房企动态

2024-06-06 18:27:35 来源: 中指研究院

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

[摘要]

上市房企纷纷发力代建业务,头部效应明显,其中政府代建成为新发力点;购物中心、写字楼与酒店等商业运营稳步增长。总体来看,优秀房企构建新发展模式已初现成效。

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房地产行业进入调整期,房企“三高”发展模式难以持续,政策倡导探索新发展模式。在新形势下,房企实施轻重并举发展策略,构建新发展模式。典型房企经营性业务营收增长快于开发业务,经营性业务利润贡献度凸显。在各类经营业务中,上市房企纷纷发力代建业务,头部效应明显,其中政府代建成为新发力点;购物中心、写字楼与酒店等商业运营稳步增长。总体来看,优秀房企构建新发展模式已初现成效。

经营性业务营收增速较快
利润贡献度凸显

在新形势下,房企实施轻重并举发展策略,构建新发展模式,重点发力经营性业务。典型房企开发业务与经营性业务在2018年至2023年之间整体均保持增长态势,其中经营性业务增速快于开发业务。从业务规模看,典型房企开发业务营收2018年至2023年之间年复合增长率约为14.6%,而经营业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%,增速比开发业务高出6.4个百分点。同时,较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。

2018年至2023年,典型房企总营收中经营业务占比从8.1%增长到10.3%,年均增长约0.44个百分点。相应地,开发业务占总营收的比例呈现下降态势,从2018年的91.9%下降到2023年的89.7%。从营收规模看,开发业务仍是当前典型房企的“生命线”。

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

开发业务毛利下滑,经营性业务利润贡献度凸显。典型房企开发业务毛利持续下滑,经营业务毛利呈增长态势。2018年至2023年,典型房企开发业务毛利整体下滑,年复合下降率约为5.1%;而经营业务毛利整体保持了增长态势,年复合增长率为23.2%。受到市场下行压力影响,房企为加快去化与回款调整售价,基于谨慎性原则计提资产减值,项目交付进程变缓影响结转等原因导致房企开发业务毛利下降。此消彼长,经营业务毛利占比呈上升趋势。2018年至2023年,典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%,年均增长约3.5个百分点。相应地,开发业务毛利的占比呈现下降态势,从2018年的91.1%下降到2023年的73.5%。从盈利角度看,经营业务越来越成为典型房企获取利润的“发动机”。

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

多家房企发力代建业务
政府代建成为新的机遇

在探索轻资产业务中,代建是重要方向。据统计,目前已有超90家企业涉足代建领域,其中优秀代表房企代建业务增长较快、占据较高市场份额。在房地产行业持续低迷的环境下,房地产代建业务呈现了逆势上扬的趋势,2023年代建行业整体新拓建筑面积超1.5亿平方米。代表房企布局代建业务较早,营业规模保持稳定增长,凭借自身管理与品牌优势在市场中占据先发位置。如绿城中国旗下上市代建平台绿城管理2018年至2023年收入年复合增长率达17.4%,2023年全年营收达33.02亿元。

近年代表房企成立的代建平台公司

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

整体来看,代建行业发展出现战略化、品牌化、专业化等特点。房企实施“轻重并举”发展战略,代建业务因其具有的轻资产、抗周期性等特征成为战略支撑。代建本质上是品牌和管理输出,品牌作为双方信任的基础尤为重要,代表房企积极提升品牌影响力,确立行业标杆地位。同时,通过标准化和数字化,创新发展模型,加强经营管理能力,不断提升专业能力和服务能力。

在政策指引和土拍市场现状下,与政府和国企的合作成为房企代建业务发展的新发力点。鼓励发展保障性住房的政策不断推出,以及近两年土拍市场央国企与地方城投拿地比例维持高位,均为代表房企代建业务提供了新的增长点。如绿城管理近年新拓业务中来自政府和国企委托方的占比均在70%以上。

商业运营稳步增长
购物中心营收增速较快

优秀代表房企商业运营规模保持增长,其中购物中心营收增速最快,代表房企以购物中心、写字楼和酒店作为商业运营的主要组成部分。从总营收规模来看,2018年至2023年代表房企商业收入年复合增长率在10%以上,其中华润置地商业运营收入年复合增长率达18.5%。分具体业务来看,购物中心收入增速最高,华润置地与中国海外发展2018年至2023年购物中心收入年复合增长率均超过20%。商业运营业务作为企业利润的重要来源愈加受到企业重视,也成为房企未来发展的重要发力点。如中国海外发展2023年商业运营收入同比增长20.9%,在2024年发展目标中也提出,2024年商业运营收入比2023年继续增加25%。

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

代表房企商业运营业务布局策略更趋谨慎,聚焦高能级城市,持续发力轻资产拓展,利用数字化技术优化运营效率并改善客户体验。如龙湖集团2023年共开业12个商业项目,超八成位于上海、北京、杭州、宁波等一二线城市;中国海外发展以轻资产模式输出管理,2023年新签约管理六个外部商业物业,涵盖写字楼、购物中心等业态;新城控股在数字化技术支持下上线吾悦自研会员体系,助力吾悦广场发掘消费特征圈层,同时运用数字化工具提升管理效率,促进优本增效。

长租公寓兼顾规模与效率
产品体系满足多层次需求

代表房企长租公寓业务经营规模稳步提升,营业收入稳定增长。从开业规模看,万科泊寓与龙湖冠寓2019年至2023年年复合增长率均超过13%。截至2023年底,万科泊寓万间累计开业18.01万间,布局全国31个城市;龙湖冠寓已开业12.3万间,整体出租率超过95%。从营业收入看,2019年至2023年之间万科泊寓与龙湖冠寓的营业收入年复合增长率均超过20%,保持了稳定的增长态势。在经营规模增长的同时,代表企业已实现盈利。根据企业公开信息,2023年6月起万科泊寓实现单月利润连续回正,9月实现了累计权益净利润回正,2023年在成本法下实现整体盈利。

新发展模式探究:构建新发展模式成效如何

在精细化运营策略推动下,代表房企长租公寓业务运营效率逐步提升,运营成本持续下降。2023年万科泊寓自有渠道获客占比超85%,较2022年提高5个百分点,服务企业超5000家,企业客户占比提升至23.0%,同比增加3.9个百分点,带来了更稳定的客户结构;龙湖冠寓开业超过6个月以上房源的出租率提升至96.4%。

随着住房租赁市场的发展,租住需求愈发多样化,代表房企不断完善多元化产品体系。如招商伊敦“壹”系列公寓已形成覆盖主流租住客群的品牌矩阵——壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓,为高端商务群体、白领精英、青年人才提供全周期租住解决方案;华润有巢目前形成了“4+N”的多产品矩阵,其中四大产品线包括大型租赁社区“有巢公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”和青年公寓“有巢公寓”,服务不同层次人群租住需求。

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