模块研发与应用。此外,深度参与城市更新等城市的重要发展进程,与城市共同生长,探索和建立城市级场景的营造能力。上半年上海上生新所实现二期建成开放,业态包含办公、商业、教育文体等,在保留原有历史风貌的基础上,构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系,引入充满年轻活力的商业品牌,成功营造了功能复合的国际文化活力社区。
四、转型高质量发展,坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务
2024年上半年,万科实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9%。分业务类型来看,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元,占比86.4%;来自物业服务的营业收入160.0亿元,占比11.2%。
图:2024年上半年万科营业收入占比情况
万物云深化蝶城战略,存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式,万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力,2024年上半年,万物云新获取221个住宅服务项目,饱和收入共12.76亿元,其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%,蝶城数量从年初的621个增长至642个。
租赁住宅业务“泊寓”实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。2024年上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源1.5万间,其中一线城市拓展房源1.2万间,占比80.6%;净新增开业0.33万间。截至6月底,泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间,累计开业18.3万间,服务的企业客户超5300家,为业务带来了更稳定的客户结构。此外,泊寓积极响应国家纳保政策,在北京、天津、深圳、厦门等23个城市共纳保155个项目,涉及房源11.2万间。
商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”是万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元,同比增长6.7%。其中,印力管理的商业项目营业收入27.1亿元,整体出租率94.2%,同比基本持平。
“万纬物流”为万科多温区物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台,2024年上半年物流业务(含非并表项目)实现经营收入19.4亿元,其中高标库营业收入10.7亿元,同比下降6.0%;冷链营业收入(不含供应链业务收入)8.8亿元,同比增长8.4%。
五、净负债率有所上升,货币资金不足以覆盖一年内到期的有息负债
截至2024年六月底,万科资产负债率为72.94%,较上年底下降0.28个百分点;净负债率为62.04%,较上年底上升7.38个百分点。
有息负债合计3312.7亿元,占总资产的比例为23.3%。有息负债以中长期负债为主,一年内到期的有息负债1019.5亿元,占比为30.8%;一年以上有息负债2293.2亿元,占比为69.2%。持有货币资金924.0亿元,不足以覆盖一年内到期的有息负债,短期偿债压力较大。
表:万科截至2024年6月底融资情况表(单位:亿元)
万科持续通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本,2024年上半年境内新增融资的综合成本为3.60%,期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。截至2024年六月底,分融资对象来看,银行借款占比为67.8%,应付债券占比为19.5%,其他借款占比为12.7%;分境内境外来看,境内负债占比83.3%,境外负债占比16.7%,其中境外负债占比较年初下降3.0个百分点,人民币负债占比83.4%,外币负债占比16.6%。
六、围绕“保交房,保兑付,转型高质量发展”三大主线开展工作
未来万科将继续坚定落实“一揽子”方案,围绕“保交房,保兑付,转型高质量发展”三大主线开展工作,聚焦主赛道,推动企业尽快重回健康发展轨道。
一是确保高质量交付:全力做好交付工作,预计全年交付18.8万套;
二是积极化解债务:确保公开债如期顺利偿还;
三是转型高质量发展:聚焦主业,坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务,积极推进非主业投资退出,清理和转让非主业的财务投资。开发业务方面,强销售与保交付,积极推动销售回款,以现金流安全为核心开展各项工作,强化产品、代建、现房销售能力优势;作为综合住宅组成部分的商业业务,确保重点项目顺利开业,推动重难点项目专项解题和经营改善,保障重点融资、交易项目的NOI水平,促进REIT回报表现和资产价值提升。物业服务方面,保品质与拓市场,夯实基础服务能力,提供高品质基础物业服务;依托品牌优势及区域密度优势,围绕蝶城战略积极拓展市场。租赁住宅方面,提效率与创价值,提升项目运营效率;优化资产质量,创新合作模式,培育合格资产,打造多渠道的退出路径;建设产建、数字化运营等全产业链能力,探索面向未来的发展模式。物流仓储方面,强服务与提能力:聚焦冷链与核心城市,完善仓网布局;打造标准化产品服务,完善供应链一体化解决方案的服务能力,增强客户黏性。
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