住宅市场

2024-04-01 16:21:43 来源: 中指研究院

中指看市场丨中央频繁释放积极信号,政策端将如何发力稳楼市?

[摘要] 内有分享会完整回放+往期回顾

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2024年4月1日,中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会,此次分享会以“中央频繁释放积极信号,政策端将如何发力稳楼市?”为主题,中指研究院对2024年1-3月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾,欢迎查看)

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中指看市场丨中央频繁释放积极信号,政策端将如何发力稳楼市?

2024年一季度房地产市场形势总结与趋势展望

一、2024年一季度房地产市场总结

1.房价:二手房价格延续小幅调整态势;新房受优质改善项目入市及政策管控影响,今年以来保持小幅上涨态势。

2.销售:新房方面,根据初步统计,2024年一季度,重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。3月,据初步统计,重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长,同比降幅有所收窄。二手房方面,春节后二手房市场活跃度持续提升,截至3月31日,重点城市二手住宅成交套数已连续6周环比增长,上周(3.25-3.31)成交量达2023年下半年以来周度最高水平,表现相对新房更好。一线城市政策显效来看,3月以来一线城市市场均呈现恢复态势,深圳二手房销售已超去年同期。

3.供应:2024年一季度批准上市面积同比下降约四成,整体供应处在低位,3月,供应有所改善,但在较高基数下同比仍有较大降幅。

4.土地:今年一季度住宅用地供求两端延续缩量,一线城市在低基数影响下成交面积同比增长。土拍热度方面,土拍热度分化加剧,取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温,部分地块楼面价达城市或板块最高水平。拿地企业方面,22城2023年央国企拿地金额占比50%,2024年以来央国企仍是拿地主力。

二、后续市场&政策趋势展望

1.中央政策:3月以来中央及监管部门持续释放稳市场积极信号。3月5日,两会《政府工作报告》为房地产定调,重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面,明确提出要“优化房地产政策”;3月9日,在两会民生主题记者会上,住建部部长倪虹提出“聚焦稳市场、防风险、促转型”三方面落实《政府工作报告》部署的任务,指出“城市政府要用好调控自主权”。3月22日,国常会提出“要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展”,各地需求端支持政策有望加速跟进。

2.地方政策:春节前一线城市集体优化住房限购政策,近日杭州全面放开二手房限购,北京放开离婚限购,预计2024年楼市政策整体将维持宽松基调。

3.趋势展望:随着房地产供需两端政策持续优化调整,购房者置业意愿或将迎来温和修复,叠加“白名单”项目融资支持持续落地,项目建设推进也有利于提振市场信心,进而带动新房销售边际好转。整体来看,今年3月“小阳春”成色不足,市场节奏或整体延后,同时年中高基数影响将逐步减弱,因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄

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2024年一季度房企经营业绩解读

房企销售方面,根据中指研究院数据显示,2024年1-3月,TOP100房企销售总额为8978.3亿元,同比下降但降幅较上月收窄。其中TOP100房企3月单月销售额环比增长117.3%,环比增长明显、同比降幅收窄,销售情况有所好转。

2024年1-3月,百亿以上销售额企业21家,阵营调整还在持续。百亿以上阵营21家,销售额均值277.1亿元。第二阵营(50-100亿)企业19家,销售额均值72.2亿元。第三阵营(30-50亿)企业25家,较去年同期增加2家,销售额均值41.0亿元。第四阵营(30亿以下)企业为35家,销售额均值21.8亿元。

房企拿地方面,根据中指研究院数据显示,2024年1-3月,TOP100企业拿地总额2217亿元,同比增长14.9%,较1-2月同比增速有所下降。2月,北京、深圳等一线城市拍地,土地出让金额较高,抬高了拿地总额。3月,虽然部分一二线城市依旧有土地推出,但推地数量和质量均不如2月,加之当前房企拿地更加谨慎,导致1-3月房企拿地同比增速有所下降。

优质地块争夺激烈,楼面价重现区域新高,土拍分化现象愈加明显。同时,土地出让规则不断发生改变,地块出让附带新规则,如北京昌平地块 “带方案入市”,广州金融城地块 “交房即发证” ,均是为了适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,更加注重改善性产品的供给,从“好房子”的概念多角度考量的结果。

房企融资方面,截至3月28日,本月房企信用债共发行53笔,发行金额498.2亿元,其中民企和混合所有制企业发行方为绿城和滨江;海外债发行1笔,发行金额人民币6亿元。ABS发行总额约126.5亿元。2024年1-3月,信用债发行金额1094.6亿元,海外债发行金额17.6亿元, ABS发行金额398.3亿元。

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